Czy istnieje przepis, na podstawie którego spółdzielnia lub wspólnota mieszkaniowa może nakazać użytkownikowi miejsca postojowego w garażu podziemnym parkowania tylko jednego pojazdu? Czy na jednym miejscu można zaparkować samochód i motor?
Przepisy prawa powszechnie obowiązującego nie zakazują parkowania jednocześnie samochodu i motocykla na jednym miejscu parkingowym w hali garażowej, w granicach obrysu tego miejsca. Użytkownik miejsca musi mieć jednak na uwadze dobro wspólne pozostałych lokatorów (członków wspólnoty lub spółdzielni), czyli jego działania nie mogą utrudniać innym korzystania z nieruchomości wspólnej.
Ustalenie sposobu korzystania
Z przedstawionego stanu faktycznego wynika, że właściciel miejsca postojowego zawarł umowę przenoszącą własność udziału we współwłasności garażu wielostanowiskowego, czyli zostało mu przypisane miejsce parkingowe w części nieruchomości wspólnej. W konsekwencji spółdzielnia lub wspólnota powinna ustalić sposób korzystania z miejsc parkingowych na zasadzie umowy quod usum, co oznacza przyznanie prawa do ich wyłącznego posiadania i korzystania poszczególnym współwłaścicielom. Przyjmujemy jednocześnie, że jeśli nie było żadnych ustaleń szczegółowych (np. wydanych w tym zakresie uchwał), to standardowe korzystanie z takiego miejsca postojowego oznacza w praktyce parkowanie na nim pojazdów.
Dodatkowo warto podkreślić, że zgodnie z art. 13 ustawy z 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (Dz.U. z 2021 r. poz. 1048, dalej: uwl), który będzie miał zastosowanie w tym przypadku, właściciel lokalu ponosi wydatki związane z utrzymaniem jego lokalu, jest obowiązany utrzymywać swój lokal w należytym stanie, przestrzegać porządku domowego, uczestniczyć w kosztach zarządu związanych z utrzymaniem nieruchomości wspólnej, korzystać z niej w sposób nieutrudniający korzystania przez innych współwłaścicieli oraz współdziałać z nimi w ochronie wspólnego dobra. Z kolei art. 12 ust. 1 uwl stanowi, że właściciel lokalu ma prawo do współkorzystania z nieruchomości wspólnej zgodnie z jej przeznaczeniem.
Nieutrudnianie korzystania innym
Przyjmuje się, że obowiązek utrzymania lokalu w należytym stanie jest ustawową granicą jego własności w rozumieniu art. 140 ustawy z 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny (Dz.U. z 1964 r. Nr 16 poz. 93, dalej: kc). Interpretuje się go więc w związku z wymaganiem polegającym na nieutrudnianiu korzystania przez innych właścicieli z nieruchomości wspólnej. W praktyce zatem dopóki stan lokalu (w tym przypadku miejsca postojowego w hali garażowej) nie powoduje, że korzystanie z innych lokali (miejsc) staje się przez to uciążliwe lub niemożliwe, jego właściciel może w ramach przysługującego mu prawa samodzielnie decydować o jego wykorzystaniu (czyli o tym stanie). Jeśli jednak stan techniczny lub sposób korzystania z lokalu (miejsca) przeszkadza prawidłowemu korzystaniu z innych lokali (miejsc), to właściciel lokalu ma obowiązek podjąć odpowiednie kroki zmierzające do przywrócenia w tym zakresie należytego stanu.
Zwracamy uwagę, że pojęcie należytego stanu według przepisów uwl nie odnosi się wyłącznie do stanu technicznego, ale może nawiązywać również do zajmowania powierzchni, która wykracza poza obszar konkretnego miejsca postojowego. Przy takim korzystaniu trzeba więc wziąć pod uwagę słuszny interes pozostałych użytkowników (członków wspólnoty lub spółdzielni). Nie możemy bowiem dopuszczać do sytuacji, w której będziemy zakłócali prawidłowe korzystanie z nieruchomości wspólnej lub innych sąsiadujących miejsc.
Przepisy pożarowe
Kolejny ważny aspekt to bezwzględny obowiązek przestrzegania przepisów przeciwpożarowych. Zgodnie z § 102 rozporządzenia Ministra Infrastruktury z 12 kwietnia 2002 r. rozporządzenia Ministra Infrastruktury z 12 kwietnia 2002 r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie (Dz.U. z 2022 r. poz. 1225) garaż służy do przechowywania i bieżącej obsługi samochodów, w związku z czym przechowywanie w nim różnego rodzaju materiałów łatwopalnych będzie uznane za zmianę przeznaczenia obiektu (z funkcji garażowej na magazynową). Albowiem garażem nazywamy stanowiący samodzielny obiekt budowlany lub część innego obiektu do przechowywania i bieżącej, niezawodowej obsługi samochodów osobowych. Z kolei przepisy przeciwpożarowe stanowią, że w garażach nie wolno trzymać rzeczy w ciągach komunikacyjnych, które powodowałyby ograniczenie wymaganej szerokości drogi ewakuacyjnej. Oznacza to, że przedmioty postawione w miejscach poza wyznaczonymi miejscami parkingowymi mogą zagradzać drogę ewakuacyjną i utrudniać akcje ratunkowe. Przepisów przeciwpożarowych trzeba bezwzględnie przestrzegać, gdyż ich naruszenie może w konsekwencji doprowadzić do utraty życia lub zdrowia innych osób.
Nie można też zapomnieć o uprawnieniach i obowiązkach, które mogą być wprowadzone w dokumentach wewnętrznych obowiązujących w obrębie danej nieruchomości (uchwały lub regulaminy wewnętrzne wprowadzone w sposób zgodny z obowiązującymi przepisami, bo tylko takie będą wiążące). Przepisy dopuszczają bowiem możliwość uregulowania zasad korzystania z nieruchomości wspólnej w drodze stosownej uchwały, które będą miały wówczas zastosowanie do każdego użytkownika nieruchomości. Przy czym pamiętajmy, że brak przyjęcia określonych zasad porządku nie skutkuje uprawnieniem do dowolnego postępowania przez właściciela lokalu (miejsca). W tym zakresie poza wyżej wymienionymi zasadami zastosowanie znajdzie również art. 144 kc, który przewiduje, że właściciel nieruchomości powinien przy wykonywaniu swego prawa powstrzymywać się od działań, które by zakłócały korzystanie z nieruchomości sąsiednich ponad przeciętną miarę, wynikającą ze społeczno-gospodarczego przeznaczenia nieruchomości i stosunków miejscowych.
Mariusz Andrzejewski
radca prawny