Członek wspólnoty mieszkaniowej, który chce przeprowadzić prace budowlane w mieszkaniu, w wyjątkowych okolicznościach powinien uzyskać zgodę wspólnoty mieszkaniowej. Zależy to od charakteru prac oraz tego, czy dotyczą mieszkania, czy części wspólnych budynku.
Jeżeli prace budowlane są wykonywane w mieszkaniu i nie dotyczą części wspólnych budynku, nie jest potrzebna zgody wspólnoty mieszkaniowej na ich wykonanie. Zgodnie z art. 140 ustawy z 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny (Dz.U. z 1964 r. Nr 16 poz. 93 ze zm.) w granicach określonych przez ustawy i zasady współżycia społecznego właściciel może, z wyłączeniem innych osób, korzystać z rzeczy zgodnie ze społeczno-gospodarczym przeznaczeniem swego prawa, przede wszystkim może pobierać pożytki i inne dochody z rzeczy. W tych samych granicach może rozporządzać rzeczą. Właściciel mieszkania ma zatem prawo np. rozebrać ściankę działową, zmienić układ pomieszczeń, wymienić instalacje wewnątrz mieszkania.
Wspólnota nie ma prawa do podejmowania uchwał ingerujących w sferę wykonywania praw właścicielskich w odniesieniu do wyodrębnionego lokalu, w tym nie może np. podejmować uchwał zakazujących określonego sposobu korzystania z lokalu. Natomiast w postępowaniu z zakresu prawa budowlanego, które mają związek z nieruchomością wspólną, legitymację do reprezentowania interesu ogółu właścicieli lokali ma utworzona przez nich wspólnota mieszkaniowa. Ogół właścicieli tworzy wspólnotę mieszkaniową, która może nabywać prawa, pozywać i być pozywana i jest w takich sprawach stroną.
Części wspólne
Definicję części wspólnych budynku zawiera art. 3 ust. 2 ustawy z 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (tekst jedn. Dz. U. z 2021 r., poz. 1048, ze zm.), zgodnie z którym nieruchomość wspólną stanowi grunt oraz części budynku i urządzenia, które nie służą wyłącznie do użytku właścicieli lokali.
Częściami wspólnymi są np. ściany zewnętrzne budynku, elewacja budynku, ściany nośne, dach, piony wodne, kanalizacyjne, stropy, strychy nieużytkowe, klatki schodowe, windy, kanały wentylacyjne. W wyroku z 31 marca 2021 r. (sygn. akt VII SA/Wa 2438/20) Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie orzekł, że każdy kanał wentylacyjny w budynku wielorodzinnym jest tak projektowany, by prowadził do innego lokalu i zapewniał jego prawidłową wentylację. Z faktu jednak, że każdy lokal ma oddzielny kanał wentylacyjny, nie można wnioskować, że nie jest to część nieruchomości wspólnej. Instalacja wentylacyjna nie służy wyłącznie do użytku właścicieli poszczególnych lokali. Instalacje poszczególnych lokali łączą się w jedną wspólną sieć. Tymczasem nieruchomością wspólną, w świetle art. 3 ust. 2 uwl, jest grunt oraz te części budynku i urządzenia, które nie służą wyłącznie do użytku właścicieli lokali. Składnikiem tzw. współwłasności przymusowej są instalacje, i to zarówno te, które znajdują się poza poszczególnymi lokalami, jak i ich elementy znajdujące się w wydzielonych lokalach. Zatem chociaż kanały wentylacyjne i dymowe odprowadzają odpowiednio powietrze i dym z poszczególnych lokali w budynku, stanowią instalację będącą częścią składową budynku, a nie element poszczególnych lokali. Tym samym niesprawność występująca w poszczególnych lokalach dotyczy instalacji budynku stanowiących całość techniczno-użytkową. Tak więc nawet w sytuacji, gdyby każdy z lokali posiadał niezależną od innych lokali indywidualną instalację wentylacyjną, nadal pozostawałaby ona częścią wspólną budynku – uznał Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie.
