Wskazany w uchwale łącznik nie miał zostać przyłączony do żadnego z lokali położonych na strychu, czy też do powstałego z ich połączenia jednego lokalu, lecz nadal miał pozostawać częścią wspólną budynku. Stąd też wykonanie przebudowy nie spowodowałoby połączenia dwóch lokali, gdyż nadal byłyby one przedzielone częścią wspólną.
Kwestię połączenia lokali reguluje art. 22 ust. 4 ustawy z 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (Dz.U. z 2021 r. poz. 1048, dalej: uwl). W przepisie tym określono, że połączenie dwóch lokali w jedną nieruchomość lub podział lokalu wymaga zgody członków wspólnoty wyrażonej w uchwale. W razie odmowy zainteresowany właściciel lokalu może żądać rozstrzygnięcia przez sąd. W omawianej sprawie nie zostało wykazane, że doszło do połączenia lokali w powyższym trybie. Nie wykazano także, aby poprzez ewentualne wykonanie łącznika nastąpiło połączenie obu lokali w taki sposób, że stanowiły one jedną nieruchomość. Sąd zwrócił uwagę, że opisany w uchwale łącznik nie miał zostać przyłączony do żadnego z lokali położonych na strychu, czy też do powstałego z ich połączenia jednego lokalu, lecz nadal miał pozostawać częścią wspólną budynku. Stąd też nawet wykonanie takiej przebudowy nie spowodowałoby połączenia dwóch lokali, gdyż nadal byłyby one przedzielone częścią wspólną. W związku z tym, oceniając treść zaskarżonej uchwały w ramach obowiązującego prawa, sąd uznał, że wspólnota wyraziła zgodę na dokonanie podziału quoad usum części strychowej za wynagrodzeniem, a nie połączenia dwóch lokali. Sąd stwierdził przy tym, że nawet gdyby doszło do faktycznego połączenia tych dwóch lokali (czego jednak nie wykazano) i użytkowania ich jak jednego lokalu, to pozostawałoby to bez znaczenia z punktu widzenia sposobu wykonywania zarządu nieruchomością wspólną.
Stan uwidoczniony w rejestrach publicznych oraz dokumentach urzędowych wskazywał jednoznacznie, że w budynku były nadal dwa niewyodrębnione lokale. Tym samym w pozwanej wspólnocie istniały łącznie cztery lokale: lokal użytkowy stanowiący własność powódki i jej męża, lokal mieszkalny oraz dwa lokale niewyodrębnione, stanowiące własność gminy. W tej sytuacji do sposobu wykonywania zarządu nieruchomością wspólną nie znajdował zastosowania art. 19 uwl, gdyż dotyczy on sytuacji, gdy liczba lokali wyodrębnionych i niewyodrębnionych, należących nadal do dotychczasowego właściciela, nie jest większa niż trzy. Właściwy był tu natomiast art. 20 ust. 1 uwl, w którym wskazano, że jeżeli liczba lokali wyodrębnionych i niewyodrębnionych jest większa niż trzy, właściciele są obowiązani podjąć uchwałę o wyborze zarządu. W konsekwencji sąd uznał, że kwestionowana uchwała była zgodna z przepisami prawa, ponieważ pozwana wspólnota nie stanowiła tzw. „małej wspólnoty” i wybór jej zarządu był w pełni prawidłowy.
Sąd zwrócił uwagę, że powódka nie sformułowała w apelacji żadnych innych zarzutów, które by wskazywały na sprzeczność zaskarżonej uchwały z zapisami ustawowymi, poza zarzutem nieprawidłowego uznania pozwanej za dużą wspólnotę w kontekście ilości znajdujących się w jej zasobie lokali. Sąd nie dopatrzył się również z urzędu czegokolwiek, co by wskazywało na nieważność uchwały jako czynności prawnej sprzecznej z wymogami z art. 58 § 1 ustawy z 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny (Dz.U. z 1964 r. Nr 16 poz. 93).
