W judykaturze od lat występowała istotna rozbieżność poglądów związanych z określeniem wymagań dotyczących prawidłowego przeprowadzenia głosowania nad uchwałą wspólnoty mieszkaniowej w trybie indywidualnego zbierania głosów. Przedstawiamy omówienie najnowszej uchwały Sądu Najwyższego w tej kwestii.
Niezapewnienie wszystkim właścicielom lokali udziału w głosowaniu nad uchwałą podejmowaną w trybie indywidualnego zbierania głosów może uzasadniać uchylenie przez sąd uchwały, jeżeli miało lub mogło mieć wpływ na jej treść – tak brzmi teza uchwały Sądu Najwyższego z 27 lutego 2020 r. wydanej w sprawie o sygn. akt III CZP 59/19. Wspomniana uchwała ma niezwykle istotne znaczenie dla praktyki funkcjonowania wspólnot mieszkaniowych. Po pierwsze, wyznacza ogólny standard wymagań prawidłowego przeprowadzenia głosowania w trybie indywidualnego zbierania głosów. Po drugie, rozstrzyga rozbieżności orzecznicze powstałe na tle zagadnienia skutków niezapewnienia udziału w głosowaniu wszystkim uprawnionym właścicielom.
Stan faktyczny
Sprawa, na kanwie której Sąd Najwyższy rozpatrywał omawiane zagadnienie, dotyczyła uchwał podjętych w trybie indywidualnego zbierania głosów wyrażających zgodę na sprzedaż napojów alkoholowych w dwóch lokalach. Żądanie uchylenia obu uchwał zgłoszone zostało przez jednego z członków wspólnoty mieszkaniowej, właściciela lokalu mieszkalnego. Argumentacja skarżącego opierała się na zarzucie wadliwego przeprowadzenia procedury głosowania nad uchwałami w trybie obiegowym, polegającym na nieuwzględnieniu prawa do głosowania części uprawnionych właścicieli.
Właściciel największego lokalu, będący jednocześnie członkiem zarządu wspólnoty, przygotował projekty zaskarżonych uchwał oraz, uzyskując uprzednie upoważnienie trzech członków zarządu, podjął się zbierania głosów pod uchwałami. Większość członków pozwanej wspólnoty mieszkaniowej nie mieszkała w budynku, a ich lokale mieszkalne były przeznaczone na najem okazjonalny lub krótkoterminowy, stąd kontakt z nimi był utrudniony. Upoważniony członek zarządu, inicjator uchwał, telefonował do wybranych właścicieli z prośbą o poparcie uchwały. We wspólnocie dopuszczono mejlowe głosowanie nad uchwałami, dlatego po wykonanym telefonie, w dalszej kolejności przesyłał im wiadomości e-mail zawierające projekty uchwał wraz z kartą do głosowania. Co istotne, korespondencja e-mailowa nie została skierowana do wszystkich właścicieli. Powód, będący skarżącym w przedmiotowej sprawie, nie odebrał telefonu, otrzymał wiadomość e-mail z projektami uchwał, lecz nie zapoznał się treścią wiadomości.
Procedura zbierania głosów pod uchwałami trwała około 10 dni. Po uzyskaniu wymaganej większości zaprzestano zbierania kolejnych głosów. W głosowaniu wzięli udział współwłaściciele mający 59,17 porc. udziałów w nieruchomości wspólnej. Wszyscy opowiedzieli się za przyjęciem kwestionowanych uchwał. Następnie o podjęciu uchwał zostali poinformowani wszyscy członkowie wspólnoty, w tym powód, który również otrzymał wiadomość e-mail z informacją o fakcie podjęcia kwestionowanych uchwał.
