Czy reklama może przynosić zyski konkretnemu członkowi wspólnoty mieszkaniowej, a nie wspólnocie?
Wspólnota mieszkaniowa dysponuje różnymi możliwościami pozyskiwania pożytków. W praktyce coraz częściej wykorzystuje się do tego celu powierzchnie nieruchomości wspólnej, w tym elewacje oraz ściany boczne. Głównym źródłem uzyskiwania dochodów stają się korzyści płynące z reklamy, w postaci billboardów czy szyldów umieszczonych właśnie na elewacjach nieruchomości wspólnej. Nie od dziś wiadomo, że odpowiednia reklama jest kluczem do sukcesu przedsiębiorcy. Co jednak w sytuacji, gdy reklama przynosić będzie zyski konkretnemu członkowi wspólnoty mieszkaniowej, a nie samej wspólnocie mieszkaniowej?
Czym jest reklama?
Reklama czerpie swoją aksjologię z podstawowej zasady rządzącej publicznym prawem gospodarczym, czyli swobody działalności gospodarczej. Na podstawie art. 6 § 1 ustawy z 2 lipca 2004 r. o swobodzie działalności gospodarczej prawo gwarantuje przedsiębiorcom wolność podejmowania i prowadzenia działalności gospodarczej i co się tym wiąże ustawodawca musi akceptować zjawisko rywalizacji między nimi. Przedsiębiorcy dążą do pozyskania jak największej liczby konsumentów i osiągnięcia maksymalnego zysku z prowadzonego przez nich przedsiębiorstwa. I właśnie przez reklamę docierają do konsumentów i stymulują ich do kupna danego produktu.
Materia dotycząca reklamy nie została uregulowana za pomocą jednego aktu prawnego. Podstawowymi ustawami regulującymi to zagadnienie są: ustawa z 16 kwietnia 1993 r. o zwalczaniu nieuczciwej konkurencji, ustawa z 23 sierpnia 2007 r. o przeciwdziałaniu nieuczciwym praktykom rynkowym, ustawa z 29 grudnia 1992 r. o radiofonii i telewizji, ustawa z 26 stycznia 1984 r. Prawo prasowe. Należy podkreślić, że w polskim ustawodawstwie nie ma jednolitej legalnej definicji reklamy, natomiast każdy akt odrębnie określa desygnaty tego pojęcia na swoje potrzeby.
Istota nieruchomości wspólnej
Zgodnie z art. 3 § 2 ustawy z 24 czerwca 1994 r. o własności lokali, nieruchomość wspólna została zdefiniowana jako grunt oraz części budynków i urządzenia, które nie służą wyłącznie do użytku właścicieli lokali. Konkludując, wszystko co nie jest odrębną własnością, (tj. lokal mieszkalny, pomieszczenia do niego przynależne czy części składowe) tworzy wspólną nieruchomość. Będą to np. klatki schodowe, piwnice, windy, ściany konstrukcyjne budynku czy elewacje zewnętrzne budynku. Warto dodać, że niektóre z powyższych składników mogą wchodzić w skład praw związanych bezpośrednio z własnością konkretnego lokalu na skutek przyporządkowania ich w trakcie ustanawiania odrębnej własności lokali, wskutek tego nie będą już wchodzić w skład nieruchomości wspólnej.
Artykuł 12 § 1 ww. ustawy wskazuje, że każdy właściciel lokalu ma prawo do współkorzystania z nieruchomości wspólnej zgodnie z jej przeznaczeniem. W związku z tym wszyscy członkowie danej wspólnoty mieszkaniowej mają równe prawa i obowiązki, których ewentualna odmienność może wynikać z wielkości udziałów.
Przychód wspólnoty mieszkaniowej
Kwestia pożytków uzyskiwanych przez wspólnotę mieszkaniową została uregulowana w art. 12 § 2 ww. ustawy, który wskazuje, że pożytki oraz wszelkie przychody z nieruchomości wspólnej są wydatkowe na utrzymanie nieruchomości. Z kolei, jeśli wielkość pożytków przewyższa koszty związane z utrzymaniem, przypadają one właścicielom proporcjonalnie do ich udziałów w nieruchomości wspólnej.
Metod pozyskiwania pożytków przez wspólnotę mieszkaniową jest wiele. Będą to zarówno takie, które polegają na lokowaniu kapitału, jak i działania wewnątrz nieruchomości, czyli najem, sprzedaż czy wyodrębnienie nowego lokalu z części wspólnej. Ten sam przepis wskazuje, że oprócz pożytków, właściciele lokali są zobowiązani do ponoszenia wydatków i ciężarów związanych z utrzymaniem nieruchomości wspólnej. Mimo że wspólnota mieszkaniowa ma możność posiadania własnego majątku, to nie osiąga ona żadnego dochodu, ponieważ każdorazowo właściciele pokrywają koszty utrzymania swojej własności. Jeśli przychód przekroczy koszty, to owa nadwyżka nie jest dochodem wspólnoty, a jedynie dochodem poszczególnych, wchodzący w jej skład właścicieli (E. Bończak-Kucharczyk, Własność lokali i Wspólnota mieszkaniowa. Komentarz, Wolters Kluwer Polska, serwis prawniczy Lex Omega). Zatem wspólnota mieszkaniowa nie jest władna do samodzielnego decydowania o przeznaczeniu nadwyżki z opłat, bowiem tym samym wkraczałaby w prawa poszczególnych właścicieli, do których te środki należą. Do jej kompetencji należą zaś jedynie decyzje w zakresie spraw związanych z zarządem nieruchomością wspólną (wyrok Sądu Apelacyjnego w Szczecinie z 18 czerwca 2008 r., sygn. I ACa 119/08, LEX Omega nr 468600).
