W naszym bloku (2 klatki, 35 lokali) wymienić instalację c.o. Jest to zamierzenie na co najmniej 3 lata, jako że członkowie naszej wspólnoty nie należą do osób zamożnych. Sposobem finansowania tego remontu mogą być tylko kilkuletnie, ratalne wpłaty członków wspólnoty na fundusz remontowy, poprzedzone oczywiście stosowną uchwałą.
Pytanie brzmi:
jak zabezpieczyć te środki na kolejne lata, jeśli po rocznym rozliczeniu któryś z właścicieli wystąpi o zwrot „swoich”, niewydanych na remont środków? Jakie zapisy należy zastosować w uchwale?
Wpłacone przez właściciela na konto wspólnoty mieszkaniowej środki stanowią własność właściciela, aż do czasu ich wydatkowania zgodnie z przeznaczeniem ustalonym przez wspólnotę w uchwale, w konsekwencji rozliczenie wniesionych zaliczek z właścicielem powinno co do zasady nastąpić dopiero po wykonaniu inwestycji.
Uzasadnienie:
Zgodnie z art. 13 ust. 1 ustawy z 24 czerwca 1994 r. (uwl) właściciele lokali tworzący wspólnotę mieszkaniową – obok wydatków związanych z utrzymaniem swoich lokali – obowiązani są uczestniczyć w kosztach zarządu związanych z utrzymaniem nieruchomości wspólnej. Na pokrycie tych kosztów, obejmujących wydatki i ciężary wymienione przykładowo w art. 14 uwl, obowiązani są uiszczać zaliczki w formie bieżących opłat. Wysokość zaliczek podlega ustaleniu w drodze uchwały właścicieli lokali (art. 22 ust. 2 i ust. 3 pkt 3 uwl) i nie musi ściśle odpowiadać kosztom zarządu. Niewątpliwie powinna być ona jednak ustalona na takim poziomie, by wspólnota mieszkaniowa mogła na bieżąco pokrywać wydatki związane z utrzymaniem nieruchomości wspólnej. Ze względu na to, że są to jedynie zaliczki na poczet przyszłych wydatków, nieznanych dokładnie w chwili podejmowania uchwały, podstawą ustalenia ich wysokości powinny być dotychczasowe wydatki na koszty zarządu, z równoczesnym uwzględnieniem znanych już okoliczności, mogących wpływać na wysokość przyszłych bieżących obciążeń (wyrok Sądu Najwyższego z 20 czerwca 1997 r., II CKN 226/97, OSNC 1998, nr 1, poz.6 oraz wyrok z 8 października 2008 r., V CSK 133/08, niepubl.). Zgodnie z art. 29 ust. 1 uwl, zarząd jest obowiązany prowadzić określoną przez wspólnotę mieszkaniową ewidencję pozaksięgową kosztów zarządu nieruchomością wspólną oraz zaliczek na pokrycie tych kosztów. Zaliczki na koszty zarządu podlegają rozliczeniu po upływie roku kalendarzowego, na który zostały uchwalone i po zatwierdzeniu rocznego sprawozdania z działalności zarządu. Jeżeli suma zaliczek przekraczała poniesione w danym roku koszty zarządu, właściciele powinni podjąć uchwałę określającą sposób rozliczenia nadwyżki. Sąd Najwyższy w wyroku z 8 października 2008 r., V CSK 133/08, przyjął, że właściciele lokali mogą podjąć uchwałę o rozliczeniu nadwyżki przez zaliczenie jej na poczet przyszłych wydatków na koszty zarządu, przez zwrot właścicielom lokali lub w inny sposób. Podkreślił przy tym, że po upływie roku kalendarzowego, na który zaliczki zostały uchwalone, i po ustaleniu na podstawie sprawozdania finansowego rzeczywistych kosztów zarządu poniesionych w tym roku, wierzytelność obejmująca niezapłacone zaliczki nie wygasa ani nie przekształca się w wierzytelność równą rzeczywiście poniesionym w tym roku kosztom zarządu.
