Konflikt pomiędzy wspólnotą a właścicielem

Naruszenie interesu właściciela stanowi kategorię obiektywną ocenianą m.in. w świetle zasad współżycia społecznego. Musi istnieć co najmniej znaczna dysproporcja pomiędzy potrzebą ochrony interesu określonego właściciela a ochroną interesu wyrażonego podjętą uchwałą.


Uchwała naruszająca interesy właściciela lokalu lub naruszająca zasady prawidłowego zarządzania nieruchomością wspólną to taka, która z osobistego lub gospodarczego punktu widzenia jest dla skarżącego właściciela niekorzystna bądź ma na celu pokrzywdzenie członka wspólnoty. Uchwała mająca na celu pokrzywdzenie członka wspólnoty oznacza wadliwe działanie właścicieli lokali w zakresie podejmowanej uchwały, prowadzące do uzyskania przez określonych członków lub grupę członków korzyści kosztem innego członka lub członków. Uchwała właścicieli może być uznana za krzywdzącą wówczas, gdy cel pokrzywdzenia istniał w czasie podejmowania uchwały, jak i wtedy, gdy treść uchwały spowodowała, że jej wykonanie doprowadziło do pokrzywdzenia właściciela lokalu.

Przy ocenie uchwał należy jednak pamiętać, że nadmiernie sformalizowana interpretacja przepisów dotyczących działania wspólnoty mieszkaniowej mogłaby prowadzić do istotnego ograniczenia właścicieli lokali w wykonywaniu prawa własności lub wręcz do paraliżu ich czynności. Naruszenie interesu właściciela w rozumieniu art. 25 ust. 1 ustawy z 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (Dz.U. z 2020 r. poz. 1910 ze zm., dalej: uwl) stanowi kategorię obiektywną ocenianą m.in. w świetle zasad współżycia społecznego. Dla przyjęcia, że istnieją przesłanki do uchylenia danej uchwały, musi istnieć co najmniej znaczna dysproporcja pomiędzy potrzebą ochrony interesu określonego właściciela a ochroną interesu wyrażonego podjętą uchwałą. Spór wówczas sprowadza się do rozstrzygnięcia konfliktu pomiędzy dobrem wspólnoty a dobrem jej indywidualnego członka. Podkreślić też trzeba, że w trybie art. 25 ust. 1 uwl ochronie podlega nie każdy interes właściciela lokalu, ale jedynie interes godny takiej ochrony w konfrontacji z interesami pozostałych właścicieli. Istota kolektywnie podejmowanych decyzji przybierających postać uchwał podejmowanych określoną większością polega na tym, że są to decyzje większości, podejmowane nawet przy sprzeciwie mniejszości – ze skutkiem dla wszystkich członków takiej wspólnoty.

Uwzględniając powyższe uwagi natury ogólnej, sąd uznał, że zaskarżona uchwała nie naruszała ani interesu właściciela lokalu, ani zasad prawidłowego zarządzania nieruchomością. Istotne bowiem było, że w toku postępowania dowodowego nie wykazano, jakoby pozwana wspólnota nie dysponowała rozliczeniem nadpłaconych zaliczek oraz uzyskanych zysków, jakoby doszło do przekroczenia kompetencji zarządu w podejmowanych decyzjach, w szczególności w zakresie roszczeń kierowanych wobec dewelopera. Nie przedstawiono dowodów pozwalających na przyjęcie, że zarząd nie wykazał dbałości o budynek, w szczególności zaś o balkony. W tym zakresie sąd zaaprobował stanowisko, że w związku z tym, że balkon stanowi przynależność do lokalu, a nie jest zaś częścią wspólną, to oczywiste jest, że legitymowanymi do zgłoszenia szkody deweloperowi byli poszczególni właściciele. Wniosek taki sąd odniósł również do obowiązku samodzielnego dokonywania remontów tychże balkonów. Sąd zauważył przy tym, że powód popadł w swoistą sprzeczność. Z jednej strony oczekiwał dokonywania napraw balkonów przez wspólnotę, z drugiej strony stawiany zarzut niegospodarności opierał na twierdzeniu, że wspólnota bezzasadnie dokonała nakładów na tarasy.

Sąd uznał, że zarzut bezpodstawnego wydatkowania środków pieniężnych na naprawę tarasów nie mógł stanowić podstawy do uznania czynności wspólnoty za noszące cechy niegospodarności, albowiem do rzeczonego wydatku doszło w 2016 r., zaś sprawozdanie finansowe zatwierdzone zaskarżoną uchwałą dotyczyło 2017 r. Ponadto wspólnota powołała wyłącznie własnego inspektora nadzoru i podniosła wydatki związane z jego wynagrodzeniem, co również w ocenie sądu jawiło się jako wydatek uzasadniony rozmiarem prowadzonych prac.


Wyrok Sądu Apelacyjnego w Szczecinie z 14 lipca 2020 r., sygn. akt I ACa 211/20

Oprac. PB

Przewiń do góry