Beneficjent nieruchomości wspólnej
W ramach obsługi nieruchomości wspólnota mieszkaniowa powinna kierować się zarówno oczekiwaniami, jak i możliwościami finansowymi jej członków. Jednym ze sposobów redukcji kosztów będzie zatem pozyskiwanie pożytków poprzez wyżej wskazany środek w postaci reklamy. Jego realizacja opierać się może przede wszystkim na wykorzystywaniu powierzchni nieużytkowej, w tym elewacji czy ścian budynku. W przypadku uzyskiwania ich na podstawie umów zawartych z zewnętrznymi podmiotami ta kwestia nie budzi żadnych wątpliwości. Problem pojawia się w momencie, gdy członek wspólnoty mieszkaniowej, w ramach uprawnienia w postaci korzystania z nieruchomości wspólnej, zacznie realizować ten sam cel – pozyskiwanie pożytków. Niewątpliwie, kierując się art. 206 ustawy z 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny, prawem każdego współwłaściciela jest korzystanie z rzeczy wspólnej. Ograniczenie polega na niemożności korzystania z niej wyłącznie w ramach zaspokojenia własnych potrzeb, bowiem istnieje konieczność pogodzenia interesów wszystkich, w naszym przypadku członków wspólnoty mieszkaniowej.
Właściciel lokalu może korzystać z nieruchomości wspólnej w zakresie, który przekracza jego udział. W tym przypadku warunkiem będzie jednak zawarcie przez niego umowy ze wspólnotą mieszkaniową, w której to zostałyby określone zasady korzystania z części wspólnej. Bowiem o zakresie korzystania nie musi decydować udział we współwłasności tylko sposób korzystania z niej, który jednak da się pogodzić z interesem pozostałych współwłaścicieli. Nie ulega wątpliwości, że wspólnota mieszkaniowa jako ułomna osoba prawna może zawierać umowy ze swoimi członkami, jednak mogą one dotyczyć spraw związanych z zarządem nieruchomością wspólną (uchwała SN z 19 czerwca 2007 r., III CZP 59/07, LEX Omega nr 270441).
W dodatku w powyższej uchwale Sąd Najwyższy podkreślił, że zarówno art. 205 kodeksu cywilnego, jak i art. 28 ustawy o własności lokali wyraźnie dopuszczają możność uregulowania kwestii dotyczącej zarządu, a zatem stworzenia stosunku umownego pomiędzy wspólnotą a jej członkiem. Zatem po uzyskaniu zgody współwłaścicieli reprezentujących wspólnotę, będzie istniała możliwość umieszczenia tablicy reklamowej na ścianie stanowiącej część wspólną nieruchomości. Tym samym powstaje problem, czy w zakresie zawieranej umowy wspólnota mieszkaniowa ma prawo pobierać od jej członków opłaty z tytułu najmu części wspólnej nieruchomości. Ponadto właściciel wyodrębnionego lokalu mógłby powoływać się na art. 140 kodeksu cywilnego zgodnie z którym, nie godząc w społeczno-gospodarcze przeznaczenie prawa mu przysługującego mógłby dobrowolnie rozporządzać rzeczą. Idąc za wyrokiem Sądu Apelacyjnego w Białymstoku (wyrok SA w Białymstoku z 15 marca 2013 r., I ACa 912/12, LEX nr 1294716, dostępny w serwisie prawniczym Lex Prestige), pobieranie przez wspólnotę mieszkaniową opłat za korzystanie z części wspólnej nie jest równoznaczne z nałożeniem na jej członka dodatkowych kosztów zarządu w rozumieniu ustawy o własności lokali. Ponadto w zakresie, w jakim nieruchomość wspólna nie jest niezbędna do korzystania z lokalu zgodnie z jego przeznaczeniem, wspólnota mieszkaniowa jest władna do określenia zasad korzystania z części wspólnych. Z kolei jeśli taka decyzja nie została oparta na podstawie zawartej umowy, a dotyczy spraw przekraczających zakres zwykłego zarządu, istnieje możliwość jej uregulowania w formie uchwały. Na podstawie art. 25 ustawy o własności lokali, właściciel ma możliwość zaskarżenia uchwały do sądu w przypadku jej niezgodności z przepisami prawa lub naruszania przez nią zasad prawidłowego zarządzania nieruchomością wspólną, czy też naruszania interesów właściciela w jakikolwiek inny sposób. Jednak podjęcie uchwały egzekwującej odpłatność za korzystanie z części wspólnej, mimo naruszania w ten sposób interesu właściciela, nie jest sprzeczne z zasadami współżycia społecznego oraz stanowi jedynie interes subiektywny. Przypomnieć należy, że umieszczenie szyldu reklamowego na elewacji budynku nie jest niezbędne do korzystania przez właścicieli ze swoich lokali.
Autorzy: MAGDALENA MICHALSKA aplikant radcowski, KAROLINA BRZEZIŃSKA prawnik -kancelaria „Drzewiecki, Tomaszek & Wspólnicy” Sp.k.