Za identyczne miejsca postojowe w garażu podziemnym mieszkańcy wspólnoty mogą zapłacić różne stawki podatku od nieruchomości.
Zarządcy nieruchomości regularnie pytani są przez mieszkańców wspólnoty o to „ile będą musieli zapłacić podatku za miejsce postojowe?”. Wbrew pozorom nie jest to proste pytanie. Jeżeli budynek powstał na działce z pełnym prawem własności, a miejsce parkingowe wpisane jest do tej samej księgi wieczystej co samo mieszkanie, za każdy mkw. właściciel zapłaci 0,75 zł. W przypadku założenia odrębnej księgi – co zdarza się np. gdy kupuje się miejsce parkingowe z rynku wtórnego – stawka za mkw. wyniesie 7,62 zł. W przypadku działek z ustanowionym prawem do użytkowania wieczystego miejsca garażowe przypisane w księdze wieczystej do mieszkania objęte są 1–procentową stawką podatkową. W innym przypadku mogą być obłożone podatkiem w wysokości 3 proc. od wartości gruntu. W praktyce oznacza to, że niektórym mieszkańcom wspólnoty nie opłaca się wykupować i tak już drogich miejsc parkingowych. Skąd takie rozbieżności?
Zakres opodatkowania
Określając przedmiot opodatkowania podatkiem od nieruchomości, należy odwołać się do przepisów ustawy z dnia 12 stycznia 1991 r. o podatkach i opłatach lokalnych (Dz. U. z 1991 r. Nr 9 poz. 31, dalej: upol). Zgodnie z art. 2 ust. 1 opodatkowaniu podatkiem od nieruchomości podlegają: grunty, budynki lub ich części oraz budowle lub ich części związane z prowadzeniem działalności gospodarczej. Przyjąć zatem możemy, że garaże podlegają opodatkowaniu przy założeniu, że stanowią one odrębny budynek bądź też część budynku. Zgodnie z art. 3 ust. 4 upol, jeżeli nieruchomość lub obiekt budowlany stanowi współwłasność lub znajduje się w posiadaniu dwóch lub więcej podmiotów, to stanowi odrębny przedmiot opodatkowania, a obowiązek podatkowy od nieruchomości lub obiektu budowlanego ciąży solidarnie na wszystkich współwłaścicielach lub posiadaczach. Z kolei zgodnie z art. 3 ust. 5 upol, jeżeli wyodrębniono własność lokali, obowiązek podatkowy w zakresie podatku od nieruchomości od gruntu oraz części budynku stanowiących współwłasność ciąży na właścicielach lokali w zakresie odpowiadającym częściom ułamkowym wynikającym ze stosunku powierzchni użytkowej lokalu do powierzchni użytkowej całego budynku.
Upol nie zawiera definicji budynku mieszkalnego, zawiera natomiast określenie budynku odwołujące się do art. 3 ust. 2 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (Dz. U. z 1994 r. Nr 89 poz. 414, dalej: pb) W myśl przywołanych przepisów budynek to obiekt budowlany trwale związany z gruntem, wydzielony z przestrzeni za pomocą przegród budowlanych, posiadający fundamenty i dach. Jak widać, upol nie definiuje pojęcia budynku mieszkalnego, choć posługuje się nim dla potrzeb określenia wysokości stawek podatku od nieruchomości. Pomimo wielu sporów w zakresie kwalifikowania budynków lub ich części do kategorii mieszkalnych, na gruncie upol ustawodawca nie zdecydował się przeprowadzić zmian przepisów w zakresie opodatkowania podatkiem od nieruchomości. Ustawowe odwołanie się do upol czy do pb nie wyjaśnia sprawy, ponieważ przy definiowaniu pojęcia „budynek” użyto odesłania do pojęcia „obiekt budowlany”, co stanowi błąd logiczny i komplikuje kwestie zdefiniowania podstawowych pojęć.
Mateusz Górski
Całość tekstu w numerze 10/2019 „Wspólnoty Mieszkaniowej”