Czy wspólnota mieszkaniowa może zablokować powstanie w najbliższej okolicy kolejnego warsztatu samochodowego? Co decyduje o tym, czy działalność w sąsiedztwie jest uciążliwa?
Stan faktyczny przedstawia się następująco: na osiedlu od kilku lat funkcjonuje warsztat samochodowy. Mieszkańcy nie są z tego zadowoleni, na działalność zakładu wpływa wiele skarg. Mieszkańcom przeszkadza uciążliwy hałas i zapach. Skargi nie dają jednak żadnego skutku. Okazało się, że w niedalekim sąsiedztwie powstaje drugi taki warsztat, w budynku, w którym dotychczas był magazyn. W jaki sposób można zablokować utworzenie zakładu w pomagazynowym budynku? Administracja architektoniczno-budowlana odpowiada, że planowana inwestycja jest identyczna z już istniejącą na tym osiedlu. Zapewne nie będzie zatem przeszkód, by decyzja okazała się pozytywna.
Plan zagospodarowania przestrzennego
Zasadniczym dokumentem regulującym kwestie zagospodarowania przestrzennego jest miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego. Zawiera on ustalenia powszechnie wiążące na obszarze, na którym obowiązuje. Ustala on przeznaczenie terenu, sposób jego zagospodarowania oraz warunki zabudowy. Plan zagospodarowania przestrzennego jest dokumentem jawnym, można się z nim zapoznać w urzędzie miasta bądź gminy. Natomiast gospodarowanie przestrzenią na obszarach pozbawionych planu następuje na podstawie przepisów szczególnych oraz art. 61 ustawy z 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (dalej jako „upzp”), określającym warunki wydania przez organ decyzji o warunkach zabudowy.
Ustawodawca określił w upzp z jednej strony uprawnienie swobodnej zabudowy nieruchomości w granicach prawa (art. 6 ust. 2 pkt 1 upzp), a z drugiej strony uprawnienie do ochrony interesu prawnego innych osób przy zabudowie terenów nienależących do nich (art. 6 ust. 2 pkt 2 upzp). Do takich osób zaliczyć należy m.in. właścicieli sąsiednich działek. Zabudowa przyległej działki rzadko bowiem pozostaje faktycznie bez żadnego wpływu na warunki korzystania z sąsiedniej nieruchomości (decyzja SKO z 4 marca 2016 r., SKO.ZP/415/610/2015).
Zasada dobrego sąsiedztwa
Decyzja o warunkach zabudowy jest wydawana po przeprowadzonym uprzednio postępowaniu administracyjnym. Wydanie decyzji związane jest ze spełnieniem szeregu warunków, w tym zachowania przez planowaną inwestycję kontynuacji funkcji, czyli realizacji tzw. zasady dobrego sąsiedztwa. Zasada ta determinuje konieczność dostosowania nowej zabudowy do stanu zastanego, do cech i parametrów urbanistycznych i architektonicznych dotychczasowej zabudowy. Spełnienie wymogu z art. 61 ust. 1 pkt 1 upzp następuje już wówczas, gdy co najmniej jedna działka sąsiednia dostępna z tej samej drogi publicznej ma zbliżoną funkcję. I gdy jest zabudowana w taki sposób, by można ustalić wymagania dla nowej zabudowy przy zastosowaniu wprowadzonych przez ustawodawcę zobiektywizowanych standardów decydujących o spełnieniu wymogów zachowania ładu przestrzennego. Wyznacznikiem spełnienia ustawowego wymogu są zatem faktyczne warunki panujące do tej pory na konkretnym obszarze.
Kontynuacja funkcji, o jakiej mowa w art. 61 ust. 1 pkt 1 upzp, nie oznacza tożsamości obiektu planowanego z obiektami istniejącymi. Umożliwia za to uzupełnienie funkcji istniejącej o zagospodarowanie uznawane za uzupełniające i niewchodzące z nią w kolizję (tak m.in. NSA w wyrokach: z 7 października 2015 r., II OSK 318/14; z 16 października 2007 r., II OSK 1401/06; z 21 lipca 2007 r., II OSK 1193/08). Co do zasady nowa zabudowa jest zatem dopuszczalna jeśli można ją pogodzić z funkcją obiektów już istniejących na danym terenie. Z momentem wykazania sprzeczności – którą organ potrafiłby racjonalnie wykazać w uzasadnieniu do decyzji – przestaje być ona dopuszczalna. Przykładowo, jeśli istniejąca zabudowa realizuje funkcję mieszkaniową, nie oznacza to, że nowy obiekt może być tylko budynkiem mieszkalnym. Towarzyszyć takim obiektom może np. sklep osiedlowy, przychodnia lekarska czy urządzenia rekreacyjne. Nie powinien to być zakład produkcyjny czy obiekt handlowy wielkopowierzchniowy. Szczegółowy sposób ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy w powiązaniu z analizą stanu istniejącego, na podstawie upoważnienia zawartego w art. 61 ust. 6 upzp, określono w rozporządzeniu Ministra Infrastruktury z 26 sierpnia 2003 r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu miejscowego.
Autor: Karolina Brzezińska
Tekst ukazał się w numerze 10/2016