Czy wspólnota może odłączyć media?

Niezwykle istotnym elementem stanowiącym o naruszeniu prawa było zawarte w uchwale stwierdzenie, że odcięcie ciepłej wody nastąpi w momencie wszczęcia postępowania. Wspólnota przypisała sobie możliwość stosowania swego rodzaju zabezpieczenia, wkraczając w ten sposób w uprawnienia sądu.


Ustawa z 24 września 1994 r. o własności lokali (Dz.U. z 1994 r. Nr 85 poz. 388 ze zm., dalej: uwl) reguluje wyodrębnianie lokali i zasady korzystania z nich, przy czym lokale te stanowią odrębne nieruchomości – art. 2 ust. 1 i 1a uwl. Zatem lokale są nieruchomościami, do których mają zastosowanie regulacje odnoszące się do prawa własności. W konsekwencji należy uznać, że wspólnota mieszkaniowa nie może wkraczać w sferę własności takich nieruchomości, za wyjątkiem uprawnień ściśle określonych w ustawie. Zakres tych uprawnień statuuje art. 16 uwl, a związany jest on także z wykonywaniem przez członka wspólnoty obowiązków wynikających z art. 13 i 14 uwl. Niewywiązywanie się z tych obowiązków i nieprzestrzeganie zasad obowiązujących we wspólnocie uprawnia jej członków do podjęcia uchwały o wystąpieniu z powództwem, w którym wspólnota może żądać sprzedaży lokalu w drodze licytacji na podstawie przepisów ustawy z 17 listopada 1964 r. – Kodeks postępowania cywilnego (Dz.U. z 1964 r. Nr 43 poz. 296 ze zm., dalej: kpc) o egzekucji z nieruchomości, a właścicielowi lokalu sprzedanego w tym trybie nie przysługuje prawo do lokalu zastępczego. Przepis ten przyznaje wspólnocie najdalej idącą, dotkliwą sankcję za niewywiązywanie się z obowiązków członka wspólnoty. Zarazem jednak ta szczególna regulacja prowadzi do stwierdzenia, że wspólnota nie może wkraczać we władztwo lokalu w inny sposób poza określonym w art. 13 ust. 2 uwl.

Biorąc powyższe pod uwagę, sąd orzekł, że wspólnota samodzielnie nie może podejmować decyzji o odłączeniu dostaw żadnych mediów do poszczególnych lokali. Podkreślił też, że odcięcie dostaw wody do lokalu jest uregulowane w art. 8 ust. 1 pkt 2 ustawy z 7 czerwca 2001 r. o zbiorowym zaopatrzeniu w wodę i zbiorowym odprowadzaniu ścieków (Dz.U. z 2019 r. poz. 1437 ze zm.) z obowiązkiem równoczesnego wskazania i udostępnienia zastępczego punktu poboru wody przeznaczonej do spożycia. Również ustawa z 10 kwietnia 1997 r. – Prawo energetyczne (Dz.U. z 2020 r. poz. 833 ze zm.) zawiera analogiczne regulacje (np. art. 6b). Przepisy te wskazują jasno, że ustawodawca traktuje odcięcie dostaw mediów jako wyjątek, a uprawnienia w tym zakresie są ograniczone do podmiotów wskazanych ustawowo.

W związku z powyższym należało uznać, że zaskarżona uchwała wspólnoty wyrażająca zgodę na odcięcie dostaw ciepłej wody do lokalu, którego właściciel zalega z opłatami w wysokości uzasadniającej wszczęcie postępowania sądowego w trybie upominawczym, podjęta została bez podstawy prawnej, z naruszeniem zasad ochrony prawa własności. Czynność prawna sprzeczna z prawem jest nieważna, co stanowi o wyższym stopniu naruszenia zasad. Sąd zwrócił też uwagę, że niezwykle istotnym elementem stanowiącym o naruszeniu prawa było zawarte w uchwale stwierdzenie, że odcięcie ciepłej wody nastąpi w momencie wszczęcia postępowania. A zatem wspólnota przypisała sobie możliwość stosowania swego rodzaju zabezpieczenia, wkraczając w ten sposób w uprawnienia sądu.

Sąd zaznaczył też, że wspólnota nie wykazała, że jest sprzedawcą ciepłej wody. Fakt zawarcia umowy na dostawę ciepła i ciepłej wody nie stanowi bowiem o tym, że wspólnota jest sprzedawcą tych mediów. Typowym rozwiązaniem, także na płaszczyźnie podatkowej, jest jedynie refakturowanie przez wspólnotę należności na jej członków. Z przedstawionych przyczyn zaskarżona uchwała podlegała uchyleniu.


Wyrok Sądu Apelacyjnego w Krakowie z 16 czerwca 2020 r., sygn. akt I ACa 84/20

Oprac. PB

Przewiń do góry