Siła nawyku jest olbrzymia. Przecież ochrona, recepcja zawsze była. Kto mi będzie odbierał paczki? Od kilku lat wspólnoty podejmują decyzje o redukcji liczby pracowników ochrony, ograniczeniu godzin ich pracy – usługi te stają się coraz bardziej ekskluzywne cenowo. Z pomocą przychodzą technologie, zdalny monitoring czy elektroniczne systemy dozoru.
Doświadczenia pokolenia tworzącego prawne i merytoryczne podstawy zarządzania nieruchomościami w III RP to modele obsługi nieruchomości z PRL – pozostających w administrowaniu miejskich rad narodowych lub spółdzielni mieszkaniowych. Ten drugi model odcisnął zapewne największe piętno na zbiorowej świadomości Polaków. W tym modelu nieruchomości spółdzielcze i zarządzanie nimi nie były głównymi celami działalności podmiotów, które się tym zajmowały. Spółdzielnie miały zajmować się organizacją wielu sfer życia swoich członków, z dużym naciskiem na sferę życia społecznego, kulturalnego itp. Popkulturowym symbolem tamtego czasu, w sposób oczywiście komediowo przerysowany, był serial „Alternatywy 4” Stanisława Barei, gdzie dzielny gospodarz Anioł dzielnie zajmuje się zarządzaniem lokatorami, ich czasem i zainteresowaniami. Nikogo w tej spółdzielni, od prezesa po dozorcę, zarządzanie budynkiem za bardzo nie obchodzi, za to bardzo interesują się życiem mieszkańców, łącznie z dość intymnymi jego szczegółami.
Odrobina luksusu
Obowiązki i zakres pracy zarządcy uzyskały zdefiniowany status w latach 90. – w wyniku regulacji zawartych najpierw w ustawie o własności lokali, potem w ustawie o gospodarce nieruchomościami. Pomimo zmian w tej drugiej i formalnej likwidacji zawodu z tych zmian wynikającej – przyjęły się i funkcjonują do dziś. Zapewne w dużej mierze w reakcji na bagaż PRL zdefiniowano je stricte wokół nieruchomości, wyłączając inne potrzeby jej mieszkańców, poza tymi czysto technicznymi związanymi z utrzymaniem należytego stanu technicznego i estetycznego.
Tu jednak uwidoczniła się „niewidzialna ręka rynku”, ponieważ nieruchomością dysponują właściciele, którzy zlecając administrowanie czy zarządzanie, mogli dorzucić swoje. Pod koniec lat 90. czy w pierwszej dekadzie XXI w. nie było to takie trudne – z jednej strony opanowana została inflacja i ceny rynkowe zaczynały być w miarę stabilne, z drugiej strony bezrobocie utrzymywało się na poziomie wymuszającym niskie koszty pracy.
Pierwszą usługą spoza katalogu standardowego utrzymania nieruchomości, jaka wtedy pojawiła się w oczekiwaniach klientów w większych ośrodkach, była tzw. ochrona. Piszę o „tak zwanej” bo z prawdziwą ochroną fizyczną niewiele to miało wspólnego, chodziło o bieżący dozór nieruchomości, obchody i wezwanie policji (z czasem też własnego patrolu interwencyjnego) w przypadku stwierdzonej kradzieży, napaści. Pojawienie się akurat ochrony to także znak tamtych czasów – stosunkowo dużej przestępczości, plagi większych czy mniejszych kradzieży i niewydolności policji dojeżdżającej na wezwania komunikacją miejską. Deweloperzy projektowali osiedla grodzone, starsze nieruchomości inwestowały w zamykanie się płotami i bramami, budki dla ochroniarzy. Od zarządcy wymagano kreowania procesu zabezpieczeń, coraz tańsze (dostępniejsze) i bardziej efektywne stawały się instalacje kontroli dostępu, monitoringu. Od zarządców wymagano sporej kreatywności.
W nieruchomościach o podwyższonym standardzie pojawiły się recepcje, gdzie ochroniarz stawał się recepcjonistą z częściowym charakterem konsjerża – choć przypadki pełnego zakresu takiej usługi, znanego z hoteli czy ekskluzywnych nieruchomości światowych metropolii, zdarzały się bardzo rzadko.
