Opieka nad zabytkiem ma charakter zindywidualizowany. Odpowiedzialny za nią jest bowiem aktualny dysponent zabytku, czyli również wspólnota mieszkaniowa. Sprawowanie opieki nad zabytkiem oznacza konieczność przestrzegania przepisów ustawy o ochronie zabytków i opiece nad zabytkami. Z jakimi wyzwaniami muszą liczyć się osoby zarządzające zabytkowym budynkiem?
Definicję zabytku określa ustawa z 23 lipca 2003 r. o ochronie zabytków i opiece nad zabytkami (Dz.U. z 2003 r. Nr 162 poz. 1568 ze zm., dalej: uoz). Zgodnie z art. 3. pkt 1 i 2 uoz „zabytek nieruchomy to nieruchomość, jej część lub zespół nieruchomości będące dziełem człowieka lub związane z jego działalnością i stanowiące świadectwo minionej epoki bądź zdarzenia, których zachowanie leży w interesie społecznym ze względu na posiadaną wartość historyczną, artystyczną lub naukową”. Z definicji tej wynika, że zabytek jest stylowo, historycznie lub kulturalnie związany z okresem lub epoką już zakończoną. Nie ustala ona jednak żadnej granicy czasowej, typologicznej, które warunkowałyby uznanie obiektu za zabytek.
Jak wskazują przepisy uoz, ochrona zabytków polega w szczególności na podejmowaniu przez organy administracji publicznej działań mających na celu zapewnienie warunków prawnych, organizacyjnych i finansowych umożliwiających trwałe zachowanie zabytków oraz ich zagospodarowanie i utrzymanie, zapobieganie zagrożeniom mogącym spowodować uszczerbek dla wartości zabytków, udaremnianie niszczenia i niewłaściwego korzystania z zabytków, przeciwdziałanie kradzieży, zaginięciu lub nielegalnemu wywozowi zabytków za granicę, kontrolę stanu zachowania i przeznaczenia zabytków, uwzględnianie zadań ochronnych w planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym oraz przy kształtowaniu środowiska.
Rejestr zabytków
Rejestr zabytków jest podstawową formą ochrony zabytków. Prowadzony jest na podstawie uoz oraz rozporządzenia Ministra Kultury i Dziedzictwa Narodowego z 10 września 2019 r. zmieniającego rozporządzenie w sprawie prowadzenia rejestru zabytków, krajowej, wojewódzkiej i gminnej ewidencji zabytków oraz krajowego wykazu zabytków skradzionych lub wywiezionych za granicę niezgodnie z prawem (Dz.U. z 2019 r. poz. 1886 ze zm.).
Rejestr zabytków prowadzony jest przez wojewódzkiego konserwatora zabytków dla zabytków położonych w obrębie danego województwa. Do rejestru wpisuje się zabytek nieruchomy na podstawie decyzji wydanej przez wojewódzkiego konserwatora zabytków z urzędu bądź na wniosek właściciela nieruchomości. Wniosek powinien posiadać wszystkie niezbędne informacje o obiekcie, takie jak adres, numer działki, numer obrębu ewidencyjnego, numer księgi wieczystej nieruchomości, wypis z ewidencji gruntów i budynków, kopię mapy ewidencyjnej gruntów i budynków lub mapy zasadniczej, oraz zawierać uzasadnienie.
Decyzja ta powinna spełniać warunki określone art. 107 § 1 i 2 ustawy z 14 czerwca 1960 r. – Kodeks postępowania administracyjnego (Dz.U. z 1960 r. Nr 30 poz. 168, dalej: kpa). Przed jej wydaniem prowadzone jest postępowanie administracyjne, w trakcie którego zbierany jest materiał dowodowy mający istotne znaczenie dla sprawy (dokumentacje i opracowania, materiały archiwalne, wyniki badań, opinie, ekspertyzy, oględziny zabytkowej nieruchomości itp.). Zgodnie z przepisami kpa na wydaną w sprawie decyzję stronie przysługuje prawo odwołania do organu II instancji, które należy złożyć w terminie 14 dni od dnia jej otrzymania.