Nie ulega wątpliwości, że właściciele lokali tworzący wspólnotę mieszkaniową mogą także na podstawie uchwały utworzyć fundusz remontowy i określić zasady gromadzenia środków oraz dysponowania nim przez zarząd wspólnoty. W uwl ustawodawca nie uregulował statusu prawnego funduszu remontowego, przy czym „fundusz remontowy” to w rzeczywistości część składowa kosztów zarządu, ściśle zaliczki na remonty nieruchomości wspólnej, którą w szczególny sposób się wyodrębnia, a to poprzez odmienną nazwę czy sposób jej księgowania. Zazwyczaj tworzy się odrębne konto księgowe, niekiedy środki gromadzi na osobnym rachunku bankowym. Sąd Najwyższy w wyroku z 26 stycznia 2011 r. (II CSK 358/10) stwierdził, że tej sytuacji przy kwalifikacji prawnej środków pieniężnych zgromadzonych na funduszu remontowym trzeba odwołać się do reguł przyjętych w uchwale składu siedmiu sędziów Sądu Najwyższego z 21 grudnia 2007 r. (III CZP 65/07), mającej moc zasady prawnej. W uchwale tej Sąd Najwyższy stanął na stanowisku, że wspólnota mieszkaniowa ma ustawowo przyznaną zdolność prawną, wobec czego może posiadać własny majątek, odrębny od majątków właścicieli lokali. W skład tego majątku mogą jednak wejść jedynie prawa i obowiązki związane z gospodarowaniem nieruchomością wspólną. Przepisy uwl pozwalają stwierdzić, że do majątku wspólnoty wchodzą przede wszystkim uiszczane przez właścicieli lokali zaliczki w formie bieżących opłat na pokrycie kosztów zarządu nieruchomością wspólną (art. 13 ust. 1 w związku z art. 15 ust. 1 i art. 14 uwl) oraz pożytki i inne dochody z nieruchomości wspólnej. Tak wyznaczony zakres zdolności prawnej wspólnoty mieszkaniowej pozwala zaliczyć środki pieniężne zgromadzone na funduszu remontowym do własnego majątku wspólnoty, odrębnego od majątków właścicieli lokali. Oznacza to, że dysponentem środków uiszczonych na rachunek tego funduszu jest wspólnota mieszkaniowa. Trzeba jednak podkreślić, że właściciele lokali, podejmując uchwałę o utworzeniu funduszu remontowego, wyrażają zgodę na zaliczenie wpłat dokonywanych na poczet tego funduszu do majątku wspólnoty. Taki pogląd jest jednak krytykowany przez wielu ekspertów.
Należy także wspomnieć, że zupełnie odmienne stanowisko zajął Sąd Najwyższy w wyroku z 22 kwietnia 2010 r., sygn. akt V CSK 367/2009, zgodnie z którym uznał, że „wpłaty na fundusz remontowy stanowią zobowiązania z tytułu uczestniczenia w kosztach zarządu nieruchomością wspólną w zakresie wydatków na remonty nieruchomości. Środki na nim zgromadzone stanowią odrębną współwłasność wszystkich właścicieli lokali”. Powyższe potwierdza także stanowisko Sądu Apelacyjnego w Warszawie zawarte w wyroku z 22 lutego 2001 r. (I ACa 1309/2000).
Wpłacone zatem przez właściciela na konto wspólnoty mieszkaniowej środki stanowią własność właściciela aż do czasu ich wydatkowania zgodnie z przeznaczeniem ustalonym przez wspólnotę w uchwale (np. planie remontowym). Wynika to zazwyczaj w większości przypadków z dużych kosztów remontów, na które wspólnota nie jest w stanie zgromadzić niezbędnych środków na funduszu remontowym w ciągu roku. Powoduje to konieczność gromadzenia środków na funduszu remontowym przez wiele lat.
W konsekwencji rozliczenie z właścicielem wniesionych zaliczek powinno co do zasady nastąpić dopiero po wykonaniu inwestycji. Jednocześnie tworząc fundusz remontowy (remontowo-inwestycyjny), warto określić cele, na jakie będą zbierane środki przez najbliższy czas, np. remont instalacji centralnego ogrzewania. Wówczas po zakończeniu takiego zadania wspólnota mieszkaniowa będzie mogła ewentualne nadpłaty rozliczyć lub podjąć uchwałę, w której wspólnota zdecyduje o realizacji kolejnego celu, np. remontu dachu. Jednocześnie w uchwale tej właściciele powinni zgodzić się na zaliczenie dotychczas zgromadzonych (i nierozliczonych) środków na powyższy cel.
(PSZ)