Taras i balkon
W kwestii tego, czy tarasy są częściami wspólnymi, w orzecznictwie istnieje rozbieżne stanowisko sądów administracyjnych. W wyroku z 3 listopada 2022 r. (sygn. akt II OSK 3457/19) Naczelny Sąd Administracyjny orzekł, że zły stan techniczny tarasu mający wpływ nie tylko na lokal mieszkalny tego właściciela, który korzysta z tarasu, ale przede wszystkim na stropodach i znajdujący się pod nim inny lokal mieszkalny, powinny być traktowane jako dotyczące elementu części wspólnej budynku, gdyż elementy architektonicznej konstrukcji stropu (na którym umiejscowiony jest też zarazem przedmiotowy taras) są trwale połączone z bryłą budynku i stanowią część struktury (konstrukcji) tego budynku. Część taką (stropodach) uznawać zatem należy za element, który nie służy wyłącznie do użytku właściciela konkretnego lokalu. Oznacza to, że strop stanowi część nieruchomości wspólnej w rozumieniu art. 3 ust. 2 uwl. W konsekwencji więc remont, czy też bieżąca konserwacja nieruchomości wspólnej, którą niewątpliwie stanowi stropodach – należy do wspólnoty mieszkaniowej, co wprost wynika z art. 14 pkt 1 uwl – stwierdził Naczelny Sąd Administracyjny. Podobnie w wyroku z 28 września 2022 r. (sygn. akt II OSK 1549/20) Naczelny Sąd Administracyjny orzekł, że nakaz usunięcia nieprawidłowości stanu technicznego balkonu czy tarasu co do zasady powinien być skierowany do wspólnoty mieszkaniowej, na której ciąży obowiązek utrzymywania obiektu w należytym stanie technicznym i estetycznym oraz niedopuszczenia do nadmiernego pogorszenia jego właściwości użytkowych i sprawności technicznej, a nie do właściciela lokalu, do którego one przynależą.
Z kolei w wyroku z 15 lutego 2022 r. (sygn. akt II OSK 724/21) Naczelny Sąd Administracyjny orzekł, że kategoria części wspólnych nieruchomości ma charakter funkcjonalny i z tego względu status prawny konkretnego elementu nieruchomości wspólnej zależy od okoliczności rzeczywistego przypadku. Jeżeli użytkownikiem tarasu i oranżerii jest jedynie właściciel lokalu i żaden z mieszkańców budynku wielolokalowego nie ma do niego dostępu, to należy uznać, że nie stanowi on części nieruchomości wspólnej. Bez znaczenia pozostaje fakt, że taras posadowiony jest nad wspólną halą garażową. Dlatego, zgodnie z art. 52 w związku z art. 49b ustawy z 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (Dz.U. z 2023 r. poz. 682 ze zm.), podmiotem, na który należy nałożyć obowiązki związane z legalizacją samowoli, jest właściciel lokalu, a nie wspólnota mieszkaniowa. Podobnie w wyroku z 21 maja 2019 r. (sygn. akt II SA/Op 84/19) Wojewódzki Sąd Administracyjny w Opolu orzekł, że nie można uznać za część wspólną tych części budynku, które służą wyłącznie niektórym właścicielom lokali.
Elementy wyodrębniające
W wyroku z 27 lipca 2017 r., sygn. akt I ACa 739/16 Sąd Apelacyjny w Warszawie orzekł, że prawo własności przysługujące właścicielom poszczególnych lokali obejmuje również tarasy, a dokładnie ich wierzchnią warstwę wykończeniową oraz przestrzeń wykorzystywaną do wyłącznego zaspokajania potrzeb mieszkaniowych przez właścicieli lokalu. Tylko w tym zakresie właściciele ci mają obowiązek utrzymywania przynależnego do nich tarasu w należytym stanie. Przestrzeń wewnętrzna wprawdzie służy do użytku wyłącznie właścicielowi tego lokalu, który ma do niej dostęp, jednak nie oznacza to, że elementy „wyodrębniające” tak rozumianą przestrzeń, a więc podłoga, ściany czy balustrada, również stanowią część lokalu. Oprócz tego bardzo często jest tak, że części służące do wyłącznego użytku mogą wpływać na sytuację pozostałych współwłaścicieli. Nie jest możliwe precyzyjne ustalenie podziału, jaka część budynku służy do użytku wyłącznie danego właściciela, a jaka część powinna stanowić nieruchomość wspólną – uznał Sąd Apelacyjny w Warszawie.