Wpisu w księdze dokonuje się, jeżeli decyzja o wpisie zabytku do rejestru stała się ostateczna. Następnie wpisanie zabytku nieruchomego do rejestru ujawnia się w księdze wieczystej danej nieruchomości na wniosek wojewódzkiego konserwatora zabytków, jak również informację o wpisie ogłasza się w wojewódzkim dzienniku urzędowym. Na etapie postępowania administracyjnego należy pamiętać o treści art. 10a uoz, który zabrania – od dnia wszczęcia postępowania administracyjnego w sprawie wpisu zabytku do rejestru do dnia, w którym decyzja w tej sprawie stanie się ostateczna, przy zabytku, którego dotyczy postępowanie – prowadzenia prac konserwatorskich, restauratorskich, robót budowlanych i podejmowania innych działań, które mogłyby prowadzić do naruszenia substancji lub zmiany wyglądu zabytku.
Wpis do rejestru zabytków określa prawnie nieruchomość jako zabytek, co pociąga za sobą konsekwencje prawne. Właściciele nabywają nowe prawa, ale także i obowiązki. Przede wszystkim obowiązki te obejmują opiekę i ochronę.
Opieka nad zabytkiem
Opieka nad zabytkiem ma charakter zindywidualizowany. Odpowiedzialny za nią jest bowiem aktualny dysponent zabytku, czyli jego właściciel lub posiadacz. Sprawowanie opieki nad zabytkiem oznacza konieczność przestrzegania przepisów uoz. Rola właściciela zabytku sprowadza się przy tym do starannego postępowania w stosunku do zabytku, jak najdłuższego utrzymania zabytku w jak najlepszym stanie oraz jak najlepszego jego wykorzystania dla dobra ogółu ze względu na jego walory historyczne czy naukowe. Zakres opieki nad zabytkami został wskazany przede wszystkim w art. 5 uoz, gdzie obowiązek opieki nad zabytkiem został nałożony na właściciela lub posiadacza. Obowiązek ten polega w szczególności na zapewnieniu warunków:
- naukowego badania i dokumentowania zabytku,
- prowadzenia prac konserwatorskich, restauratorskich i robót budowlanych przy zabytku,
- zabezpieczenia i utrzymania zabytku oraz jego otoczenia w jak najlepszym stanie,
- korzystania z zabytku w sposób zapewniający trwałe zachowanie jego wartości,
- popularyzowania i upowszechniania wiedzy o zabytku oraz jego znaczeniu dla historii i kultury.
Właściciel nieruchomości wpisanej do rejestru zabytków zobowiązany jest do uzyskania pozwolenia wojewódzkiego konserwatora zabytków na prowadzenie wszelkich prac konserwatorskich, restauratorskich czy robót budowlanych, w tym prac polegających na usunięciu drzewa lub krzewu z nieruchomości lub jej części będącej wpisanym do rejestru parkiem, ogrodem lub inną formą zaprojektowanej zieleni, wykonywanie robót budowlanych w otoczeniu zabytku, prowadzenie badań architektonicznych zabytku wpisanego do rejestru, dokonywanie podziału zabytku nieruchomego wpisanego do rejestru, zmiany przeznaczenia zabytku wpisanego do rejestru lub sposobu korzystania z tego zabytku, umieszczania na zabytku wpisanym do rejestru: urządzeń technicznych, tablic reklamowych lub urządzeń reklamowych, czy też podejmowanie innych działań, które mogłyby prowadzić do naruszenia substancji lub zmiany wyglądu zabytku wpisanego do rejestru.
Kontrola działalności właścicieli
Działania właścicieli zabytków podlegają kontroli. Uprawnienia do kontroli na mocy art. 38 uoz posiada wojewódzki konserwator zabytków lub działający z jego upoważnienia pracownicy wojewódzkiego urzędu. Osoby te uprawnione są do wstępu na teren nieruchomości, oceny stanu zachowania, warunków przechowywania i zabezpieczenia zabytków wpisanych do rejestru, zgodności wszelkich działań podejmowanych przy zabytkach wpisanych do rejestru oraz prowadzonych badań archeologicznych z zakresem lub warunkami określonymi w pozwoleniu i zatwierdzoną dokumentacją, żądania ustnych lub pisemnych informacji w zakresie niezbędnym dla ustalenia stanu faktycznego dotyczącego zakresu kontroli, żądania okazania dokumentów i udostępnienia wszelkich danych mających związek z zakresem kontroli, dokonania wpisu w dzienniku budowy w zakresie określonym przepisami Prawa budowlanego.
