Uchwała, w której właściciele lokali blankietowo wyzbywają się określonego segmentu uprawnień na rzecz zarządu wspólnoty, bez rzeczowego wskazania istotnej treści rozporządzenia przekraczającego zwykły zarząd, od razu narusza zasady prawidłowego zarządzania i może doprowadzić do pokrzywdzenia członków wspólnoty.
W omawianej sprawie uchwała w całości została podjęta w drodze indywidualnego zbierania głosów, większością 61 proc. właścicieli, liczoną według wielkości udziałów w nieruchomości wspólnej. Powódka nie oddała głosu, jednak sąd stwierdził, mając na uwadze art. 23 ust. 2 ustawy z 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (Dz.U. z 2021 r. poz. 1048, dalej: uwl), że jej głos nie był konieczny do zakończenia głosowania z uwagi na osiągnięcie wymaganej przepisami większości. Jak wskazał Sąd Apelacyjny w Szczecinie w wyroku z 30 stycznia 2020 r. (sygn. akt I ACa 297/19), art. 23 ust. 1 uwl nakazuje przyjąć, że uchwała podejmowana w trybie indywidualnego zbierania głosów zapada z chwilą oddania ostatniego głosu przesądzającego o uzyskaniu wymaganej większości, liczoną w tym wypadku wielkością udziałów. Ewentualne dalsze działania czy zaniechania podmiotu zbierającego głosy nie mogą zatem przesądzić o jej bycie prawnym. Jak zaś zeznali członkowie zarządu pozwanej wspólnoty, byli oni pod lokalem powódki w celu odebrania głosu, jednak nie była ona w tym czasie obecna. Powyższe potwierdziła także sama powódka, która przyznała, że w tym czasie przebywała na działce. Powódka podniosła też zarzut, że podjęta uchwała naruszała zasady prawidłowego zarządzania nieruchomością wspólną oraz godziła w jej interes.
Sąd podkreślił, że prawidłowe wykonywanie czynności z zakresu zarządzania i administrowania wspólną nieruchomością oznacza poprawne gospodarczo, zgodne z dobrymi obyczajami i standardami zarządczymi wykonywanie niezbędnych działań, których wymaga wspólna własność. W przypadku zarządu (zarządcy) będzie to m.in. dbałość o wyegzekwowanie do majątku wspólnoty mieszkaniowej uchwalonych zaliczek, aby możliwe było podejmowanie niezbędnych czynności z zakresu konserwacji, eksploatacji i zabezpieczenia substancji budynku, w tym wykonanie koniecznych napraw i usunięcie awarii. W przypadku właścicieli lokali uchwała, o której mowa w art. 22 ust. 2 i 3 uwl, powinna przede wszystkim mieć konkretną treść, którą można odtworzyć i skontrolować. Uchwała, w której właściciele lokali blankietowo wyzbywają się określonego segmentu uprawnień na rzecz zarządu wspólnoty, bez rzeczowego wskazania istotnej treści rozporządzenia przekraczającego zwykły zarząd, od razu narusza zasady prawidłowego zarządzania i może doprowadzić do pokrzywdzenia członków wspólnoty. W świetle powyższego uchwała właścicieli podlega ocenie z punktu widzenia celowości, rzetelności i gospodarności (tego, czy znajduje ona gospodarcze uzasadnienie). Niewątpliwie zaś nadrzędnym celem funkcjonowania wspólnot mieszkaniowych jest wspólne utrzymanie nieruchomości w należytym (dobrym) stanie i głównie pod tym kątem powinna być analizowana zgodność uchwały z zasadami prawidłowego zarządzania nieruchomością wspólną (wyroki Sądu Apelacyjnego w Szczecinie: z 9 maja 2013 r., sygn. akt I ACa 214/13, i z 10 lutego 2016 r., sygn. akt I ACa 434/15).
W kwestii doręczenia powódce uchwały wspólnoty sąd odwołał się do art. 23 ust. 3 uwl, zgodnie z którym o treści uchwały, która została podjęta z udziałem głosów zebranych indywidualnie, każdy właściciel lokalu powinien zostać powiadomiony na piśmie. Powódka wskazywała, że o treści uchwały dowiedziała się od sąsiadów, zaś o jej udostępnienie wystąpiła do zarządcy i dopiero wtedy nastąpiło jej doręczenie. Twierdzeniom tym zaprzeczył zarząd pozwanej wspólnoty, który wskazywał, że uchwała została doręczona pozwanej komisyjnie, poprzez włożenie jej do skrzynki pocztowej. W ocenie sądu powódka reprezentowana przez profesjonalnego pełnomocnika nie wykazała, że doręczenie jej treści zaskarżonej uchwały nastąpiło dopiero po złożeniu przez nią stosownego wniosku.
Wyrok Sądu Okręgowego w Olsztynie z 13 maja 2022 r., sygn. akt I C 588/20
Oprac. PB