Niezrealizowanie przez właściciela lokalu obowiązków poprzez długotrwałe zaleganie z zapłatą należnych opłat stanowi samodzielną i wystarczającą podstawę żądania przymusowej sprzedaży lokalu w drodze licytacji.
Wnioskodawcy E.A. i K .M. wystąpiły do sądu o udzielenia zezwolenia na dokonanie czynności przekraczającej zakres zwykłego zarządu. Chodziło o wystąpienie z pozwem przeciwko M.R., o nakazanie sprzedaży przysługującego M.R. prawa odrębnej własności lokalu mieszkalnego w drodze licytacji na podstawie przepisów kodeksu postępowania cywilnego o egzekucji z nieruchomości. Wnioskodawcy powoływali się na długotrwałe zaleganie przez M.R. z opłatami związanymi z korzystaniem z lokalu oraz na fakt, że M.R. odmawiając wykonania generalnego remontu mieszkania, czyni korzystanie z lokali sąsiednich i nieruchomości wspólnej uciążliwym, bowiem następuje znaczne ich wychłodzenie. M.R. wniósł o oddalenie wniosku w całości argumentując, że wniosek o zezwolenie na wystąpienie z pozwem w sprawie nakazania sprzedaży lokalu jest przedwczesny. Obecny zaniedbany stan nieruchomości nie był spowodowanym jego zachowaniem, taki był przez niego zastany.
Jego zdaniem przymusowa sprzedaż lokalu jest sankcją na tyle drastyczną, że do jej zastosowania powinno dochodzić wyłącznie w wyjątkowych przypadkach i po wyczerpaniu wszelkich innych metod zmierzających do przywrócenia stanu zgodnego z prawem. W pierwszej kolejności winno zostać wytoczone powództwo o zakazanie właścicielowi (nakazanie zaprzestania) niedozwolonych działań. Wnioskodawczyni nie przedstawiła dowodów, z których wynikałby obowiązek uiszczenia żądanych należności. Sąd ustalił, że M.R. nie wywiązywał się z obowiązku terminowego uiszczania opłat i innych należności związanych z użytkowaniem lokalu (zadłużenie urosło do 36 131,40 zł) oraz zaniedbywał obowiązek dokonania remontu lokalu, aby utrzymać go w należytym stanie. Ponadto M.R. w 2013 r. był wzywany do naprawy wszystkich urządzeń powstałych w częściach wspólnych nieruchomości, na co odpowiedział, że przystąpi do remontu tylko i wyłącznie swojego lokalu. Natomiast nie zamierza inwestować w części wspólne. Był także wzywany do próby ugodowej, jednak do zawarcia ugody nie doszło. M.R. nie wyraża zgody na sprzedaż jego lokalu mieszkalnego.
Oprac. SSZ
Postanowienie Sądu Rejonowego w Białymstoku z 10 grudnia 2014 r., sygn. akt II Ns 3738/14, orzeczenie nieprawomocne.
Całość tekstu w numerze 04/2015 Wspólnoty Mieszkaniowej.