Można wyobrazić sobie szereg czynności, które w sposób oczywisty będą przynosić wszystkim współwłaścicielom konkretne korzyści, ale też i czynności, które nigdy nie będą przysparzające dla niektórych współwłaścicieli. W obu jednak wypadkach będziemy mieli do czynienia z czynnościami przekraczającymi zwykły zarząd i z koniecznością badania ustawowej przesłanki interesu współwłaścicieli.
Zgodnie z treścią art. 199 ustawy z 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny (Dz.U. z 1964 r. Nr 16 poz. 93, dalej: kc) do rozporządzania rzeczą wspólną oraz do innych czynności, które przekraczają zakres zwykłego zarządu nieruchomością wspólną, potrzebna jest zgoda wszystkich współwłaścicieli. W braku takiej zgody współwłaściciele, których udziały wynoszą co najmniej połowę, mogą żądać rozstrzygnięcia przez sąd, który orzeknie, mając na względzie cel zamierzonej czynności oraz interesy wszystkich współwłaścicieli.
Przesłanki z art. 199 kc zostaną spełnione, jeżeli zamierzona czynność ma uzasadnienie gospodarcze i nie prowadzi do pokrzywdzenia któregokolwiek ze współwłaścicieli. A zatem sąd orzekający na podstawie art. 199 zd. 2 kc dokonuje swobodnej oceny konkretnej sytuacji, biorąc pod uwagę dwie okoliczności: cel zamierzonej czynności oraz interesy wszystkich współwłaścicieli. Przy czym zamierzona czynność nie może być np. bezcelowa z gospodarczego punktu widzenia, a także nie może prowadzić do pokrzywdzenia niektórych spośród współwłaścicieli. Tak więc „interes wszystkich współwłaścicieli” z art. 199 kc nie znaczy, że czynność ma być podjęta w ich wspólnym interesie rozumianym jako zysk każdego z nich, czy jako czynność każdemu z nich przysparzająca konkretną wartość dodaną, ale oznacza, iż czynność taka nie będzie naruszać ich interesu i nie będzie podjęta ze szkodą dla nich. Sąd zaznaczył, że można wyobrazić sobie szereg czynności, które w sposób oczywisty będą przynosić wszystkim współwłaścicielom konkretne korzyści, ale też i czynności, które nigdy nie będą przysparzające dla niektórych współwłaścicieli. Zatem w jednym przypadku interes współwłaściciela będzie oceniany także przez pryzmat jego profitów, ale w innym wypadku już tylko przez pryzmat jego ewentualnego pokrzywdzenia. W obu jednak wypadkach będziemy mieli do czynienia z czynnościami przekraczającymi zwykły zarząd i ze zbadaniem ustawowej przesłanki „interesu współwłaścicieli”.
Sąd uznał, że z zebranego w sprawie materiału dowodowego nie wynikało, aby zaplanowane przez wnioskodawców czynności mogły spowodować szkodę u pozostałych właścicieli nieruchomości. Wprawdzie po przesunięciu bramy wjazdowej zgodnie z pierwotnym projektem droga wewnętrzna przybliży się do nieruchomości uczestników, jednakże odległość ta nie będzie mniejsza niż analogiczna odległość dla pozostałych właścicieli nieruchomości. Ponadto sąd zauważył, iż pomimo subiektywnego przekonania uczestników, że aktualny przebieg drogi wewnętrznej miał pozostać niezmienny, to jednak mieli oni wiedzę, że w akcie notarialnym oznaczono konkretne działki jako drogowe. Uczestnicy ci powinni mieć więc świadomość (skoro jak deklarowali, przed zakupem zapoznali się z dokumentacją dotyczącą nabywanych przez siebie gruntów), że obecny szlak drogowy nie przebiega w prawidłowy sposób. Ponadto czynność polegająca na przesunięciu zjazdu nie będzie prowadziła w ocenie sądu do pokrzywdzenia uczestników, nie wpłynie na wartość ich nieruchomości w deklarowanym przez nich stopniu, a także nie będzie wiązała się z wycinką całego starodrzewia, a jedynie 3–4 drzew rosnących w świetle drogi na wprost, pozostawiając pozostałe drzewa nienaruszone. W ocenie sądu uczestnicy postępowania nie wykazali więc, aby ich obawy były uzasadnione. Należało również, zdaniem sądu, zauważyć, że planowana przebudowa nie wpłynie negatywnie na sytuację finansową współwłaścicieli nieruchomości, bowiem koszty przebudowy pokryć ma deweloper, doprowadzając inwestycję do ostatecznego kształtu, zgodnie z pierwotnym planem.
Wyrok Sądu Rejonowego dla Łodzi-Widzewa w Łodzi z 3 października 2023 r., sygn. akt VIII Ns 444/22
Oprac. PB