Pytanie. Były właściciel lokalu mieszkalnego po dokonaniu transakcji sprzedaży wystąpił do wspólnoty mieszkaniowej o zwrot niewykorzystanych środków funduszu remontowego wpłacanych na podstawie regulaminu funduszu remontowego. Czy środki powinny zostać mu zwrócone?
Odpowiedź. Nie, środki nie powinny zostać zwrócone poprzedniemu właścicielowi.
Uzasadnienie. Zgodnie z art. 12 ust. 1 i 2 ustawy z 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (Dz.U. z 1994 r. Nr 85 poz. 388, dalej: uwl) właściciel lokalu ma prawo do współkorzystania z nieruchomości wspólnej zgodnie z jej przeznaczeniem. Pożytki i inne przychody z nieruchomości wspólnej służą pokrywaniu wydatków związanych z jej utrzymaniem, a w części przekraczającej te potrzeby przypadają właścicielom lokali w stosunku do ich udziałów. W takim samym stosunku właściciele lokali ponoszą wydatki i ciężary związane z utrzymaniem nieruchomości wspólnej w części nieznajdującej pokrycia w pożytkach i innych przychodach. Warto również przytoczyć brzmienie art. 13 ust. 1 uwl w myśl którego właściciel lokalu zobowiązany jest uczestniczyć w kosztach zarządu związanych z utrzymaniem nieruchomości wspólnej, korzystać z niej w sposób nieutrudniający korzystania przez innych współwłaścicieli oraz współdziałać z nimi w ochronie wspólnego dobra. W art. 14 uwl wyszczególnione zostały koszty zarządu nieruchomością wspólną. Należy jednak pamiętać, że wyliczenie to ma charakter przykładowy a sam katalog jest otwarty, czyli zaliczony w poczet kosztów zarządu nieruchomości wspólnej może być inny koszt nie wskazany w przepisie. Na pokrycie kosztów zarządu właściciele lokali uiszczają zaliczki w formie bieżących opłat, płatne z góry do dnia 10 każdego miesiąca (art. 15 uwl).
Jak wskazał Sąd Najwyższy w wyroku z 29 sierpnia 2013 r. (sygn. akt I CSK 705/12) wspólnota może posiadać majątek odrębny od majątków właścicieli lokali, ale tylko w takim zakresie, jaki wynika z potrzeb związanych z zarządem nieruchomością wspólną. Uwl pozwala stwierdzić, że do majątku wspólnoty wchodzą przede wszystkim uiszczane przez właścicieli lokali zaliczki w formie bieżących opłat na pokrycie kosztów zarządu nieruchomością wspólną (art. 13 ust. 1 w związku z art. 15 ust. 1 i art. 14 ust. 1 uwl) oraz pożytki i inne dochody z nieruchomości wspólnej.
Jak wynika z pytania, we wspólnocie istnieje regulamin funduszu remontowego, na podstawie którego właściciele lokali dokonują wpłat. Jeżeli właściciel nie zgadzał się z jego postanowieniami to mógł w terminie 6 tygodni od dnia podjęcia uchwały uchwalającej regulamin zaskarżyć uchwałę do sądu (art. 25 uwl). Jeżeli tak nie zrobił, zaakceptował wolę większości właścicieli. W myśl przytoczonych przepisów oraz wyroku środki, które wpłacał poprzedni właściciel stanowią własność wspólnoty mieszkaniowej, dlatego roszczenie o ich zwrot nie powinno zostać uwzględnione a co za tym idzie wspólnota nie powinna ich zwracać poprzedniemu właścicielowi.
Mateusz Górski