Stanowisko sądów
Sąd Okręgowy w Gdańsku, rozpatrujący sprawę w I instancji, uwzględnił powództwo oraz uchylił zaskarżone uchwały. Sąd ustalił, że pomimo istnienia listy z adresami e-mail, wiadomość z projektami uchwał oraz kartami do głosowania nie dotarła do wszystkich właścicieli, a zatem uchwały te nie zostały poddane pod głosowanie przez wszystkich uprawnionych. To z kolei wpłynęło na uznanie, że w sprawie doszło do istotnego naruszenia procedury podejmowania uchwał w trybie indywidualnego zbierania głosów. Zdaniem sądu, uwzględnienie tylko właścicieli, co do których można było się spodziewać oddania głosu „za”, a pominięcie pozostałych, stanowi naruszenie standardów prawidłowego zarządu nieruchomością wspólną. Tym bardziej, że uchwały dotyczyły tak newralgicznej kwestii, jaką jest sprzedaż alkoholu.
Sąd Apelacyjny w Gdańsku podzielił zdanie sądu I instancji uznając, że zarząd wspólnoty w istocie nie dał możliwości oddania głosu nad przedmiotowymi uchwałami wszystkim członkom wspólnoty. Powziął jednak wątpliwość, jakiego rodzaju skutki wiążą się z takim uchybieniem. Wątpliwość tę miał rozwiązać Sąd Najwyższy poprzez odpowiedź na pytanie prawne: czy niezapewnienie wszystkim właścicielom udziału w głosowaniu nad uchwałą w trybie indywidualnego zbierania głosów może prowadzić do przyjęcia, że uchwała nie została podjęta przez ogół właścicieli.
Stanowiko RPO
Sprawą także zainteresował się Rzecznik Praw Obywatelskich, który zgłosił udział do sprawy oraz przedstawił swoje stanowisko. RPO wskazał na względy praktyczne związane ze specyfiką wspólnot mieszkaniowych, m.in. związane z brakiem woli współdecydowania o sprawach istotnych dla wspólnoty ze strony właścicieli. „Przyjęcie rygorystycznej koncepcji, iż dla skuteczności podjęcia uchwały konieczne jest zawsze przedstawienie jej wszystkim członkom wspólnoty, może utrudnić, a niekiedy nawet uniemożliwić prawidłowe zarządzanie nieruchomością wspólną, co pozostaje w sprzeczności zarówno z interesem wspólnoty, jak też z ratio legis przepisów o własności lokali określających sposób funkcjonowania wspólnot mieszkaniowych” (pismo procesowe Rzecznika Praw Obywatelskich w sprawie III CZP 59/19).
Zdaniem RPO, decydujące znaczenie powinna mieć wola wyrażona przez większość członków wspólnoty mieszkaniowej, zaś ocena wszelkich uchybień o charakterze formalnym powinna odbywać się z uwzględnieniem kryterium wpływu uchybień na treść uchwały.
Stanowisko Sąd Najwyższego
Sąd Najwyższy przy rozstrzyganiu kwestii wskazał na dwa nurty zarysowane w orzecznictwie sądów powszechnych, jak i na poziomie samego Sądu Najwyższego.
Bardziej restrykcyjna linia orzecznicza oparła się na uznaniu, że w trybie indywidualnego zbierania głosów konieczne jest odebranie głosu od każdego z właścicieli (wyrok Sądu Najwyższego z 26 września 2014 r., sygn. akt IV CSK 727/13). W wyroku tym SN wskazał, że procedowanie uchwał we wskazanym trybie nie może ograniczyć się tylko do właścicieli oddających pozytywny głos, gdyż taka uchwała nie może zostać uznana za podjętą przez ogół właścicieli. Wyraźnie wskazano, że tylko w razie wykazania, że nie było możliwe odebranie głosów od wszystkich uprawnionych do głosowania, uzasadniony byłby wniosek, że uchwałę podjął ogół właścicieli (art. 6 ustawy z 24 czerwca 1994 r. o własności lokali, DzU 2019 poz. 737 ze zm., dalej: uwl), czyli wspólnota.
