Interes ekonomiczny jednego ze właścicieli lokalu użytkowego, polegający na możliwości rozszerzenia zakresu świadczonych usług gastronomicznych na części nieruchomości wspólnej, nie może nadmiernie ingerować w prawa innych właścicieli. Dominujący charakter funkcji usługowej lokali nie nakłada na właścicieli lokali mieszkalnych obowiązku znoszenia wszelkich działań w przestrzeni wspólnej, które właściciele lokali użytkowych uznają za celowe z punktu widzenia swojego rachunku ekonomicznego.
Stanowiący materialnoprawną podstawę powództwa art. 25 ust. 1 ustawy z 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (Dz.U. z 2021 r. poz. 1048; dalej: uwl) przewiduje kilka równoważnych, alternatywnych podstaw skutecznego zakwestionowania uchwały wspólnoty mieszkaniowej w postaci: jej niezgodności z przepisami prawa lub z umową właścicieli lokali; naruszenia zasady prawidłowego zarządzania nieruchomością wspólną; naruszenia w inny sposób interesów właściciela lokalu. Oznacza to, że wystarczające do uchylenia uchwały jest wypełnienie jednej z tych przesłanek.
Sąd wskazał, że naruszenie interesu właściciela w rozumieniu art. 25 ust. 1 uwl stanowi kategorię obiektywną, ocenianą m.in. w świetle zasad współżycia społecznego. Dla przyjęcia, że istnieją przesłanki do uchylenia danej uchwały, musi istnieć co najmniej znaczna dysproporcja pomiędzy potrzebą ochrony interesu określonego właściciela a ochroną interesu wyrażonego podjętą uchwałą. Wówczas spór sprowadza się do rozstrzygnięcia konfliktu pomiędzy dobrem wspólnoty a dobrem jej indywidualnego członka. Podkreślić też trzeba, że w trybie art. 25 ust. 1 uwl ochronie podlega nie każdy interes właściciela lokalu, ale jedynie interes godny takiej ochrony w konfrontacji z interesami pozostałych właścicieli (wyrok Sądu Apelacyjnego w Szczecinie z 13 października 2020 r. sygn. akt I ACa 221/20). Samo naruszenie jedynie subiektywnego interesu właściciela nie uzasadnia uchylenia uchwały (wyrok Sądu Apelacyjnego w Białymstoku z 10 listopada 2020 r., sygn. akt I ACa 712/19).
Przenosząc te uwarunkowania prawne na realia omawianej sprawy sąd stwierdził, że zaskarżona uchwała naruszała słuszny – w wymiarze obiektywnym – interes powódki, któremu nie sposób było przeciwstawić jakiegokolwiek uzasadnionego interesu wspólnoty jako całości. Z poczynionych ustaleń wynikało bowiem, że konsekwencją powiększenia ogródka użytkowanego przez właścicieli restauracji było znaczne pogorszenie możliwości komunikacyjnych powódki związanych z nieskrępowanym wchodzeniem i wychodzeniem ze stanowiącego jej własność lokalu mieszkalnego. Oczywistym nadużyciem było w tym kontekście twierdzenie pozwanej wspólnoty, jakoby jedyną niedogodnością dla powódki były spojrzenia gości restauracji przebywających w powiększonym, na mocy zaskarżonej uchwały, ogródku.
Wymowa ustaleń sądu jest w tym zakresie jednoznaczna i wprost wskazuje, że w wyniku powiększenia ogródka powódka nie posiadała minimalnego komfortu, jaki powinien cechować każdego właściciela lokalu mieszkalnego w zakresie możliwości nieskrępowanego korzystania z niego. Sama pozwana w uzasadnieniu apelacji w sposób zapewne niezamierzony przyznała, że w wyniku zaskarżonej uchwały nastąpiła dla powódki niekorzystana zmiana, skoro pierwotnie ogródek miał znajdować się jedynie w pobliżu wejścia do klatki schodowej prowadzącej do jej mieszkania, a obecnie wychodzi ona z klatki schodowej wprost do ogródka restauracyjnego. Istniejący w wymiarze obiektywnym interes powódki w wyeliminowaniu z obrotu prawnego zaskarżonej uchwały wymagał jego zważenia z punktu widzenia interesu wspólnoty jako całości.
W toku całego postępowania pozwana wspólnota jakichkolwiek argumentów pozwalających zdefiniować taki interes, w ocenie sądu, nie przedstawiła. Jej stanowisko ograniczyło się wyłącznie do presentowania faktów opisujących interes właściciela lokalu, do którego ogródek restauracyjny przynależał, co w tym aspekcie było oczywiście nieskuteczne. Przy tym, co symptomatyczne, dla uzasadnienia podjęcia zaskarżonej uchwały powoływany był wyłącznie argument związany z epidemią COVID-19. Jak słusznie zaś wskazał sąd okręgowy, taka przesłanka podjęcia uchwały w całości odpadła w dacie wyrokowania.
Supozycja pozwanej, że skoro specyfika wspólnoty związana jest z jej usytuowaniem w pasażu handlowym, a powódka kupiła tam mieszkanie wiedząc, jaka działalność prowadzona będzie w jego bezpośrednim otoczeniu i powinna akceptować kolejne uchwały rozszerzające zakres korzystania przez właściciela lokalu gastronomicznego z części wspólnej – nie znajdował, zdaniem sądu, jakichkolwiek jurydycznych i aksjologicznych podstaw. Pozwana wspólnota skrzętnie pomijała, że jej obowiązkiem jest zapewnienie wszystkim właścicielom prawa do korzystania z części wspólnych w zakresie, jaki jest konieczny do prawidłowego wykonywania przez nich prawa własności lokali (art. 12 ust. 1 uwl), co oznacza pełne respektowanie prawa tak właścicieli lokali użytkowych, którzy we wspólnocie stanowili większość, jak i właścicieli lokali mieszkalnych.
Sam interes ekonomiczny jednego z właścicieli lokali użytkowych, polegający na możliwości rozszerzenia zakresu świadczonych usług gastronomicznych na części nieruchomości wspólnej, musi doznawać ograniczeń wszędzie tam, gdzie nadmiernie ingeruje w prawo innego właściciela lokalu do korzystania z części wspólnych nieruchomości. Nic bowiem nie usprawiedliwia tezy pozwanej, że powódka mogłaby mieć rację tylko przy nieruchomości typowo mieszkalnej. Dominujący charakter funkcji usługowej lokali we wspólnocie w żaden sposób nie nakłada na właściciela lokalu mieszkalnego – a tak w istocie postulowała pozwana – powinności znoszenia wszelkich działań właścicieli lokali użytkowych podejmowanych w przestrzeni wspólnej, które uznają oni za celowe z punktu widzenia rachunku ekonomicznego prowadzonej w tych lokalach działalności gospodarczej.
Wszystkie powyższe ustalenia doprowadziły do wniosku, że zaskarżona uchwała musi podlegać uchyleniu.
Wyrok Sądu Apelacyjnego w Szczecinie z 11 kwietnia 2024 r., sygn. akt I ACa 2228/23
Oprac. PB