Rzecznik Praw Obywatelskich zarzucił sądowi okręgowemu naruszenie konstytucyjnego prawa do ochrony własności i praw majątkowych przez to, że uchylając wyrok sądu rejonowego, ustalający nieważność umowy sprzedaży nieruchomości, nie zapewnił ponad 100 właścicielom lokali właściwej ochrony sądowej. Sprzedana nieruchomość stała się własnością osoby trzeciej, która kierowała roszczenia majątkowe bezpośrednio do wspólnot i pozbawiła całe osiedle ciągów komunikacyjnych oraz dostępu do drogi publicznej.
Dwie wspólnoty mieszkaniowe w Gdańsku domagały się stwierdzenia nieważności sprzedaży działki przez syndyka będącej w upadłości spółdzielni mieszkaniowej. Przez tę działkę biegła osiedlowa uliczka i chodnik zapewniające dojazd do budynków, śmietników, garaży oraz 70 miejsc parkingowych. Infrastruktura służyła dwóm wspólnotom przez ponad 20 lat i została sfinansowana ze środków właścicieli lokali w tych wspólnotach.
Decyzją prezydenta Gdańska na działce wydzielonej z zasobów spółdzielni miała zostać ustanowiona służebność przejścia i przejazdu, zapewniająca członkom obu wspólnot dostęp do drogi publicznej.
Syndyk i nabywca nieruchomości, wobec odmowy sporządzenia aktu kupna-sprzedaży przez notariusza z Gdańska, udali się do notariusza z odległego miasta, który nie wiedząc o decyzji prezydenta, sporządził stosowną umowę. Nowy właściciel natychmiast umieścił na spornej działce parkometry i zażądał od mieszkańców wysokich opłat za przejazd.
Sąd Rejonowy Gdańsk-Północ orzekł, że umowa sprzedaży była nieważna, ale Sąd Okręgowy w Gdańsku w wyroku z 22 września 2022 r. (sygn. akt XVI Ca 677/21) uchylił to orzeczenie uznając, że badanie w procesie cywilnym prawomocnych postanowień zapadłych w postępowaniu upadłościowym jest niedopuszczalne. Wspólnoty nie wykazały też, w ocenie sądu II instancji, interesu prawnego w żądaniu ustalenia nieważności umowy, gdyż ich interes, w odróżnieniu od interesu członka wspólnoty, nie dotyczy korzystania z nieruchomości i lokali w budynku, a ogranicza się do zarządzania rzeczą wspólną.
Wyrok ten zaskarżył skargą nadzwyczajną Rzecznik Praw Obywatelskich, zarzucając sądowi okręgowemu naruszenie konstytucyjnego prawa do ochrony własności i praw majątkowych przez to, że uchylając wyrok sądu rejonowego ustalający nieważność umowy sprzedaży nieruchomości, nie zapewnił ponad 100 właścicielom lokali właściwej ochrony sądowej. Ponieważ nieruchomość została sprzedana (notabene za rażąco niską cenę i bez sporządzenia wymaganego prawem operatu szacunkowego), stała się własnością osoby trzeciej, która kierowała roszczenia majątkowe bezpośrednio przeciwko wspólnotom i pozbawiła całe osiedle ciągów komunikacyjnych oraz dostępu do drogi publicznej.
Sąd Najwyższy uchylił wyrok sądu okręgowego w całości, tym samym utrzymując w mocy wyrok sądu rejonowego stwierdzający nieważność umowy sprzedaży działki. Wskazał, że w wyniku zaskarżonego wyroku mieszkańcy zostali faktycznie pozbawieni możliwości korzystania z prawa własności zgodnie z jego przeznaczeniem (określonym w art. 140 ustawy z 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny; Dz.U. 1964 nr 16 poz. 93; dalej: kc). Sąd podkreślił przy tym, że wspólnoty miały bezpośredni interes majątkowy w sprawie, będąc wierzycielami w postępowaniu upadłościowym, a żadne unormowanie prawa upadłościowego nie wyklucza możliwości badania ważności umowy sprzedaży nieruchomości. Tak daleko idące ograniczenie prawa do sądu wymagałoby bowiem wyraźnej regulacji ustawowej podlegającej restrykcyjnej wykładni.
Skarżące wspólnoty, w ocenie Sądu Najwyższego, trafnie wskazały na naruszenie wymienionych przepisów poprzez zmianę wyroku sądu I instancji uznającego umowę sprzedaży za nieważną, bowiem rodziło to konsekwencje w postaci naruszenia prawa własności członków tych wspólnot. W wyniku rozstrzygnięcia sądu okręgowego część nieruchomości została pozbawiona dostępu do drogi publicznej, co uniemożliwiało korzystanie w prawidłowy sposób z przysługującego członkom obu wspólnot prawa własności – właściciele nie byli bowiem w stanie wyjechać na drogę publiczną bez przejazdu przez sporną działkę. Zaskarżone orzeczenie doprowadziło więc do sytuacji prawnej, w której właściciele zostali faktycznie pozbawieni możliwości korzystania z prawa własności w sposób zgodny z jego społeczno-gospodarczym przeznaczeniem, określonym w art. 140 kc.
Tym samym, w ocenie Sądu Najwyższego, sąd II instancji naruszył gwarancje ochrony prawa własności wynikające z art. 64 ust. 1 i 2 Konstytucji RP, nie zapewniając należnej ochrony temu prawu.
W odniesieniu do zarzutu rażącego naruszenia prawa procesowego, tj. art. 189 ustawy z 17 listopada 1964 r. – Kodeks postępowania cywilnego (Dz.U. 1964 nr 43 poz. 296) poprzez błędną jego wykładnię, Sąd Najwyższy przyznał rację RPO stwierdzając, że sąd II instancji błędnie przyjął, iż powodowe wspólnoty nie wykazały posiadania interesu prawnego w żądaniu ustalenia nieważności spornej umowy. Nietrafny był też pogląd sądu okręgowego, jakoby powódki mogły uzyskać wystarczającą ochronę prawną w postępowaniu o zapłatę z powództwa nabywcy spornego gruntu. O istnieniu interesu prawnego podmiotu wytaczającego powództwo może rozstrzygać okoliczność, że na jego sytuację prawną może mieć wpływ istnienie lub brak stosunku prawnego zawiązanego między stronami w następstwie zawarcia umowy i to nawet w sytuacji, gdy wyrok ustalający, o wydanie którego wnieśli powodowie, nie wpływał bezpośrednio na ich sytuację prawnorzeczową w stosunku do nieruchomości (wyrok Sądu Najwyższego z 22 października 2014 r., sygn. akt II CSK 687/13). Interes prawny należy bowiem rozumieć szeroko, z uwzględnieniem także ogólnej sytuacji prawnej powoda ocenianej w płaszczyźnie zarówno obecnych, jak i przyszłych (możliwych), ale obiektywnie prawdopodobnych stosunków prawnych z jego udziałem (wyrok Sądu Najwyższego z 2 lutego 2006 r., sygn. akt II CK 395/05). Pojęcie interesu prawnego powinno być przy tym interpretowane z uwzględnieniem szeroko pojmowanego dostępu do sądów w celu zapewnienia należytej ochrony prawnej (wyrok Sądu Najwyższego z 26 maja 2021 r., sygn. akt II CSKP 64/21).
Wyrok Sądu Najwyższego z 29 stycznia 2025 r., sygn. akt II NSNc 490/23
Oprac. PB