Pytanie. Czy istnieje kwota lub wysokość procentowa zadłużenia, od której należy rozpocząć proces licytowania mieszkania?
Odpowiedź. Określenie minimalnej kwoty zadłużenia uprawniającej do rozpoczęcia procesu licytowania mieszkania jest zależne od rodzaju postępowania, w którym ma nastąpić taka licytacja, tj. czy w toku już trwającego postępowania egzekucyjnego, czy też na drodze procesu w trybie art. 16 ustawy o własności lokali.
Uzasadnienie. I tak w sytuacji, kiedy jest już wszczęta egzekucja, to wierzyciel w toku postępowania może już we wniosku wszczynającym egzekucję złożyć żądanie skierowania egzekucji również do nieruchomości dłużnika. Jednakże w takim wypadku przepisy określają minimalną wysokość zadłużenia, jaka musi wystąpić, aby wierzyciel mógł złożyć wniosek o wyznaczenie terminu licytacji nieruchomości, i tak zgodnie z art. 952(1) § 2 ustawy z 17 listopada 1964 r. – Kodeks postępowania cywilnego (Dz.U. z 1964 r. Nr 43 poz. 296) wysokość należności głównej musi stanowić co najmniej równowartość jednej dwudziestej części sumy oszacowania.
Natomiast w sytuacji, kiedy wspólnota mieszkaniowa chce wystąpić z żądaniem w trybie procesowym sprzedaży lokalu mieszkalnego w drodze licytacji na podstawie przepisów Kodeksu postępowania cywilnego o egzekucji z nieruchomości, to przepis art. 16 ustawy z 4 czerwca 1994 r. o własności lokali (Dz.U. z 2021 r. poz. 1048, dalej: uwl) wskazuje, że może to nastąpić, kiedy właściciel lokalu zalega długotrwale z zapłatą należnych od niego opłat. W tym przypadku ustawodawca wyraźnie przewidział wyłącznie przesłankę długotrwałości, co jest zasadne, ponieważ długotrwałe nieregulowanie należnych opłat, choćby były one niewielkie, wpływa niekorzystnie na funkcjonowanie całej wspólnoty. W tym miejscu należy zauważyć, że celem przepisu art. 16 uwl jest przede wszystkim ochrona interesów majątkowych wspólnoty mieszkaniowej i jej pozostałych członków polegająca na tym, aby ograniczyć odczuwany już negatywny wpływ długotrwałego i najczęściej pogłębiającego się stanu niewykonywania zobowiązań właściciela lokalu na kondycję finansową wspólnoty mieszkaniowej, a pośrednio – na stan obciążeń finansowych nałożonych z tego powodu na pozostałych właścicieli lokali. Natomiast wymaganie wykazywania również określonej wysokości zaległości w wielu przypadkach powodowałoby, że nie byłoby możliwe sprzedanie nieruchomości w drodze licytacji przez bardzo długi czas, co niewątpliwie nie byłoby korzystne dla wspólnoty, jak i pozostałych jej członków, którzy zmuszeni są do ponoszenia w tym czasie kosztów utrzymania za nielojalnego właściciela. Natomiast w odniesieniu do przesłanki długotrwałości to niestety ustawa o własności lokali nie precyzuje, jaki czas musi upłynąć, aby złożenie pozwu było uzasadnione. Oczywiście oczekiwanie, że dług właściciela przekroczy wartość rynkową lokalu, byłoby krzywdzące w stosunku do wspólnoty, jak i pozostałych jej członków. W związku z tym w ocenie większości komentatorów rozwiązaniem kompromisowym, uwzględniającym interesy obu stron, byłoby uznanie, że zaleganie długotrwałe to co najmniej 6-miesięczne opóźnienie z zapłatą opłat, ale oczywiście mogą się zdarzać wyjątkowe sytuacje.
Jednakże należy mieć na uwadze, że uprawnienie przyznane w art. 16 ust. 1 uwl jest przykładem najdalej idącej ingerencji wspólnoty mieszkaniowej w prawo własności lokalu i powinno być wykorzystywane przez wspólnotę mieszkaniową w ostateczności, gdy perswazje i łagodniejsze środki prawne, takie jak kierowanie pozwów o zapłatę, nie odnoszą pożądanego skutku, tj. regularnego płacenia opłat zaliczkowych na rzecz wspólnoty.
Reasumując, określenie minimalnej kwoty zadłużenia uprawniającej do rozpoczęcia procesu licytowania mieszkania jest zależne od rodzaju postępowania, w którym ma nastąpić taka licytacja, tj. czy w toku już trwającego postępowania egzekucyjnego, czy też na drodze procesu w trybie art. 16 uwl.
Magdalena Kosińska-Petecka
adwokat