Wadliwy sposób zwołania zebrania może jedynie mieć znaczenie dla podjęcia przez sąd decyzji o uchyleniu uchwały (w trybie art. 25 uwl), o ile zostanie dowiedzione, że mógł on wpływać na jej treść. Decydujące znaczenie ma natomiast treść woli wyrażonej przez członków wspólnoty w podjętych uchwałach, a nie kwestie proceduralne.
Podstawę prawną powództwa stanowił art. 189 kpc, zgodnie z którym powód może żądać ustalenia istnienia lub nieistnienia stosunku prawnego, jeżeli ma w tym interes prawny. Może on wynikać z bezpośredniego zagrożenia prawa powoda lub zmierzać do zapobieżenia temu zagrożeniu. Występuje także wtedy, gdy istnieje niepewność stanu prawnego lub prawa, mająca charakter obiektywny.
W ocenie sądu, powód posiadał interes prawny w ustaleniu nieważności zaskarżonych uchwał, który to interes wynikał ze stosunku członkostwa w pozwanej wspólnocie – podjęcie zaskarżonych uchwał bez wątpienia wpłynęło bowiem na sytuację prawną powoda. Nieważność zachodzi wówczas, gdy podjęta uchwała jest sprzeczna z ustawą albo ma na celu obejście ustawy, ewentualnie jest sprzeczna z zasadami współżycia społecznego (art. 58 kc). Jednak żadna z tych sytuacji w przedmiotowej sprawie nie miała miejsca.
Według powoda wadliwie powiadomiono o terminie zebrania właścicieli lokali pozwanej wspólnoty (zaproszenie zostało mu doręczone w przeddzień zebrania). Zarzucił też wspólnocie, że ta nie powiadomiła go, że przedmiotem obrad będzie m.in. kwestia odwołania go z funkcji członka zarządu. Według Sądu, zgodnie z art. 32 uwl, zawiadomienie o zebraniu właścicieli winno przybrać formę pisemną, posiadać zindywidualizowany charakter, dotrzeć do właściciela przynajmniej na tydzień przed terminem zebrania (bezpośrednio, poprzez doręczenie w wykonaniu zarządu lub zarządcy, w tym za pośrednictwem poczty).
W omawianej sprawie pisemne zawiadomienia o mającym się odbyć zebraniu były doręczane właścicielom lokali w sposób dwojaki. Tym, którzy zamieszkiwali w budynku wspólnoty zawiadomienia wrzucono do skrzynek pocztowych, pozostałym zaś wysyłano listem poleconym. Dodatkowo, informacja o zebraniu została przez zarządcę umieszczona w każdej klatce na tablicy ogłoszeń. W przypadku powoda, pomimo tego, że mieszka on na przedmiotowej nieruchomości, zaproszenie na zebranie właścicieli wysłano listem poleconym, ponieważ wielokrotnie kwestionował on fakt otrzymywania od wspólnoty jakichkolwiek dokumentów.
Według sądu, powód miał faktyczną możliwość powzięcia informacji o planowanym zebraniu i fakt wysłania na tydzień przed zebraniem zawiadomienia o nim listem poleconym może zostać uznany za wywiązanie się z omawianego obowiązku.
W ocenie sądu kwestia ta miała jednak drugorzędne znaczenie, bowiem wadliwy sposób zwołania zebrania może jedynie mieć znaczenie dla podjęcia przez sąd decyzji o uchyleniu uchwały (w trybie art. 25 uwl), o ile zostanie dowiedzione, że mógł on wpływać na jej treść. Decydujące znaczenie ma natomiast treść woli wyrażonej przez członków wspólnoty w podjętych uchwałach, a nie kwestie proceduralne.
Sąd uznał też zarzut dotyczący nie poinformowania powoda o zamiarze podjęcia na zebraniu uchwały w kwestii odwołania go z funkcji członka zarządu (nie umieszczenia takiej informacji w porządku obrad) za chybiony. Należało bowiem zauważyć, iż w porządku zebrania został zawarty punkt przewidujący „uzupełnienie składu zarządu Wspólnoty Mieszkaniowej”. W ocenie sądu użyte sformułowanie w sposób dostateczny sygnalizowało zmianę składu osobowego zarządu.
Pamiętać też należy, że podczas zebrania właścicieli lokali mogą być podejmowane uchwały nieobjęte porządkiem obrad, a więc niewymienione w zawiadomieniu o zebraniu. Na uwzględnienie nie zasługiwał również, zdaniem sądu, zarzut dotyczący nie poinformowania powoda o treści podjętych na zebraniu uchwał. Obowiązek ten ma bowiem miejsce jedynie, gdy uchwała została podjęta z udziałem głosów zebranych indywidualnie (art. 23 ust. 3 uwl). W tej sprawie zaskarżone uchwały zostały podjęte na zebraniu właścicieli.
Wyrok Sądu Okręgowego w Łodzi z 30 stycznia 2018 r., sygn. akt II C 236/17
Oprac. PB