W wyroku z 20 kwietnia 2017 r. (sygn. akt I ACa 1638/16 Sąd Apelacyjny w Krakowie) orzekł, że elementy architektonicznej konstrukcji balkonu trwale połączone z bryłą budynku i na ogół usytuowane na zewnątrz w stosunku do przestrzeni wykorzystywanej do wyłącznego zaspokajania potrzeb mieszkaniowych przez osoby zamieszkałe w lokalu uznać należy za takie części budynku, które nie służą wyłącznie do użytku właściciela lokalu.
Wymiana okien
W sprawie rozpoznanej przez Wojewódzki Sąd Administracyjny w Łodzi w wyroku z 26 października 2023 r. (sygn. akt II SA/Łd 761/23) członek wspólnoty mieszkaniowej samodzielnie zdemontował drzwi balkonowe i zamontował okno. Inspektor nadzoru budowlanego wydał wobec członka wspólnoty mieszkaniowej nakaz doprowadzenia ściany zewnętrznej budynku do stanu poprzedniego. Podstawą decyzji był brak prawa dysponowania nieruchomością na cele mieszkaniowe. Inspektor nadzoru budowlanego podkreślił, że w orzecznictwie sądów administracyjnych utrwalił się pogląd, że wykonanie otworu okiennego w ścianie budynku, zmiany w jego obrębie, jak i likwidacja poprzez zamurowanie takiego otworu kwalifikowane są jako przebudowa obiektu budowlanego, ponieważ następstwem tych robót jest zmiana parametrów użytkowych lub technicznych istniejącego obiektu budowlanego. W pojęciu przebudowy obiektu mieści się wykucie okna w ścianie szczytowej jako ściany nośnej budynku, które stanowi ingerencję w konstrukcję budynku. Dlatego sąd uznał wykonane w omawianej sprawie roboty budowlane jako przebudowę, na którą inwestorzy powinni uzyskać pozwolenie na budowę. Natomiast z uwagi na powiększenie otworu okiennego w ścianie zewnętrznej budynku, która de facto stanowi część nieruchomości wspólnej, Inwestorzy powinni również posiadać zgodę wspólnoty mieszkaniowej, ponieważ udzielenie zgody na nadbudowę lub przebudowę nieruchomości wspólnej zgodnie a art. 22 ust. 3 uwl stanowi czynność przekraczającą zwykły zarząd nieruchomością.
Inwestor złożył skargę do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego, który ją oddalił. Sąd podkreślił, że wykonane roboty budowlane doprowadziły do zmiany parametrów użytkowych i technicznych budynku, w konsekwencji czego należało je zakwalifikować jako przebudowę wymagającą pozwolenia na budowę, oraz że przebudowa ta ingerowała w części wspólne budynku. Dysponowanie nieruchomością na cele budowlane stanowi czynność przekraczającą zwykły zarząd nieruchomością. Uzyskanie prawa dysponowania nieruchomością wspólną na cele budowlane wymaga podjęcia uchwały wspólnoty mieszkaniowej.
Z art. 13 ust. 1 uwl wynika, że wydatki związane z utrzymaniem urządzeń służących wyłącznie do użytku właścicieli poszczególnych lokali obciążają właścicieli tych lokali. Z art. 14 pkt 1 uwl wynika, że wspólnotę mieszkaniową obciążają jedynie wydatki na remonty i bieżącą konserwację nieruchomości wspólnej.
Aneta Mościcka
prawnik