Ustawa o własności lokali nie określa minimalnej treści uchwały wspólnoty. W związku z tym ocenę, czy zawiera ona dostatecznie precyzyjną treść, pozwalającą na jej zrozumienie oraz wykonanie, z zapewnieniem realnej kontroli prawidłowości, można odnosić tylko do okoliczności konkretnej sprawy.
Małżonkowie, właściciele sąsiadujących lokali mieszkalnych, uzyskali wyrażoną w uchwale zgodę wspólnoty na wykucie w ścianie nośnej otworu na drzwi między tymi lokalami, pod warunkiem wykonania tego zgodnie z prawem, a gdyby to nie było możliwe ze względów technicznych, na wydzielenie z korytarza budynku przejścia łączącego oba lokale. Uchwałę tę zaskarżył jeden z właścicieli, wskazując, że podjęto ją bez wcześniejszego wykonania projektu budowlanego i ekspertyz dotyczących wpływu prac na integralność i trwałość ściany nośnej, a także bez uregulowania zasad odpowiedzialności inwestorów, na wypadek gdyby prace uszkodziły ściany lub elewację. Powód wskazał też, że w uchwale nie ujęto kwestii dostępu do instalacji w tej części korytarza, która miałaby być ewentualnie zabudowana. Sąd okręgowy, a następnie Sąd Apelacyjny w Warszawie (w wyroku z 26 maja 2021 r., sygn. akt V ACa 161/21) oddaliły powództwo o uchylenie uchwały w zakresie wykucia otworu na drzwi, uchylając jednocześnie zgodę na zabudowę korytarza. Sąd apelacyjny wskazał, że wybicie otworu w ścianie nośnej wymaga oprócz uchwały także projektu architektonicznego i pozwolenia na budowę. Zwrócił też uwagę, że uchwała nie wyłącza ani nie ogranicza odpowiedzialności inwestorów za szkody, jakie mogą powstać na skutek wadliwego wykonania prac. Podstawę odszkodowania stanowić będą wówczas stosowne przepisy ustawy z 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny (Dz.U. z 1964 r. Nr 16 poz. 93). Natomiast w ocenie sądu uchwała w zakresie, w jakim dawała inwestorom swobodę zabudowy części powierzchni wspólnej, była zbyt ogólnikowa: nie wynikało z niej, czy zabudowana część (10,5 mkw) będzie nadal dostępna dla wszystkich członków wspólnoty i na jakich zasadach. Uchwała nie określała również, czy i gdzie zostaną przełożone instalacje alarmowe i jakie ta zmiana może mieć znaczenie dla komfortu użytkowania poszczególnych lokali.
Obie strony sporu zaskarżyły werdykt niższych instancji do Sądu Najwyższego, pytając, jak dokładna ma być uchwała zezwalająca na prace budowlane w części wspólnej nieruchomości. Sąd Najwyższy odmówił przyjęcia sprawy do rozpoznania, wskazując, że ustawa z 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (Dz.U. z 2021 r. poz. 1048; dalej: uwl) nie określa minimalnej treści uchwały wspólnoty. W związku z tym ocenę, czy uchwała zawiera dostatecznie precyzyjną treść, pozwalającą na jej zrozumienie oraz wykonanie, z zapewnieniem realnej kontroli prawidłowości, można odnosić tylko do okoliczności konkretnej sprawy. Sąd zaznaczył, że podstawą zaskarżenia uchwały może być naruszenie zasad prawidłowego zarządzania nieruchomością wspólną bądź naruszenie istotnych interesów właściciela bądź jego pokrzywdzenie. Przesłanki te są nieostre i kontrola w tym przedmiocie musi być dokonywana indywidualnie, w okolicznościach konkretnej sprawy, przy uwzględnieniu celu, w jakim zaskarżona uchwała została podjęta. W orzecznictwie podkreśla się, że treść czynności prawnej, a więc także uchwały wspólnoty mieszkaniowej, powinna być tłumaczona tak, jak tego wymagają okoliczności, w których została dokonana, oraz zasady współżycia społecznego (wyrok Sądu Najwyższego z 13 września 2013 r., sygn. akt IV CZ 72/13). Uwl nie określa natomiast wymogów konstrukcyjnych ani minimalnej treści, jaka powinna znaleźć się w uchwale. Kwestię tego, czy uchwała wspólnoty zawiera precyzyjną treść, pozwalającą na jej zrozumienie oraz wykonanie, z zapewnieniem właścicielom realnej kontroli prawidłowości jej wykonania, można odnosić wyłącznie do okoliczności konkretnej sprawy.
Postanowienie Sądu Najwyższego z 31 sierpnia 2022 r., sygn. akt I CSK 2043/22
Oprac. PB