Prezydent Warszawy stara się przekonać rząd do zmiany rozporządzenia w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego. Ma to zahamować nieuzasadniony wzrost opłat za użytkowanie wieczyste.
Każdy użytkownik wieczysty co roku uiszcza opłatę w wysokości 1 proc. wartości gruntu. Niejednokrotnie zdarza się, że wysokość opłaty jest zdecydowanie za wysoka. W związku z tym z inicjatywy władz stolicy podjęto próbę przekonania rządu do wprowadzenia nowych zasad obliczania stawki rocznej za użytkowanie wieczyste.
Wysokość stawki
Aktualizacja opłaty rocznej za użytkowanie wieczyste dokonywana jest przez właściciela gruntu, czyli przez Skarb Państwa lub jednostki samorządu terytorialnego. Zmiana wysokości opłaty następuje w związku ze zmianą wysokości wartości nieruchomości stwierdzonej przez rzeczoznawcę. Taka wycena i wiążąca się z nią podwyżka opłat jest źródłem wielu konfliktów na linii właściciel– użytkownik wieczysty. Prezydent m. st. Warszawy przygotowała projekt zmiany rozporządzenia dotyczącego wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego. Wycenowy problem najbardziej doskwiera mieszkańcom aglomeracji. Właśnie tam stawki gruntowe są najwyższe i potrafią rosnąć w zastraszającym tempie. Okresem pełnym nerwowości dla użytkowników wieczystych są ostatnie miesiące roku kalendarzowego. Jest to czas, kiedy gminy rozsyłają zawiadomienia o zmianie stawki. Wzrost kwoty opłaty z kilkudziesięciu złotych do ponad tysiąca złotych rocznie nie jest rzadkością. Bardzo często tak drastyczna zmiana wysokości opłaty spowodowana jest wrzuceniem przez rzeczoznawców wszystkich działek (zabudowanych budynkami mieszkalnymi i niezabudowanych) do jednego worka. Traktowanie jedną miarą działek na sprzedaż oraz działek już zabudowanych budynkami wspólnot i spółdzielni mieszkaniowych wpływa negatywnie na wycenę tych ostatnich. Przyznają to również sami urzędnicy w ratuszu, że nieruchomość gruntową pod budynkiem wycenia się tak, jakby była niezabudowana. Działania takie prowadzą do zniekształcenia oszacowanej wartości nieruchomości, a to z kolei budzi poczucie niesprawiedliwości wśród użytkowników wieczystych.
Postulowane zmiany
Projekt przygotowany przez Hannę Gronkiewicz- Waltz został zaakceptowany oraz pozytywnie zaopiniowany przez zespół ds. regulacji stanów prawnych nieruchomości. Zespół składa się z urzędników oraz przedstawicieli największych warszawskich wspólnot i spółdzielni mieszkaniowych i został powołany w 2013 r. Jego zadaniem jest wspieranie i koordynowanie inicjatyw spółdzielni i wspólnot mieszkaniowych. W uzasadnieniu do projektu rozporządzenia stwierdzono, że skokowy wzrost wysokości opłat rocznych z tytułu użytkowania wieczystego nieruchomości oddziałuje negatywnie na funkcjonowanie gospodarstw domowych i postrzegany jest jako problem społeczny. Proponowane rozwiązania zostały przygotowane na podstawie doświadczeń samorządów, samorządowych kolegiów odwoławczych (SKO) i sądów oraz samych rzeczoznawców majątkowych. Proponuje się, aby szacowana wartość nieruchomości gruntowej zabudowanej i wykorzystywanej na cele mieszkaniowe była obniżana o 50 proc., po spełnieniu przez użytkowników wieczystych następujących warunków:
1) sposób wykorzystywania nieruchomości jest zgodny z celem, na który ta nieruchomość została oddana w użytkowanie wieczyste,
2) budynki znajdujące się na gruncie zostały oddane do użytkowania zgodnie z przepisami prawa budowlanego,
3) użytkownik wieczysty lub wszyscy współużytkownicy wieczyści nieruchomości złożyli oświadczenie, że w ciągu 10 lat nie dokonają rozbiórki budynków mieszkalnych stanowiących przedmiot ich własności, z wyłączeniem sytuacji, gdy władze budowlane wydadzą nakaz rozbiórki.
Wspólnoty oraz spółdzielnie mieszkaniowe wskazują na potrzebę zmiany sformułowania zapisanego pkt. 3 wyżej wymienionego warunku. Chodzi o zamianę słowa: „wszyscy” na słowo „większość”. Zmiana wydaje się mało istotna, lecz od niej zależy, czy przepis ten będzie powszechnie wykorzystywany, czy stanie się martwą literą prawa. Obecna wersja zapisu uzależnia decyzję o przyznaniu 50 proc. obniżki opłaty rocznej od zgody wszystkich współużytkowników. Jest to warunek, którego spełnienie będzie bardzo trudne. To może spowodować powrót do obecnego systemu naliczania opłat (100 proc. wartości wyceny).Uważa się, że korzystniejszym rozwiązaniem dla gmin będzie obniżenie wartości, aniżeli oczekiwanie na rozstrzygnięcie odwołań przez SKO. Jeżeli użytkownik wieczysty oczekuje na rozstrzygnięcie swojego odwołania przez SKO, to do kasy miasta trafia kwota opłaty w dotychczasowej wysokości. Biorąc pod uwagę liczbę odwołań i czas oczekiwania na rozstrzygnięcia, w niektórych przypadkach może sięgać nawet dwóch lat, to w takiej sytuacji najwięcej traci miasto. Pod koniec ubiegłego roku do warszawskiego SKO trafiło prawie 20 tys. odwołań. Bardzo często na etapie SKO ścieżka odwoławcza się nie kończy, bo ponad 2 tys. użytkowników wniosło do sądów sprzeciw wobec orzeczeń kolegiów odwoławczych.
Korzyści po nowelizacji
Wdrożenie postulowanych zmian w podejściu do kształtowania wycen i w konsekwencji ustalania wysokości opłat za użytkowanie wieczyste sprawi, że zmniejszy się liczba sporów pomiędzy Skarbem Państwa i jednostkami samorządu terytorialnego a użytkownikami wieczystymi w związku z aktualizacją opłat. Ponadto sama procedura aktualizacji będzie przebiegała szybciej i sprawniej. Autorzy zmian podkreślają, że występują w imieniu użytkowników wieczystych, aby chronić ich interesy i umożliwić im dalsze wykorzystywanie nieruchomości na cele mieszkaniowe za rozsądne pieniądze. W przedstawionych propozycjach podkreśla się, że możliwość uzyskania bonifikaty będzie dotyczyć tylko i wyłącznie nieruchomości mieszkalnych. W przypadku garaży oraz lokali użytkowych decyzja o obniżeniu wartości wyceny zależy od celu wskazanego w umowie o ustanowienie użytkowania wieczystego. Wskazanie funkcji użytkowej innej niż mieszkaniowa wyklucza możliwość uzyskania bonifikaty. Jeżeli nowa wersja rozporządzenia zostanie zaakceptowana w najbliższym czasie, to istnieje nadzieja, że nowe zasady wycen zaczną obowiązywać od 1 stycznia 2016 r. Nowe przepisy będą miały zastosowanie do wycen dokonanych po wejściu aktu w życie.
Autor: Paulina Sobczyk
Tekst w numerze 10/2015 Wspólnoty Mieszkaniowej.