Pytanie. Czy należy ustanawiać fundusz remontowy dla garażu, który posiada oddzielną księgę wieczystą? Czy środki wpłacane powinny być na oddzielne konto niż fundusz remontowy części wspólnych?
Odpowiedź. Ani ustawa o własności lokali, ani Kodeks cywilny nie obligują wspólnoty do utworzenia jakiegokolwiek funduszu. Fakt, że większość wspólnot tworzy fundusze celowe, ma uzasadnienie czysto praktyczne, a nie formalno-prawne.
Uzasadnienie. Zgodnie z art. 12 ust. 2 ustawy z 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (Dz.U. z 2021 r. poz. 1048, dalej: uwl) pożytki i inne przychody z nieruchomości wspólnej służą pokrywaniu wydatków związanych z jej utrzymaniem, a w części przekraczającej te potrzeby przypadają właścicielom lokali w stosunku do ich udziałów. W takim samym stosunku właściciele lokali ponoszą wydatki i ciężary związane z utrzymaniem nieruchomości wspólnej w części nieznajdującej pokrycia w pożytkach i innych przychodach. Właściciel ponosi wydatki związane z utrzymaniem jego lokalu, jest obowiązany utrzymywać swój lokal w należytym stanie, przestrzegać porządku domowego, uczestniczyć w kosztach zarządu związanych z utrzymaniem nieruchomości wspólnej, korzystać z niej w sposób nieutrudniający korzystania przez innych współwłaścicieli oraz współdziałać z nimi w ochronie wspólnego dobra (art. 13 ust. 1 uwl). Na koszty zarządu nieruchomością wspólną składają się w szczególności: wydatki na remonty i bieżącą konserwację, opłaty za dostawę energii elektrycznej i cieplnej, gazu i wody, w części dotyczącej nieruchomości wspólnej, oraz opłaty za antenę zbiorczą i windę, ubezpieczenia, podatki i inne opłaty publicznoprawne, chyba że są pokrywane bezpośrednio przez właścicieli poszczególnych lokali, wydatki na utrzymanie porządku i czystości, wynagrodzenie członków zarządu lub zarządcy (art. 14 uwl). Na pokrycie kosztów zarządu właściciele lokali uiszczają zaliczki w formie bieżących opłat, płatne z góry do 10. dnia każdego miesiąca (art. 15 ust. 1 uwl).
Ustawa o własności lokali w żadnym swoim przepisie nie nakazuje właścicielom lokali utworzenia funduszu remontowego lub jakiegokolwiek innego funduszu celowego, nie reguluje również tej kwestii Kodeks cywilny. W związku z czym utworzenie tego typu funduszy zależy wyłącznie od dobrej woli właścicieli lokali. Wspólnota może sama w uchwałach, w tym w statucie lub regulaminie, ustalić tego typu kwestie, ma w tym zakresie dużą dowolność. Niemniej jednak ograniczona jest uregulowaną linią orzecznictwa sądowego m.in. w zakresie dysponowania funduszem remontowym, co stanowi przekroczenie zakresu zwykłego zarządu, a więc wymaga podjęcia uchwały.
Nie ulega jednak wątpliwości, że utworzenie funduszu remontowego czy innego funduszu celowego ma duże uzasadnienie praktyczne, ponieważ regularne, z reguły niezbyt wygórowane, składki miesięczne przeznaczane na fundusz remontowy nie stanowią dla właścicieli lokali zbytniego obciążenia, a ich wykorzystanie może okazać się kluczowe w nagłych przypadkach np. uszkodzenia dachu. Dla niektórych właścicieli pokrycie całości kosztów przypadających na ich udział w nieruchomości może stanowić istotne obciążenie budżetu domowego, dlatego utworzenie funduszu remontowego stanowi zabezpieczenie na tego typu sytuacje.
Mateusz Górski
fot. Pixabay