Powyższe czynności należy przeprowadzić w obecności osoby, która jest kontrolowana. W przypadku utrudniania czynności kontrolnych konserwator zabytków jest uprawniony do wystąpienia do policji w celu zapewnienia pomocy przy ich wykonywaniu. Z powyższych czynności sporządzany jest protokół. W przypadku ujawnienia się nieprawidłowości podczas kontroli wojewódzki konserwator zabytków, może wydać właścicielowi zalecenia pokontrolne ich usunięcia.
Kolejnym uprawnieniem wojewódzkiego konserwatora zabytków jest możliwość nakazania przeprowadzenia prac konserwatorskich lub robót budowlanych przy zabytku, jeżeli ich wykonanie jest niezbędne ze względu na zagrożenie zniszczeniem lub istotnym uszkodzeniem tego zabytku. Ponadto w przypadku wystąpienia zagrożenia dla zabytku nieruchomego wpisanego do rejestru, polegającego na możliwości jego zniszczenia lub uszkodzenia, właściwy starosta, na wniosek wojewódzkiego konserwatora zabytków, może wydać decyzję o zabezpieczeniu tego zabytku w formie ustanowienia czasowego zajęcia do czasu usunięcia zagrożenia.
Znaczące koszty
Wykonywanie powyższych obowiązków, w szczególności konserwacja i utrzymanie w stanie niepogorszonym zabytku, łączy się z ponoszeniem znacznych kosztów przez właściciela, bowiem zgodnie z art. 71 ouz to na nim ciąży obowiązek finansowania wszelkich prac przy zabytku. Jednakże osoby te nie zostały pozostawione same sobie. Często nie byłyby same w stanie ponieść wszystkich kosztów związanych z ochroną zabytków, dlatego też ustawodawca przewidział możliwość ubiegania się o udzielenie dotacji celowej z budżetu państwa na dofinansowanie prac. Dotacje te mogą być udzielane ze środków finansowych z budżetu państwa przez ministra właściwego do spraw kultury i ochrony dziedzictwa narodowego bądź wojewódzkiego konserwatora zabytków. Wówczas dotacje są udzielanie na podstawie umowy z właścicielem. Artykuł 76-77 uoz zawiera katalog prac, na jakie można uzyskać dofinansowanie. Przede wszystkim można ubiegać się o dofinansowanie wykonania koniecznych prac konserwatorskich, restauratorskich lub robót budowlanych m.in. sporządzenie ekspertyz technicznych i konserwatorskich, przeprowadzenie badań konserwatorskich lub architektonicznych, wykonanie dokumentacji konserwatorskiej, opracowanie programu prac konserwatorskich i restauratorskich, wykonanie projektu budowlanego zgodnie z przepisami Prawa budowlanego, zabezpieczenie, zachowanie i utrwalenie substancji zabytku. Dotacje na prace konserwatorskie, restauratorskie lub roboty budowlane przy zabytku wpisanym do rejestru lub znajdującym się w gminnej ewidencji zabytków mogą być udzielane także przez organ stanowiący gminy, powiatu lub samorządu województwa na zasadach określonych w podjętej przez dany organ uchwale. Dotacje te mogą być udzielone w wysokości do 100 proc. nakładów koniecznych.
Fundusze europejskie
Poza pomocą państwową właściciele zabytków mogą również liczyć na fundusze europejskie, w szczególności Europejski Fundusz Rozwoju Regionalnego, czy też źródła prywatne, takie jak instytucje pozarządowe.
Wszelkie programy finansujące ochronę zabytków są niewspółmierne do potrzeb, dlatego trzeba pamiętać, aby planowane inwestycje były dobrze zaplanowane i uzasadnione ekonomicznie.
Wykreślenie zabytku z rejestru możliwe jest jedynie w wyjątkowych sytuacjach, gdy zachodzi jego rażąca zmiana. Przesłankami wydania decyzji o skreślenie zabytku z rejestru jest uznanie, że uległ on zniszczeniu w stopniu powodującym utratę jego wartości historycznej, artystycznej lub naukowej, albo którego wartość będąca podstawą wydania decyzji o wpisie do rejestru nie została potwierdzona w nowych ustaleniach naukowych. Przesłanki te są nieostre, dlatego też konieczna jest ich interpretacja w odniesieniu do każdorazowego, indywidualnego przypadku.
Magdalena Michowska-Ostatek
adwokat
Artykuł został opublikowany w 2022 r. w kwietniowym wydaniu „Wspólnoty Mieszkaniowej”