W naszej wspólnocie wysokość zaliczek jest określana według oszacowanych kosztów, jakie musi ponieść wspólnota. Konieczny jest zgodnie szacunek. Właściciele uiszczają zaliczki na dostawę mediów do ich lokali, które podlegają rozliczeniu według ich faktycznego zużycia w ustalonych okresach (6 lub 12 miesięcy). Wpłaty zaliczek na media i ich rozliczanie odbywa się na podstawie regulaminów przyjętych stosowną uchwałą wspólnoty. Wspólnota ma obowiązek rozliczenia się z właścicielem lokalu ze wszystkich wpłaconych zaliczek. W przypadku mniejszego zużycia mediów od uiszczonych zaliczek właściciel lokalu otrzymuje zwrot kwoty na swoje konto. Różnica pomiędzy wpłaconymi zaliczkami a kosztami stanowi dochód, który na podstawie art. 17 ust. 1 pkt 44 ustawy o CIT jest wolny od podatku, jeśli jest przeznaczony na potrzeby związane z gospodarką mieszkaniową. Po otrzymaniu rozliczenia właściciel zwrócił się o zwrot nadpłaty z eksploatacji i mediów na wskazany przez siebie rachunek bankowy. Czy w przypadku zwrotu części zaliczki (nadpłaty) właścicielowi wspólnota korzysta ze zwolnienia na podstawie art. 17 ust. 1 pkt 44 ustawy o CIT, ponieważ kwota ta była nienależna?
Stosownie do art. 17 ust. 1 pkt 44 ustawy o CIT, wolne od podatku są dochody spółdzielni mieszkaniowych, wspólnot mieszkaniowych, towarzystw budownictwa społecznego oraz samorządowych jednostek organizacyjnych prowadzących działalność w zakresie gospodarki mieszkaniowej uzyskane z gospodarki zasobami mieszkaniowymi – w części przeznaczonej na cele związane z utrzymaniem tych zasobów, z wyłączeniem dochodów uzyskanych z innej działalności gospodarczej niż gospodarka zasobami mieszkaniowymi.
Istota problemu w analizowanej sprawie sprowadza się do ustalenia, czy w przypadku zwrotu części zaliczki (nadpłaty) właścicielowi wspólnota korzysta ze zwolnienia na podstawie art. 17 ust. 1 pkt 44 ustawy o CIT, ponieważ kwota ta była nienależna.
Należy stwierdzić, że nadwyżka powstała po dokonaniu rozliczenia nie stanowi dochodu wspólnoty, ponieważ wspólnota ma obowiązek rozliczyć zaliczki i albo wezwać właściciela lokalu do dopłaty, albo jest zobowiązana dokonać zwrotu nadpłaty właścicielom. Ponadto zaliczki wpłacone wspólnocie traktowane są do momentu ich rozliczenia jako własność właścicieli lokali i ich zwrot jest czynnością fizyczną. Zwrot części zaliczki nie zwalnia ze zobowiązania ani nie stanowi dochodu. Zwrot nadpłaconych zaliczek właścicielowi jest korektą uzyskanych uprzednio przychodów. Kwota stanowiąca nadwyżkę zaliczek wniesionych przez właściciela lokalu na utrzymanie nieruchomości wspólnej i koszty mediów, pozostała z dokonanego rozliczenia, a przeznaczona jemu do zwrotu, nie stanowi przychodu podatkowego, a zatem nie generuje dochodu w rozumieniu art. 7 ust. 2 ustawy o CIT‒ nie może więc odnosić się do niej zwolnienie, o którym mowa w art. 17 ust. 1 pkt 44 ustawy o CIT.
Zaprezentowane stanowisko podzielają organy podatkowe (interpretacja indywidualna Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej z 31 października 2018 r., 0114-KDIP2-3.4010.246.2018.1.MC)
Podstawa prawna:
Ustawa z dnia 15 lutego 1992 r. o podatku dochodowym od osób prawnych (tj. Dz.U. z 2018 r., poz. 1036 ze zm.)
Ustawa z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (tj. Dz.U. z 2019 r., poz. 737)
Marcin Szymankiewicz
doradca podatkowy