W procesie dotyczącym zaliczek na opłaty związane z korzystaniem z lokali oraz utrzymaniem nieruchomości wspólnej wspólnota mieszkaniowa powinna wykazać, że zostały podjęte uchwały ustalające wysokość tych zaliczek i opłat. Natomiast stronę pozwaną obciąża udowodnienie, że opłaty te zostały uiszczone albo że nie zostały naliczone w sposób prawidłowy.
Wspólnota uzasadniała swoje roszczenie art. 13 ust. 1 oraz art. 15 ust. 1 ustawy z 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (Dz.U. z 2021 r. poz. 1048, dalej: uwl), a na potwierdzenie wysokości żądanych kwot przedstawiła dokumenty – uchwały, na podstawie których ustaliła wysokość opłat obowiązujących w danym roku kalendarzowym. Zgodnie z powołanymi przepisami właściciel ponosi wydatki związane z utrzymaniem jego lokalu, jest obowiązany utrzymywać swój lokal w należytym stanie, przestrzegać porządku domowego, uczestniczyć w kosztach zarządu związanych z utrzymaniem nieruchomości wspólnej, korzystać z niej w sposób nieutrudniający korzystania przez innych współwłaścicieli oraz współdziałać z nimi w ochronie wspólnego dobra. Na pokrycie kosztów zarządu właściciele lokali uiszczają zaliczki w formie bieżących opłat, płatne z góry do dnia 10. każdego miesiąca.
Sąd dokonał oceny przedstawionych w sprawie dowodów, uznając, że roszczenie powoda nie może zostać uwzględnione. Wskazał, że zgodnie z art. 6 ustawy z 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny (Dz.U. 1964 r. Nr 16 poz. 93 ze zm.) ciężar udowodnienia faktu spoczywa na osobie, która z faktu tego wywodzi skutki prawne. Z powyższego przepisu wynika, że sąd powinien przyjąć za prawdziwe fakty udowodnione przez stronę obciążoną dowodem i pominąć te, których nie wykazała ona w sposób przekonujący (wyrok Sądu Apelacyjnego w Katowicach z 8 maja 2014 r., sygn. akt I ACa 42/14). W procesie dotyczącym zaliczek na opłaty związane z korzystaniem z lokali oraz utrzymaniem nieruchomości wspólnej wspólnota mieszkaniowa powinna zatem wykazać, że zostały podjęte uchwały ustalające wysokość tych zaliczek i opłat, natomiast stronę pozwaną obciąża udowodnienie, że (pomimo twierdzeń wspólnoty) opłaty te zostały uiszczone albo że nie zostały naliczone w sposób prawidłowy. W praktyce wspólnoty mieszkaniowe przedstawiają dowody księgowe, które służyć mają wykazaniu, że opłaty/zaliczki od właścicieli nie zostały odnotowane na karcie księgowej lokalu, a co za tym idzie nie zostały przez stronę pozwaną wniesione.
W omawianej sprawie wspólnota przedstawiła dokumentację księgową obrazującą zadłużenie pozwanych na 21 marca 2022 r. Dokumentacja księgowa dołączona do pisma była jednak w ocenie sądu mało czytelna i trudno z niej było wywnioskować, na poczet jakich zobowiązań wspólnota zaliczyła kwotę 1366,90 zł z zaksięgowanej wpłaty na kwotę 7777,72 zł. Sąd nie mógł więc uznać, aby żądanie zapłaty 1366,90 zł wraz z odsetkami ustawowymi za opóźnienie zostało udowodnione. Skutkowało to oddaleniem powództwa w całości.
Wyrok Sądu Rejonowego dla Warszawy-Śródmieścia w Warszawie z 13 grudnia 2022 r., sygn. akt VI C 937/21
Oprac. PB