Sąd zwrócił przy tym uwagę, że zgodnie z art. 23 ust. 1 uwl uchwały właścicieli lokali są podejmowane bądź na zebraniu, bądź w drodze indywidualnego zbierania głosów przez zarząd. Uchwała może być wynikiem głosów oddanych częściowo na zebraniu, częściowo w drodze indywidualnego ich zbierania. W ust. 2 wskazano, że uchwały zapadają większością głosów właścicieli lokali, liczoną według wielkości udziałów, chyba że w umowie lub w uchwale podjętej w tym trybie postanowiono, że w określonej sprawie na każdego właściciela przypada jeden głos. Zaskarżona uchwała o wyborze zarządu wspólnoty podjęta została w trybie indywidualnego zbierania głosów. Za głosowało 68,17 proc. udziałów. Na liście do glosowania w miejscu na podpis powódki zaznaczono „nie złożyła podpisu”. A zatem uchwała ta została w ocenie sądu podjęta we właściwym trybie. Sąd wskazał, że bez znaczenia dla rozstrzygnięcia pozostawało to, że powódka ostatecznie nie wzięła udziału w głosowaniu. Przepisy uwl nie nakładają bowiem obowiązku uczestniczenia w głosowaniu przez wszystkich właścicieli lokali, nie przewidują także określonego quorum, w związku z czym w świetle art. 23 ust. 2 uwl decydujące znaczenie ma wyłącznie fakt, czy za podjęciem wypowiedziała się większość właścicieli obliczana w stosunku do wszystkich osób wchodzących w skład wspólnoty mieszkaniowej, a nie tylko większość głosujących, a zatem czy opowiedzieli się za nią właściciele reprezentujący większość udziałów.
Brak wymogu quorum i uzależnienie zaistnienia uchwały od zagłosowania za jej przyjęciem przez właścicieli mających większość udziałów we własności nieruchomości pociąga za sobą ten skutek, że faktyczne znaczenie mają jedynie głosy oddane „za” przyjęciem uchwały. Tym samym procedurę głosowania można przerwać po uzyskaniu głosów większości członków wspólnoty, reprezentujących ponad 50 proc. udziałów w nieruchomości wspólnej (wyrok Sądu Apelacyjnego w Szczecinie z 9 czerwca 2016 r., sygn. akt I ACa 148/16, wyrok Sądu Apelacyjnego w Łodzi z 7 listopada 2017 r., sygn. akt I ACa 340/17). Jednocześnie w judykaturze podkreśla się, że w przepisach uwl nie zamieszczono żadnych wskazówek dotyczących sposobu oddawania głosów za lub przeciw uchwale. Można zatem dopuścić stosowanie różnych metod w zależności od woli właścicieli lokali, sytuacji czy przedmiotu głosowania, byle tylko można było następnie stwierdzić, czy i kiedy uchwała została podjęta, tj. oddano za nią wymaganą większość głosów wszystkich właścicieli (wyrok Sądu Apelacyjnego w Warszawie z 14 grudnia 2016 r., sygn. akt I ACa 2062/15).
W omawianej sprawie sąd podzielił podgląd wyrażany w orzecznictwie, zgodnie z którym brzmienie art. 23 ust. 1 uwl nakazuje przyjąć, iż uchwała podejmowana w trybie indywidualnego zbierania głosów zapada z chwilą oddania ostatniego głosu przesądzającego o uzyskaniu wymaganej większości, liczoną w tym wypadku wielkością udziałów. Ewentualne dalsze działania czy zaniechania podmiotu zbierającego głosy nie mogą zatem przesądzać o bycie prawnym uchwały. Co więcej, nawet w przypadku gdyby wszyscy pozostali właściciele, którzy jeszcze nie głosowali, oddali głosy przeciw uchwale, ta i tak zostałaby podjęta. Bez znaczenia dla jej skuteczności jest natomiast to, czy w głosowaniu takim wzięli udział wszyscy właściciele lokali (wyrok Sądu Apelacyjnego w Warszawie z 5 lutego 2013 r., sygn. akt I ACa 1370/12, wyrok Sądu Apelacyjnego w Szczecinie z 17 lipca 2014 r., sygn. akt I ACa 288/14, wyrok Sądu Apelacyjnego w Łodzi z 24 kwietnia 2015 r., sygn. akt I ACa 1572/14, wyrok Sądu Apelacyjnego w Łodzi z 22 maja 2017 r., sygn. akt I ACa 1434/16). Konkludując, sąd stwierdził więc, iż zaskarżony wyrok o odmowie uchylenia uchwały w całości odpowiadał prawu.
Wyrok Sądu Apelacyjnego w Szczecinie z 29 listopada 2023 r., sygn. akt I ACa 1125/23
Oprac. PB