Zarządca nieruchomości zawsze jest zagrożony utratą kontraktu na rzecz konkurencji. W realnym świecie walczący nierzadko stosują taktyki niemające wiele wspólnego z uczciwą konkurencją. Różne są metody „ataku i obrony” w walce o klienta. Niektóre mogłyby być uznane za działania bezprawne.
Niestety, naruszenia prawa w tym zakresie są zazwyczaj bardzo trudne do udowodnienia. Zarządzanie nieruchomością wspólną na rzecz wspólnoty mieszkaniowej jest usługą bardzo specyficzną. Natura tej usługi jest delikatna i wrażliwa na zmiany, a czynności zarządcy nie są tak oczywiste, jak mogłoby się to wydawać. Rzetelna ocena jakości usługi wymaga pewnej znajomości profesji.
Usługa tania czy dobra?
Metodą ataku na konkurencję z zamiarem odebrania mu kontrahentów bywa zaoferowanie wspólnocie mieszkaniowej usługi tańszej, lepszej jakościowo lub o rozszerzonym zakresie. Ocena realności bardzo korzystnej propozycji złożonej przez zarządcę aspirującego do obsługi wspólnoty mieszkaniowej jest rzadkością wśród właścicieli lokali. Nasi klienci nie zauważają, że nie istnieje dobrze świadczona usługa za najniższą na rynku cenę. A z pewnością nie jest możliwe utrzymanie takiej ceny przez wykonawcę, jako standardu obsługi wszystkich klientów w dłuższym czasie. Klient powinien pamiętać, że w dłuższej perspektywie każdy wykonawca dba o rentowność wszystkich własnych kontraktów i jedynie w ograniczonym zakresie i w ograniczonym czasie jest skłonny tolerować kontrakty nierentowne. Zawsze w takich sytuacjach średnie wynagrodzenie za świadczone usługi musi co najmniej kompensować się ze średnimi kosztami świadczenia tej usługi, w przeciwnym razie firma będzie miała straty i szybko splajtuje.
Odstępstwa od reguły najniższej ceny są wyjątkowe i dotyczą pojedynczych kontraktów realizowanych przez danego wykonawcę, np. na warunkach promocyjnych albo dla zdobycia przyczółku na nowym terenie. Trudna jest ocena intensywności obsługi różnych wspólnot mieszkaniowych. Przy takim samym standardzie czynności koniecznych dla każdej obsługiwanej nieruchomości wspólnej jest cały szereg czynności i aktywności alternatywnych, wynikających z najróżniejszych przyczyn, np. ze stanu obiektu i preferencji właścicieli lokali. Wiadomo, że wspólnoty mieszkaniowe z punktu widzenia zarządców dzielą się na łatwe i trudne.
Atak konkurenta
Atak konkurencji często polega na przekonywaniu właścicieli lokali, że aktualny zarządca jest nieprofesjonalny, nieuczciwy, niewiarygodny, a nawet zdarzają się pomówienia, że jest: dyletantem, oszustem, aferzystą, złodziejem… Nierzadko spotykamy się z rozpowszechnianiem nieprawdziwych informacji, manipulowaniem danymi, oczernianiem przeciwnika. Przy okazji atakujący korzysta z wszelkich możliwości i okazji, aby atakowanemu zarządcy przeszkadzać w pracy, utrudniać świadczenie usług i ogólnie rzecz biorąc zniechęcać go do dalszej współpracy z klientem.
Istotnym elementem ataku bywa „zdobywanie przyczółku” w gronie właścicieli lokali obsługiwanej wspólnoty i przeciągnięcie ich na stronę atakującego. Pozyskanie takich osób odbywa się poprzez osobiste relacje, przez znajomych, rodzinę, a czasem nawet z użyciem niedozwolonych prawem zachowań. Osoby te wyraźnie usiłują zbudować grupę poparcia dla idei zmiany zarządcy. (…)
Autor: Piotr M. Ochman
Cały artykuł dostępny w numerze 3/2016