Nie każda uchwała musi w sposób kazuistyczny precyzować wszystkie elementy podmiotowo i przedmiotowo istotne dla umowy o wykonanie prac budowlanych. W wielu przypadkach wystarczające jest wskazanie kryteriów istotnych z punktu widzenia współwłaścicieli, a więc np. zakresu prac określonych szczegółowo w koncepcjach architektonicznych.
W odniesieniu do przesłanek, o których mowa w art. 25 ustawy z 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (Dz.U. z 2021 r. poz. 1048; dalej: uwl), tj. naruszenia zasad prawidłowego zarządzania nieruchomością wspólną oraz naruszenia interesu właściciela lokalu, powód swoje zarzuty w tym zakresie opierał na twierdzeniach o nieokreśloności i blankietowości zaskarżonej uchwały. W jego ocenie uchwała w sprawie remontu budynku powinna zostać podjęta po przeprowadzeniu weryfikacji uwarunkowań technicznych w odniesieniu do skonkretyzowanego zadania o określonym z należytą starannością koszcie, ze wskazaniem źródła jego pokrycia. Powód zarzucał, że uchwała zawierała blankietową zgodę na podejmowanie przez zarząd wszelkich działań, w tym przekraczających zakres zwykłego zarządu, w celu realizacji zadania remontowego, ograniczonych jedynie kwotą i nie wskazywała zarządowi sposobu jej wykonania.
W ocenie sądu uchwała nie zawierała blankietowej zgody na dokonanie określonych czynności. Podkreślił, że nie każda uchwała musi w sposób kazuistyczny precyzować wszystkie elementy podmiotowo i przedmiotowo istotne dla umowy o wykonanie prac budowlanych. W wielu przypadkach wystarczające jest wskazanie kryteriów istotnych z punktu widzenia współwłaścicieli, a więc np. zakresu prac określonych szczegółowo w koncepcjach architektonicznych. W ocenie sądu, treść kwestionowanej uchwały była wystarczająco jasna, aby można ją było uznać za prawidłową i możliwą do skontrolowania jej wykonania. Nie zgodził się przy tym z twierdzeniami powoda, jakoby uchwała dawała zgodę na podejmowanie przez zarząd wszelkich działań, w tym przekraczających zakres zwykłego zarządu. Powód bezpodstawnie sugerując, że wspólnota udzieliła zgody zarządowi na dokonywanie wszelkich czynności przekraczających zakres zwykłego zarządu, nie wziął pod uwagę kontekstu sprawy ani pełnego zapisu postanowień uchwały, w której wskazano, że wybór wykonawcy nastąpi w trybie negocjacji. Co więcej, ze zgromadzonego materiału dowodowego wynikało, że wspólnota zawarła z administratorem umowę, która zobowiązywała go m.in. do bieżącej oceny stanu technicznego oraz wyznaczania i oszacowania wartości robót budowlanych niezbędnych do utrzymania nieruchomości w stanie niepogorszonym, przygotowania specyfikacji warunków zamówienia robót budowlanych, organizowania postępowań konkursowych i pomocy w wyłonieniu wykonawców robót budowlanych oraz negocjowania i przygotowania umów z wykonawcami tych robót. W przedmiotowej sprawie wykonawca został wytypowany po przeprowadzeniu negocjacji, w których udział brali przedstawiciele zarządu wspólnoty. Z zeznań świadków wynikało zaś, że powód interesował się kwestią wymiany dźwigów i – jak sam zeznał – na zebraniu wspólnoty został poinformowany o kosztach wymiany oraz możliwości dokonania opóźnionej płatności.
Ponadto sąd stwierdził, że niecelowe w sytuacji realizacji prac budowlano-remontowych byłoby tworzenie rozbudowanych uchwał, które w sposób kazuistyczny wyliczałyby czynności przekraczające zakres zwykłego zarządu, do których zarząd byłby upoważniony, tym bardziej, że w procesie budowlanym wiele z tych robót na etapie opracowywania koncepcji architektonicznych jest jeszcze niedoprecyzowanych. W tak dynamicznym zarówno pod względem ekonomicznym, organizacyjnym, jak i administracyjno-prawnym procesie, jakim jest procedura budowlana, pewne decyzje należy podejmować na bieżąco reagując na określone czynniki. Uzależnianie tego od każdorazowego podejmowania uchwały mogłoby doprowadzić do paraliżu i w konsekwencji niemożności podjęcia jakiejkolwiek decyzji w sposób szybki, adekwatny do sytuacji i ekonomicznie uzasadniony. Nie sposób więc zgodzić się z zarzutami powoda zarówno co do naruszenia jego interesu, jak i zasad prawidłowej gospodarki. Sąd zauważył również, że pogarszający się stan techniczny dźwigów był przez kilka lat tematem wielokrotnych rozmów właścicieli lokali zarówno na zebraniach, jak i w prywatnych kontaktach. Wymiana wind miała na celu nie tylko zwiększenie komfortu użytkowego mieszkańców, ale przede wszystkim miała służyć zapewnieniu im bezpieczeństwa. W świetle powyższego sąd orzekł, że uchwała nie tylko nie naruszała interesów właścicieli, ale przeciwnie – była wyrazem dbałości o ich bezpieczeństwo.
Wyrok Sądu Okręgowego w Warszawie z 5 lipca 2024 r., sygn. akt I C 738/22
Oprac. PB