Nowe czasy
Klienci przyzwyczaili się, że tę odrobinę luksusu i poczucia bezpieczeństwa można uzyskać za 10 czy 12 zł za godzinę. Tymczasem ostatnie lata to znaczący, zarówno relatywny, jak i bezwzględny, wzrost kosztów utrzymania nieruchomości. Oczywisty, często podnoszony to wzrost kosztów pracy, związany nie tylko z podnoszeniem płacy minimalnej. Równolegle prawo ograniczyło możliwość zatrudniania na umowach niskokosztowych (czyli nieozusowanych lub z niską składką), z przyczyn demograficznych grupa dorabiających do emerytury czy renty jest mniejsza (zmiany przepisów spowodowały też niższą opłacalność takiego dorabiania). Na rynku pracy jest coraz mniej chętnych do tych najniżej płatnych i nie wymagających dużych kwalifikacji prac. A jeśli praca wymaga kwalifikacji – konsjerża czy choćby recepcjonisty – oczekiwania pracowników szybują w górę. Nie jest żadną tajemnicą, że branża utrzymania czystości, budowlanka czy konserwacji od lat bazowały na pracownikach z Ukrainy i Białorusi, a tych jest zdecydowanie mniej niż kilka lat temu.
Kolejny czynnik wzrostu kosztów utrzymania nieruchomości to wzrost cen materiałów służących do utrzymania czystości. O pozostałych cenach i szoku wywołanym w ostatnich latach związanych z energią elektryczną, gazem nawet nie wspomnę.
Portfele coraz mniej zasobne
Siła nawyku jest olbrzymia. Przecież ochrona, recepcja zawsze była. Kto mi będzie odbierał paczki? Od kilku lat wspólnoty podejmują decyzje o redukcji liczby pracowników ochrony, ograniczeniu godzin ich pracy – z przyczyn opisanych wyżej usługi te stają się coraz bardziej ekskluzywne cenowo. Z pomocą przychodzą technologie, zdalny monitoring czy elektroniczne systemy dozoru. Wymagają one wymagające pewnych nakładów finansowych, ale szybko się zwracają i przynoszą duże oszczędności.
Także my, zarządzając czy administrując wspólnotami, nie możemy liczyć na wzrost wynagrodzeń odzwierciedlających choćby wzrost kosztów pracowniczych. Piszę z tu z perspektywy firmy z ponad 20-letnim doświadczeniem, ze sporą liczbą klientów, którzy są z nami od lat. Utrzymujemy standard, reorganizując obsługę. Jest oczywiste, że w nowoczesnych nieruchomościach wyposażonych w wiele instalacji musi być całodobowe pogotowie techniczne. Jest także oczywiste, że w przypadkach awaryjnych musimy koordynować reakcje służb technicznych – po to wprowadziliśmy administracyjny telefon dyżurny, gdzie po godzinach pracy administratora odpowiednio wykwalifikowany pracownik z dostępem do niezbędnych danych zarządzi procesem awaryjnym w nocy czy w weekendy. Po to też sukcesywnie wdrażamy aplikację na smartfony dla właścicieli, żeby zautomatyzować procesy załatwiania spraw mieszkańców, odciążając tym samym pracowników, pozwalając im na efektywniejszą pracę.
Jesteśmy podstawowym usługodawcą dla wspólnot, często od lat związanym przeróżnymi relacjami z klientem, najlepiej znającym racjonalne i nieracjonalne potrzeby właścicieli. Naszym zadaniem jest spowodowanie, żeby klienci czuli się zaopiekowani. Powrót do wieloosobowej całodobowej obsługi, rozwijanie jej i rozszerzanie zakresu jest fikcją. Jeśli spojrzymy na stare rynki Europy Zachodniej czy USA – tam znikomy procent nieruchomości, jeśli nie promil, taką posiada. Wiedząc, że poziom opieki, jakiego oczekują, wymagałby poniesienia kosztów przekraczających ich obecne możliwości, musimy szukać sposobów wykorzystujących nowe technologie. Mamy spore możliwości, bo nasza branża jest pod tym względem daleko w tyle za innymi sektorami usług.
Marcin Celiński
zarządca nieruchomości
Lux Dom