Przystępując do ekspertyzy stropodachu, zarządca powinien określić jego rodzaj, a następnie zapoznać się z posiadaną dokumentacją techniczną przeprowadzonych remontów i napraw oraz z ewentualnymi wcześniejszymi ekspertyzami.
W większości budynków wielorodzinnych, szczególnie w starych budynkach z wielkiej płyty, występują dachy płaskie, tzw. stropodachy. Wskutek eksploatacji ulegają zużyciu, a gdy ich wartość użytkowa osiąga wartość graniczną, powinny być poddane naprawie (np. zabiegi konserwacyjne, usuwanie stwierdzonych uszkodzeń oraz uzupełnianie braków, które mogłyby powodować zagrożenie życia lub zdrowia oraz bezpieczeństwa mienia lub środowiska).
Często naprawa dachu płaskiego ma stosunkowo duży zakres i wskutek ogólnych zmian technologiczno-materiałowych przybiera charakter modernizacji. Wynika to także z konieczności dostosowania stropodachu oraz całego obiektu do obecnych wymagań technicznych i użytkowych. Naprawa danego elementu budynku wynika również z konieczności utrzymywania go w należytym stanie technicznym i estetycznym, do czego zgodnie z prawem budowlanym zobligowany jest właściciel lub zarządca.Stropodach niewentylowany pokryty dwoma warstwami papy termozgrzewalnej na zagruntowanym podłożu betonowym z izolacją cieplną ze styropianu
Ekspertyza stanu pokrycia
Aby określić stan techniczny pokrycia, wielkości zużycia całego stropodachu oraz stan poszczególnych elementów dachu, rekomenduję, aby właściciel lub zarządca zamówił ekspertyzę, która zobrazuje stan faktyczny i ewentualnie wskaże technologię naprawy. Identyfikacja problemów, z którymi możemy się spotkać podczas inspekcji dachu płaskiego, wymaga dużej wiedzy i doświadczenia.
Przystępując do takiej ekspertyzy, zarządca obiektu powinien na wstępie zapoznać się z posiadaną dokumentacją techniczną, dokumentacją przeprowadzonych remontów i napraw oraz z ewentualnymi wcześniejszymi ekspertyzami. Następnie należy określić rodzaj stropodachu, czy jest to stropodach wentylowany czy niewentylowany, jaka jest konstrukcja stropu, układ warstw i czy ocieplenie stropodachu jest wystarczające. Dobrą praktyką jest również dokonanie odkrywki stropodachu, która w sytuacji niekompletnej dokumentacji zobrazuje układ warstw stropodachu.
W stropodachu wentylowanym ważne jest określenie stanu izolacji termicznej, z jakiego materiału jest wykonana, jaka jest jej grubość i czy nie jest zbyt zawilgocona. Warto również sprawdzić otwory wentylacyjne, które odpowiadają za skuteczną wentylację pustki powietrznej. Następnie należy przystąpić do oceny stanu pokrycia dachowego górnej warstwy stropodachu i innych elementów dachu, takich jak: kominy, attyki, obróbki blacharskie, wywiewki kanalizacyjne i inne elementy. W stropodachach wentylowanych ważne jest, aby w pierwszej kolejności dokonać ekspertyzy strefy wentylowanej i wykonać ewentualną termomodernizację. Prace te często wiążą się z uszkodzeniem warstw dachowych części górnej, gdyż należy wykonać w dachu szereg otworów rewizyjnych.
Ekspertyza stropodachów pełnych powinna wskazać, jaki został zastosowany na dachu układ warstw, jaka użyta izolacja przeciwwodna, izolacja termiczna, warstwa paroizolacyjna, z czego jest wykonana warstwa konstrukcyjna (strop) oraz jaka została użyta technologia mocowania. Należy określić, czy występuje warstwa paroizolacyjna, z jakiego materiału została wykonana oraz jaka jest jej skuteczność działania. Należy zwrócić również uwagę, czy występuje zawilgocenie warstwy ocieplenia, jaki jest jego stopień i co jest tego przyczyną. Bardzo ważne jest określenie rodzaju pokrycia dachowego, ilości warstw oraz jego zużycia. Podobnie jak w opisanym wyżej stropodachu wentylowanym powinien również zostać określony stan techniczny pozostałych elementów stropodachu pełnego.
Rodzaje stropodachów
Stropodachy dzielimy na wentylowane i niewentylowane. Przed rozpoczęciem jakichkolwiek działań należy zidentyfikować, z jakim stropodachem mamy do czynienia.
Stropodach wentylowany składa się z dwóch warstw nośnych – górnej i dolnej, między którymi znajduje się pustka łącząca się z powietrzem zewnętrznym. Dolną konstrukcją nośną jest strop nad ostatnią kondygnacją, który najczęściej stanowi płyta żelbetowa lub prefabrykowana. Na niej powinna znajdować się warstwa paroizolacyjna i ocieplenie. Nad ociepleniem znajduje się pustka powietrzna, która dzięki otworom w elewacji jest wentylowana. Nad warstwą wentylowaną znajduje się druga górna warstwa nośna, która najczęściej jest wykonana z płyt korytkowych. Płyty opierają się na konstrukcji stropu poprzez ścianki ażurowe i kolankowe, tworząc w ten sposób wolną przestrzeń. Na górnej konstrukcji stropodachu wentylowanego wykonana jest warstwa wyrównująca z betonu oraz pokrycie bitumiczne.
Stropodachy niewentylowane (pełne) charakteryzują się tym, iż wszystkie ich warstwy przylegają bezpośrednio do siebie, tworząc jedną powłokę. Stropodachy pełne mogą być zarówno płaskie, jak i strome.
W stropodachach niewentylowanych warstwą konstrukcyjną również jest strop nad ostatnią kondygnacją. Może nią być strop żelbetowy lub inni element nośny np. blacha trapezowa. Bezpośrednio na stropie znajduje się warstwa paroizolacji wykonana z folii lub papy, na której ułożona jest warstwa izolacji termicznej, np. ze styropianu. W odróżnieniu od stropodachu wentylowanego bezpośrednio, na izolacji termicznej znajduje się warstwa pokrycia dachowego, np. z papy. Stropodachy pełne mogą występować w układzie klasycznym lub odwróconym (balastowanym). W układzie klasycznym izolacja termiczna znajduje się pomiędzy paroizolacją a hydroizolacją z pap lub membran jednowarstwowych. Natomiast w układzie odwróconym hydroizolacja pełni również rolę paroizolacji, a ocieplenie dachu w postaci płyt o niskiej nasiąkliwości, np. Styrodur, znajduje się na izolacji przeciwwodnej i jest balastowane np. żwirem.