Jakie możliwości postępowania przewiduje prawo w przypadku, gdy na terenie sąsiadującej wspólnoty panuje nieporządek wokół altanek śmieciowych?
W bezpośrednim sąsiedztwie naszej wspólnoty mieszkaniowej znajduje się druga, której zarządca nie dba o zachowanie czystości i porządku na jej obszarze. W okolicach śmietników zalegają wyrzucone przez członków wspólnoty choinki, opony, zużyte sprzęty RTV, a także odpady wielkogabarytowe, m.in. gnijące meble. Obszar nieruchomości wspólnej jest traktowany przez wspólnotę jako miejsce składowania śmieci, a utrzymujący się stan nieuporządkowania na podwórku wpływa na estetykę całego osiedla. Zarówno ustne, jak i pisemne prośby o uprzątnięcie terenu nie przyniosły rezultatu. Jakie możemy podjąć działania, aby sąsiadującą wspólnotę zmusić do uporządkowaniu terenu na osiedlu mieszkaniowym?
Utrzymanie czystości i porządku w budynku służącym do wspólnego użytku mieszkańców oraz na terenie zewnętrznym wspólnoty należy do zarządcy wspólnoty mieszkaniowej i wynika ze zwykłego zakresu zarządu wspólnotą mieszkaniową. Wydatki na utrzymanie czystości w częściach wspólnych należą do kosztów zarządu nieruchomością wspólną. Na pokrycie tych kosztów, zgodnie z art. 15 ust. 1 ustawy o własności lokali z 24 czerwca 1994 r. [dalej: uwl], właściciele lokali uiszczają zaliczki w formie bieżących opłat. W związku z tym, że odpady produkowane w lokalach są usuwane do śmietników bądź pojemników zlokalizowanych na nieruchomości wspólnej, koszty usuwania odpadów z nieruchomości wspólnej obejmują także koszty usuwania odpadów z poszczególnych lokali członków wspólnoty mieszkaniowej. Powyższe koresponduje także z art. 2 ust. 3 ustawy z 13 września 1996 r. o utrzymaniu czystości i porządku w gminach [dalej: „ucpg”]. Wskazuje on bowiem, że jeżeli nieruchomość jest zabudowana budynkiem wielolokalowym, w którym ustanowiono odrębną własność lokalu, obowiązki właściciela nieruchomości wspólnej obciążają wspólnotę mieszkaniową albo spółdzielnię mieszkaniową.
Obowiązki zarządcy
W ramach opłaty za gospodarowanie odpadami, którą zobowiązani są uiszczać wszyscy właściciele nieruchomości zamieszkanych na terenie danej gminy, podmioty świadczące usługi w zakresie odbioru odpadów organizują odbiory odpadów wielkogabarytowych (należą do nich odpady, które ze względu na swoje rozmiary i masę nie mogą być umieszczane w typowych pojemnikach na odpady). Odpady są odbierane z określoną częstotliwością, według ogólnie dostępnych, podobnych do siebie harmonogramów.
W przypadku budynków wielolokalowych punkty odbioru odpadów to przeważnie altany śmietnikowe. Ze względu na kończący się sezon świąteczny, firmy wywozowe wprowadziły również oddzielne harmonogramy przewidziane dla odbioru drzewek świątecznych. Firmy wywozowe są zobowiązane, by zgodnie z harmonogramem odebrać określony rodzaj odpadów. Należy jednak pamiętać, że regulaminy takich firm wywozowych zawierają często zapisy wyłączające obowiązek odbioru odpadów gromadzonych luzem.
