Właściciele lokali wpłacają zaliczki na utrzymanie nieruchomości wspólnej. Zgodnie z ustawą o własności lokali opłaty należne są wspólnocie od daty podpisania aktu notarialnego dokumentującego przeniesienie własności lokalu. Z jakich metod może skorzystać zarządca, rozliczając tzw. okres deweloperski?
Deweloperzy uświadamiają nabywców o konieczności ponoszenia opłat związanych z własnością zakupionego lokalu już przy podpisaniu umowy przedwstępnej. W ramach niej klient zobowiązany jest do podpisania oświadczenia o wnoszeniu opłat na utrzymanie nieruchomości od momentu objęcia jej w użytkowanie. Sytuacja taka ma miejsce nawet jeżeli lokal jest niewyodrębniony z nieruchomości wspólnej, a nabywca nie posiada pełnego prawa własności w postaci końcowego aktu notarialnego. Z chwilą otrzymania protokołu odbioru lokalu wymagane jest oświadczenie obligujące do wnoszenia opłat na utrzymanie budynku, w którym zakupiono mieszkanie.
Przeniesienie opłaty na klienta
Przenoszenie opłat na klienta na tym etapie umowy jest relatywnie nową praktyką. Dominacja na rynku nieruchomości prywatnych spółek deweloperskich jest faktem i czasy budownictwa spółdzielczego odchodzą w przeszłość. Zmiany gospodarcze i powszechna konkurencja wyznaczyły nowe standardy w wycenie mieszkań. Od czasu wejścia Polski do Unii Europejskiej nastąpił gwałtowny wzrost popytu na nieruchomości, przekraczając ich podaż.
To właśnie konkurencja wśród deweloperów wymusiła wprowadzenie nowego mechanizmu przenoszącego opłaty na klienta. Dzięki takim zabiegom cena zakupu nieruchomości jest wciąż atrakcyjna. Sytuacja ta nie jest podyktowana jedynie interesem dewelopera. Wynika również z równoważenia się wzajemnych interesów stron. Deweloper może elastyczniej przygotowywać ofertę na sprzedawane przez siebie nieruchomości, przenosząc część kwoty jako opłaty za administrowanie lokalem do momentu podpisania aktu końcowego. Sytuacja ta została również podyktowana potrzebami konsumentów. Powszechną praktyką jest wykańczanie nowo zakupionego lokalu od razu po odbiorze kluczy. Oznacza to, że gotowy lokal jest przekazywany klientowi we władanie pomimo braku dopełnienia wszystkich kwestii prawnych związanych z przeniesieniem własności. Faktyczne objęcie przez klienta nieruchomości, która formalnie nie jest jeszcze jego własnością, generuje dodatkowe obowiązki po stronie dewelopera. Musi on odpowiedzieć na wzmożone zapotrzebowanie na energię elektryczną, potrzebę ochrony mienia, dostarczenia odpowiedniej ilości wody lub gazu. Koszt utrzymania nowego budynku od tego momentu jest znacznie większy.
Funkcjonowanie budynku w tym czasie nazywane jest okresem deweloperskim i trwa do momentu ukonstytuowania się wspólnoty mieszkaniowej. Okres deweloperski polega na zabezpieczeniu utrzymania nieruchomości wspólnej i bieżącej eksploatacji budynku, tak jak to ma miejsce w trakcie aktywności wspólnoty mieszkaniowej.
Rozwiązania w okresie deweloperskim
Etap ten determinowany jest różnymi parametrami. Najistotniejszym z nich jest czas trwania. Na rynku wykształciły się trzy główne rozwiązania opisujące okres deweloperski.
Pierwsze rozwiązanie dotyczy czasu od daty podpisania protokołu odbioru lokalu do daty podpisania aktu notarialnego. Każdy z kupujących ma więc swój własny termin zakończenia okresu deweloperskiego. Od momentu podpisania umowy przedwstępnej i protokołu odbioru lokalu do momentu podpisania aktu przenoszącego własność nabywca jest użytkownikiem lokalu będącego własnością dewelopera.
Oznacza to, że deweloper ma prawo obciążyć kosztami jego faktycznego użytkownika. Jest to rozwiązanie zgodne z prawem i nie wymaga dodatkowych uwarunkowań umownych. Generuje jednak problemy w rozliczeniach z klientami. Osoba funkcjonująca w takim systemie otrzymuje rozliczenia od dewelopera do daty podpisania aktu notarialnego, a po tej dacie jest już członkiem wspólnoty mieszkaniowej. Można się jednak domyślić, że faktyczne koszty związane z lokalem trudno podzielić według tego schematu i rozliczyć się w sposób nie budzący wątpliwości. Dlatego na rynku wykształciły się inne sposoby pomagające rozwiązać problem przejrzystości wzajemnych rozrachunków.
Konrad Rutkowski
Kierownik ds. zarządzania wspólnotami mieszkaniowymi
Integrum Management Sp. z o.o.
Całość tekstu w numerze 06/2020 „Wspólnoty Mieszkaniowej”