Przepisy ustawy o własności lokali regulujące zarząd nieruchomością wspólną nie przewidują możliwości zobowiązania wspólnoty mieszkaniowej przez sąd do podjęcia uchwały o określonej treści lub udzielenia właścicielowi upoważnienia do dokonania czynności przekraczającej zakres zwykłego zarządu.
Zdaniem sądu nakazanie wspólnocie dokonania audytu za 20 lat dotychczasowej działalności nie mieściło się w zakresie art. 29 ust. 3 ustawy z 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (Dz.U. z 2021 r. poz. 1048, dalej: uwl). Ustawodawca nie nakłada bowiem na wspólnoty mieszkaniowe obowiązku dokonywania samokontroli podejmowanych czynności i sposobu rozliczeń, stąd też domaganie się przeprowadzenia audytu na gruncie przepisu art. 29 ust. 3 uwl, w szczególności, że żądanie to obejmowało 20 lat wstecz, stanowiło w ocenie sądu nadużycie prawa podmiotowego.Ponadto w toku sporu powód w żaden sposób nie wskazał, na czym miałyby polegać nieprawidłowości w działaniu pozwanej, w tym nie powołał na poparcie swoich twierdzeń żadnego merytorycznego argumentu, odwołującego się choćby do konkretnego przykładu nierzetelności wspólnoty. Uprawnienie właściciela z art. 29 ust 3 uwl obejmuje możliwość uzyskania informacji, wglądu w dokumentację i uzyskiwania jej kopii (lecz nie na koszt wspólnoty). Na podstawie tej regulacji właściciel nie jest jednak uprawniony do samodzielnego żądania sporządzenia przez wspólnotę audytu wewnętrznego. Może jedynie we własnym zakresie i na własny koszt zlecić sporządzenie takiego audytu po uzyskaniu, także na własny koszt, odpisów z dokumentów księgowych wspólnoty. Powód wnosił o zobowiązanie wspólnoty do podjęcia określonych czynności. W tym aspekcie istotne w ocenie sądu było, że czynności dotyczące wspólnoty i odnoszące względem niej skutek dokonywane są co do zasady w drodze działań zarządcy, zarządu lub uchwał wspólnoty (art. 18, 22 i 23 uwl). Przyjmowany jest w orzecznictwie i piśmiennictwie pogląd, że przepisy uwl regulujące zarząd nieruchomością wspólną nie przewidują możliwości zobowiązania przez sąd wspólnoty mieszkaniowej do podjęcia uchwały o określonej treści lub udzielenia właścicielowi upoważnienia do dokonania czynności przekraczającej zakres zwykłego zarządu. Co do zasady bowiem właściciel ma indywidualne prawo zgłosić wniosek o podjęcie określonej uchwały na zebraniu właścicieli i może zaskarżyć uchwałę wspólnoty odmawiającą mu zgody na określoną czynność na podstawie art. 25 uwl, z tym jednak zastrzeżeniem, że nawet uchylenie takiej uchwały przez sąd nie upoważnia właściciela do samodzielnego dokonania takiej czynności (wyrok Sądu Najwyższego z 7 lutego 2002 roku, sygn. akt I CKN 489/00, „Komentarz do ustawy o własności lokali” pod red. K. Osajdy, Legalis, Wydanie 12, Nb 10 do art. 24). Odnosząc te założenia do okoliczności sprawy, sąd uznał, że powód mógłby jedynie wnosić w trybie pozasądowym o podjęcie przez wspólnotę na zebraniu rocznym uchwały w sprawie dokonania wnioskowanych przez niego czynności z zakresu audytu, względnie, w razie braku zgody członków wspólnoty, wnioskować do zarządu o wystąpienie do sądu celem uzyskania rozstrzygnięcia w trybie art. 24 uwl w omawianym zakresie. Mógłby też, działając w ramach grupy właścicieli dysponującymi co najmniej 1/10 udziału w nieruchomości wspólnej, domagać się zwołania zebrania ogółu właścicieli celem podjęcia uchwały we wnioskowanym przez niego zakresie. Tylko wówczas możliwe byłoby wiążące dla wspólnoty podjęcie na jej koszt wnioskowanych przez powoda działań.
Wyrok Sądu Okręgowego w Gliwicach z 9 sierpnia 2022 r., sygn. akt III Ca 780/21
Oprac. PB