Rozliczenie powierzchni lokali w budynkach nieruchomości wspólnoty winno mieć miejsce tylko w granicach prawnych wraz ze wzmianką, które lokale położone są w granicach nieruchomości w całości, a które tylko w części.
Odrębna własność lokalu jest jedną z form własności nieruchomości. Formą najbardziej skomplikowaną. Konstrukcja prawa odrębnej własności lokalu polega na nierozerwalnym współistnieniu łącznie trzech praw, a mianowicie: 1) prawa własności lokalu jako takiego, czyli zespołu pomieszczeń wyodrębnionego trwałymi przegrodami z przestrzeni budynku (wraz z ewentualnymi pomieszczeniami przynależnymi, które mogą wchodzić w skład lokalu choćby bezpośrednio to tego lokalu, nie przylegały), 2) prawa współwłasności tzw. części wspólnych budynku (budynków) i innych urządzeń zlokalizowanych w granicach prawnych obejmujących całą nieruchomość wspólną, 3) prawa współwłasności lub użytkowania wieczystego gruntu w częściach ułamkowych, w granicach prawnych obejmujących całą nieruchomość wspólną. Przy czym parametrem „ilości” praw drugiego i trzeciego jest udział w tzw. nieruchomości wspólnej. Prawa drugie i trzecie działają w częściach niepodzielnych. Tak długo, jak długo w nieruchomości trwa instytucja odrębnej własności lokali, nie jest możliwe zniesienie praw drugiego i trzeciego.
Granice nieruchomości wspólnej
Nieruchomość wspólna jest to grunt w granicach prawnych nieruchomości wraz z budynkiem (budynkami) z wyłączeniem lokali stanowiących odrębną (lub nieodrębną), ale wyłączną własność właścicieli tych lokali oraz wszelkie usytuowane na gruncie lub w budynku (budynkach) urządzenia służące ogółowi właścicieli lokali. Granice nieruchomości wspólnej określone są granicami prawnymi nieruchomości gruntowej, na której wzniesiony jest budynek (budynki). Takimi granicami, w jakich urządzono księgę wieczystą dla nieruchomości gruntowej. W szczególności do nieruchomości wspólnej należą takie części budynku (budynków), jak: elementy konstrukcyjne obiektu (fundamenty, ściany nośne, stropy, dach), przestrzenie komunikacyjne (klatki schodowe, korytarze, hole, szyby windowe), pomieszczenia służące ogółowi mieszkańców (pralnie, suszarnie, poddasza, pomieszczenia na wózki), piony instalacji technicznych. Dla właściwej kwalifikacji części budynku (budynków) do części wspólnych należy brać pod uwagę stan w dacie zawarcia pierwszej umowy ustanowienia odrębnej własności lokalu w danej nieruchomości. Spełnienie kryterium kwalifikacji do nieruchomości wspólnej nie jest uzależnione od faktycznej dostępności do danej części budynku przez wszystkich właścicieli lokali. (…)
Autor: Piotr M. Ochman
Całość tekstu w numerze 05/2015 Wspólnoty Mieszkaniowej.