Obowiązek terminowości wywozu nieczystości z terenu wspólnoty jest bez wątpienia związany z obowiązkiem zarządcy w zakresie zapewnienia i utrzymania na jej terenie porządku i czystości. Niewywiązywanie się z obowiązków w postaci m.in. utrzymywania pojemników służących do zbierania odpadów w odpowiednim stanie sanitarnym, porządkowym i technicznym oraz niewykonywanie obowiązków określonych w regulaminie dotyczącym zasady utrzymania czystości i porządku na terenie danej gminy podlega karze grzywny (art. 10 ust. 2 i 2a ucpg). W przypadku zawarcia odpowiedniej umowy o wywóz odpadów – gdy te odpady nie są usuwane przez upoważniony podmiot, właściciel nie ponosi za ten stan odpowiedzialności, bo wywiązał się z nałożonego obowiązku zawarcia umowy. Zarządca może się ponadto zwolnić od odpowiedzialności za wykroczenie z art. 10 ust. 2 ucpg w przypadku wykonania obowiązku, o którym mowa w art. 5 ust. 1 tej ustawy osobiście, np. przez zakupienie wymaganych urządzeń bądź przez zawarcie umowy na wywóz odpadów czy zatrudnienie dozorcy, który zobowiązany zostanie do oczyszczania chodników czy utrzymywania w czystości urządzeń służących do zbierania odpadów komunalnych (por. M. Bojarski, W. Radecki, Kodeks wykroczeń. Komentarz, Wyd. 7, Warszawa 2016, dostępny w serwisie prawniczym Legalis).
Odnosząc się do obowiązków członków wspólnoty w zakresie utrzymania czystości w pomieszczeniach budynku przeznaczonych do wspólnego korzystania oraz na terenie wspólnym, konkretne zapisy przewidują obowiązujące w danych wspólnotach „Regulaminy porządku domowego”. Mimo ich uchwalenia istnieje problem z pociągnięciem do odpowiedzialności konkretnego członka wspólnoty mieszkaniowej za zaśmiecanie obszaru nieruchomości wspólnej, np. w postaci nałożenia na niego dodatkowych obciążeń finansowych z tego tytułu. Prawo przewiduje bowiem zwiększenie obciążenia związanego z utrzymaniem nieruchomości wspólnej jedynie wobec właściciela lokalu użytkowego, jeśli uzasadnia to sposób korzystania z takiego lokalu. Należy podkreślić, że regulamin porządku domowego wspólnoty mieszkaniowej nie może narzucać właścicielowi większych ograniczeń, niż wynikające z kodeksu cywilnego.
Natomiast – zgodnie z art. 206 kodeksu cywilnego [dalej: „kc”] – współwłaściciel nieruchomości może z niej korzystać w takim zakresie, jaki daje się pogodzić ze współposiadaniem i korzystaniem z nieruchomości przez pozostałych współwłaścicieli. W praktyce wystawianie przez członków wspólnoty niepotrzebnych domowych sprzętów na teren osiedla (klatki schodowe, trawniki) skutkuje najczęściej zwróceniem się przez wspólnotę na piśmie o zaprzestanie takich działań i usunięcie ich skutków w odpowiednim terminie. Po bezskutecznym upływie terminu przedmioty pozostawione w części wspólnej powinny zostać usunięte przez wspólnotę.
Jednakże na podstawie art. 145 kodeksu wykroczeń [dalej: kw], pozostawianie odpadów w miejscach do tego nieprzeznaczonych stanowi wykroczenie, za które grozi kara grzywny do 500 zł. Niniejszy przepis stanowi uzupełnienie regulacji zawartej w art. 117 kw, który dotyczy nieprzestrzegania porządku w obrębie nieruchomości. Wobec powyższego, określony sposób postępowania wobec zastania nieczystości na terenie sąsiadującej wspólnoty będzie związany z okolicznościami i przyczyną ich powstania. Zalegające i wysypujące się śmieci mogą również stwarzać zagrożenie epidemiologiczne, co z kolei uzasadnia zawiadomienie odpowiednich inspekcji. […]
Autor: Karolina Brzezińska
Pełna wersja artykułu w numerze 2/2016 „Wspólnoty Mieszkaniowej”