Bardziej liberalne stanowisko zaprezentował Sąd Najwyższy w wyroku z 8 lipca 2004 r. (sygn. akt IV CK 543/03), zgodnie z którym niedopełnienie ustawowego obowiązku powiadomienia każdego właściciela o treści uchwały podjętej w trybie indywidualnego zbierania głosów (art. 23 ust. 3 uwl) nie ma wpływu na skuteczność uchwały, gdyż w tym trybie uchwała zapada z chwilą oddania ostatniego głosu przesądzającego o uzyskaniu większości.
Sąd Najwyższy w uchwale dokonał ujednolicenia linii orzeczniczej. Mianowicie, nie zgodził się z poglądem, jakoby zarząd nie miał obowiązku kontynowania procedury zbierania głosów od właścicieli w sytuacji, gdy dotychczas oddane głosy stanowią większość niezbędną do podjęcia uchwały. Każdy właściciel ma prawo do wzięcia udziału w głosowaniu, z którym skorelowany jest obowiązek zarządu (zarządcy) wspólnoty mieszkaniowej do zapewnienia realizacji tego prawa. W konsekwencji brak zawiadomienia o głosowaniu lub pominięcie niektórych właścicieli przy odbieraniu głosów stanowi wadliwość w procedurze podejmowania uchwały. Czy jednak tego rodzaju wada w procedurze powoduje bezwzględną konieczność uchylenia uchwały?
O tym każdorazowo musi zdecydować sąd biorąc pod uwagę to, w jaki sposób zaistniałe uchybienie wpłynęło lub mogło mieć wpływ na treść uchwały. Mogą zdarzyć się sytuacje, w których zarząd (zarządca) wspólnoty intencjonalnie nie informuje pewnej grupy osób o procedowaniu uchwały z obawy przed negatywnym wynikiem głosowania. Tego rodzaju postępowanie może zostać ocenione jako mające wpływ na los uchwały.
Podsumowanie
Art. 23 ust. 1 uwl stanowi, że uchwały właścicieli lokali są podejmowane bądź na zebraniu, bądź w drodze indywidualnego zbierania głosów przez zarząd, uchwała może być wynikiem głosów oddanych częściowo na zebraniu, częściowo w drodze indywidualnego ich zbierania.
Tak zwany tryb obiegowy sprawdzi się w sprawach wymagających sprawnego procedowania uchwały. Zgodnie z wnioskami płynącymi z omawianej uchwały Sądu Najwyższego, uczestnictwo w głosowaniu w trybie indywidualnego zbierania głosów powinno być zapewnione wszystkim uprawnionym, lecz uchybienia powstałe na tym tle nie zawsze muszą skutkować uchyleniem takiej uchwały. Uchybienia formalne w przebiegu głosowania członków wspólnoty mieszkaniowej stanowić będą podstawę do uchylenia uchwały, jeżeli miałby bądź też mogły mieć wpływ na jej treść.
By uniknąć ryzyka podniesienia zarzutu o wykluczeniu członka wspólnoty z procesu głosowania, można rozważyć wprowadzenie pewnych usprawnień technicznych w samej procedurze. W tradycyjnej formule (przesyłając projekt uchwały i kartę do głosowania pocztą, a następnie także informację o jej podjęciu) głosowanie obiegowe może zająć sporo czasu i okazać się nieefektywne. Biorąc pod uwagę dynamiczny rozwój środków komunikacji, sprawdzić się może udostępnienie opcji oddania głosu elektronicznie w drodze wiadomości e-mail. Uwl nie wskazuje technicznego rozwiązania „indywidualnego zbierania głosów przez zarząd” ani nie zastrzega żadnej szczególnej formy dla indywidualnego zbierania głosów, dlatego taki sposób procedowania jest oceniany w orzecznictwie jako dopuszczalny. Trzeba jednak pamiętać, że kwestia ta powinna zostać poddana pod dyskusję przez grono wspólnoty, a także wymagałaby podjęcia stosownej uchwały. Zapisy uchwały nie powinny wykluczać z głosowania osób, które nie korzystają z nowoczesnych technologii.
Agnieszka Malik-Faron
Aplikant radcowski
Koźmicki & Perdoch Kancelarie Adwokackie