Pieniądze wypłaca BGK, w grę wchodzą kwoty rzędu nawet kilkuset tysięcy złotych. Wyjątkowo skomplikowane jest w tym przypadku zgromadzenie dokumentacji. Jak zrobić to dobrze, opowiada Andrzej Okręglicki*, specjalista w zakresie pozyskiwania funduszy zewnętrznych dla właścicieli nieruchomości.
Na początek chciałbym zadać pytanie, które mnie intryguje: jak to możliwe, że makler papierów wartościowych zajął się problematyką zarządzania nieruchomościami?
Moja kariera zawodowa rozpoczęła się na rynkach finansowych już w 1997 r., gdyż zawsze mnie one fascynowały. Przepracowałem wiele lat w biurze maklerskim, w wydziale zarządzania portfelem zajmującym się zarządzaniem powierzonymi środkami finansowymi. Pracowałem również w PZU Asset Management i PZU TFI. Mimo więzi z giełdą, okazało się, że pasja do rynku nieruchomości jest silniejsza. Obecnie większość czasu poświęcam na sprawy związane z regulowaniem stanów prawnych nieruchomości. Pełnię funkcję kuratora spadków w przypadku nieruchomości o nieuregulowanym stanie prawnym. Pełnię obowiązki zarządcy sądowego nieruchomości oraz biegłego, opracowuję opinie dotyczące prawidłowości zarządzania budynkami. Pomagam także w pozyskiwaniu zewnętrznych środków na remonty i modernizacje.
Czyli w pewnym zakresie dubluje pan obowiązki zarządców nieruchomości? Mam na myśli pozyskiwanie dofinansowania.
Administratorzy i zarządcy nieruchomości mają pełne ręce roboty, obsługując wiele budynków i załatwiając bieżące sprawy, które absorbują ich uwagę. Dodatkowo ich wynagrodzenie zwykle ustala się w formie ryczałtu, co sprawia, że niechętnie podejmują się zadań wymagających ponadprogramowej pracy. Ja natomiast oferuję wsparcie zarówno dla właścicieli nieruchomości, jak i zarządców. Moje wynagrodzenie opiera się na success fee, czyli zarabiam tylko wtedy, kiedy zarabia właściciel nieruchomości. Dopiero gdy pozyskam np. premię kompensacyjną, wypłacane jest honorarium.
Zajmijmy się premią kompensacyjną. Co to jest?
Jest swoistym odszkodowaniem, przysługującym właścicielom budynków za lokale kwaterunkowe, które znajdowały się w nich w latach 1994–2005. Środki pochodzą z budżetu państwa, zaś operatorem zajmującym się procesem przyznawania i rozliczania jest Bank Gospodarstwa Krajowego. Cytując założenia programowe: „Z premii może skorzystać osoba fizyczna, która jest właścicielem budynku mieszkalnego z co najmniej jednym lokalem kwaterunkowym albo właścicielem części budynku mieszkalnego i która była właścicielem tego budynku mieszkalnego albo tej części budynku także w dniu 25 kwietnia 2005 roku albo nabyła ten budynek albo tę część budynku w drodze spadkobrania od osoby będącej w tym dniu właścicielem”.
Czyli wspólnota mieszkaniowa jako taka o premię kompensacyjną starać się nie może?
Premia kompensacyjna przysługuje osobom fizycznym, które są właścicielami nieruchomości, a nie samym wspólnotom. To konkretni właściciele wyodrębnionych lokali są jej beneficjentami i muszą podpisać i złożyć wniosek o jej przyznanie.
Jaki jest tryb ustalania wysokości premii?
Jej wysokość zależy od wielu czynników, m.in. od liczby lokali kwaterunkowych w nieruchomości, okresu ich zajmowania przez lokatorów z przydziału, ale również od zmian właścicielskich, jakie zachodziły w nieruchomości na przestrzeni lat. Kluczową datą dla ustalenia wysokości premii jest 25 kwietnia 2005 r., na ten dzień sprawdzany jest stan właścicielski nieruchomości i ustalana lista osób uprawnionych. Oczywiście istotne są również wszystkie zmiany właścicielskie, które zaszły po tej dacie, gdyż mogą one zredukować liczbę osób uprawnionych i uszczuplić wysokość premii.
Czy wspólnota może sama obliczyć wysokość należnej premii?
Na stronie BGK dostępny jest kalkulator. Należy jednak pamiętać, że obliczana jest tam premia dla całego budynku, która ostatecznie może okazać się niższa ze względu na udziały osób, które nie będą uprawnione do jej pozyskania. W praktyce wysokość premii może sięgać kilkuset tysięcy złotych.
Czy wystąpienie z wnioskiem o premię kompensacyjną musi zostać poprzedzone przyjęciem uchwały przez wspólnotę?
Jak wspomniałem, beneficjentami są osoby fizyczne, a nie wspólnoty, więc nie ma takiej konieczności. Każda z uprawnionych osób może wystąpić o premię we własnym zakresie, nie informując o tym – w skrajnych przypadkach – pozostałych członków wspólnoty. O premię wnioskują zatem tylko ci, którzy są uprawnieni oraz zainteresowani jej pozyskaniem.
Czyli podpisów pod wnioskiem nie muszą składać wszyscy właściciele lokali tworzący wspólnotę?
