Pytanie. Czy zmieniona wysokość zaliczek przewidziana w uchwale o przyjęciu rocznego planu finansowego obowiązuje od początku roku (na który został przyjęty plan), czy od momentu podjęcia uchwały?
Odpowiedź. Zmieniona wysokość stawek obowiązuje od momentu podjęcia uchwały.
Uzasadnienie. Zgodnie z art. 14 ustawy z 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (Dz.U. z 2021 r. poz. 1048, dalej: uwl) na koszty zarządu nieruchomością wspólną składają się w szczególności: wydatki na remonty i bieżącą konserwację, opłaty za dostawę energii elektrycznej i cieplnej, gazu i wody, w części dotyczącej nieruchomości wspólnej, oraz opłaty za antenę zbiorczą i windę, ubezpieczenia, podatki i inne opłaty publicznoprawne, chyba że są pokrywane bezpośrednio przez właścicieli poszczególnych lokali, wydatki na utrzymanie porządku i czystości, wynagrodzenie członków zarządu lub zarządcy. Na pokrycie kosztów zarządu właściciele lokali uiszczają zaliczki w formie bieżących opłat, płatne z góry do dnia 10. każdego miesiąca (art. 15 ust. 1 uwl). Zarząd lub zarządca, któremu zarząd nieruchomością wspólną powierzono w sposób określony w art. 18 ust. 1 uwl, zobowiązany jest zwoływać zebranie ogółu właścicieli lokali co najmniej raz w roku, nie później niż w pierwszym kwartale każdego roku (art. 30 ust. 3 uwl). Przedmiotem zebrania powinno być w szczególności uchwalenie rocznego planu gospodarczego zarządu nieruchomością wspólną i opłat na pokrycie kosztów zarządu (art. 30 ust. 2 pkt 1 uwl). Tego rodzaju decyzje, zgodnie z jednoznacznym zapisem art. 22 ust. 3 pkt 2 i 3 uwl, przekraczają zakres zwykłego zarządu i wymagają uchwały, której w żadnym razie nie może zastąpić decyzja zarządu lub zarządcy.
Jak wskazał Sąd Apelacyjny w Szczecinie w wyroku z 22 kwietnia 2020 r. (sygn. akt I ACa 67/20), „koszty zarządu nieruchomością wspólną są pokrywane przez właścicieli lokali zaliczkowo w formie bieżących opłat płatnych miesięcznie z góry. Taki sposób ponoszenia opłat na poczet kosztów zarządu nieruchomością wspólną wskazuje, że w chwili uiszczania opłat ich wysokość musi być znana, co wskazuje na niedopuszczalność ich ustalenia w uchwale z datą wsteczną. Oczywiście, może zaistnieć przypadek, że tak określone opłaty okażą się niewystarczające na pokrycie kosztów zarządu nieruchomością wspólną, co uzasadnia nałożenie na właścicieli lokali obowiązku pokrycia różnicy, jednak wymaga to podjęcia uchwały działającej na przyszłość w tym znaczeniu, że ustali obowiązek członków wspólnoty mieszkaniowej uiszczenia jednorazowo lub okresowo dodatkowego świadczenia”. Biorąc powyższe pod uwagę, należy stwierdzić, że zmieniona wysokość stawek obowiązuje od momentu podjęcia uchwały i nie może działać z tzw. mocą wsteczną. Wskazać jednak należy, że brak obowiązku wpłacania zaliczek z tytułu kosztów zarządu nieruchomością wspólną nie oznacza braku takiego obowiązku w odniesieniu do kosztów lokalowych.
Mateusz Górski