Wniosek o premię podpisać mogą jedynie uprawnieni do niej członkowie wspólnoty. Mogą to zrobić zarówno wszyscy razem, jak również jakaś grupa, czy nawet pojedyncza osoba. Co więcej, każdy uprawniony członek wspólnoty ma prawo uczynić to w dowolnym momencie, więc wystąpienie o premię przez część członków wspólnoty nie zablokuje takiej możliwości pozostałym uprawnionym.
Tutaj ważna uwaga – ta sytuacja dotyczy wspólnot mieszkaniowych. Jeśli budynek stanowi współwłasność, wtedy pod wnioskiem o premię muszą złożyć podpis jednocześnie wszystkie uprawnione osoby. Przerabiałem już przypadki, gdzie w takiej konfiguracji jeden współwłaściciel budynku blokował cały proces.
Co jest korzystniejsze dla właścicieli lokali we wspólnotach – gdy każdy odrębnie stara się o premię kompensacyjną, czy jeśli robią to wspólnie?
Korzystniejsze jest to drugie rozwiązanie. Przede wszystkim koszty pozyskania dokumentów i pracy związanej z przygotowaniem wniosku rozkładają się na większą liczbę osób. Dodatkowo przyznawana większej liczbie osób łączna premia dla budynku jest wyższa i pozwala zrealizować bardziej kosztowne plany remontowe.
Jaka część wydatków remontowych może być zrefinansowana premią?
Premia kompensacyjna stanowi refinansowanie nakładów poniesionych na remonty budynku w wysokości niemal 100 proc. kosztów – BGK pobiera prowizję w wysokości 0,6 proc. za obsługę całego procesu. Najlepiej zobrazuje to przykład. Jeśli dla budynku przyznana zostanie premia kompensacyjna w wysokości 100 tys. zł, to współwłaściciele najpierw muszą przeznaczyć taką kwotę na przeprowadzenie remontów, a następnie otrzymają zwrot niemal pełnej kwoty, bo 99,4 tys. zł. Przypominam, że pieniądze trafią do nich jako do osób fizycznych, a nie na rachunek wspólnoty mieszkaniowej. Według znowelizowanych przepisów premia może być wypłacana w maksymalnie czterech transzach, co zdecydowanie ułatwia planowanie, prowadzenie i finansowanie prac remontowych, które zostaną zrefinansowane.
Na co konkretnie można przeznaczyć środki?
Na remont budynku mieszkalnego lub lokali mieszkalnych, które się w nim znajdują. Kluczowe jest tu słowo „remont”, a nie „modernizacja”, gdyż muszą to być działania remontowe, a nie inwestycyjne. Jak zawsze, jest kilka ograniczeń. Remontować można wyłącznie budynek, w którym znajdowały się lokale kwaterunkowe. Jeśli zatem nieruchomość składa się z budynku frontowego i oficyny, a lokale kwaterunkowe znajdowały się jedynie w oficynie, to premię można przeznaczyć wyłącznie na remont tej części nieruchomości. Niedopuszczalne jest również wydatkowanie środków z premii na remonty lokali użytkowych i części usługowych. Zaplanowane do realizacji prace muszą być remontem, a nie adaptacją czy modernizacją, np. strychu, ale m.in. remont dachu jak najbardziej możemy wykonać.
Jeśli chodzi z kolei o remonty w lokalach mieszkalnych, to obejmują one bardzo szeroki zakres prac, ale musi to być również remont, a nie bieżąca konserwacja. Samo pomalowanie ścian czy drzwi farbą jest niedopuszczalne, ale prace polegające na położeniu gładzi, szpachlowaniu ubytków połączone z malowaniem już się kwalifikują.
Jeżeli premię kompensacyjną otrzymują osoby fizyczne, jak można sfinansować z nich remonty części wspólnych?
Jeśli uprawnieni właściciele wyrażą zgodę na wydatkowanie premii na części wspólne, wspólnota podejmuje uchwałę o remoncie konkretnych elementów nieruchomości, takich jak np. brama wjazdowa, klatka schodowa. W uchwale określana jest wysokość kosztów remontu przypadających na poszczególne lokale, których właściciele otrzymali premię kompensacyjną. Wtedy oni przeznaczają uzyskaną kwotę na wskazany cel. Dzięki tej współpracy możliwe jest sfinansowanie remontów części wspólnych, a uprawniony właściciel reguluje swój wkład na fundusz remontowy wspólnoty.
Jak wygląda procedura wnioskowania w BGK o środki?
Początkowo badamy zawsze stan właścicielski nieruchomości i określamy grono osób uprawnionych do otrzymania premii. Z nimi podpisywana jest umowa o współpracę i rozpoczynamy swoją pracę, polegającą na zebraniu dokumentów. Działamy na wielu płaszczyznach, docieramy do archiwalnych dokumentów posiadanych przez właścicieli, dawnych zarządców i administratorów oraz najemców, jak również do dokumentów organów administracji publicznej. Jest to niemal praca detektywistyczna, dużo materiałów znajduje się bowiem w urzędach miasta lub gminy bądź w archiwach.
Następnie przygotowujemy i składamy kompletny wniosek, a BGK ma 30 dni roboczych na jego rozpatrzenie. Jeśli dokumentacja wymaga uzupełnienia, bank zawiesza bieg terminu i komunikuje się z nami celem określenia dodatkowych potrzeb.
Przelewy otrzymują wszyscy wnioskodawcy?
Nie, pieniądze przekazywane są na rachunek jednego z uprawnionych współwłaścicieli wskazanego we wniosku o wypłatę premii, który podpisać muszą wszystkie uprawnione osoby. Nawet jeśli o przyznanie premii ubiegało się kilku współwłaścicieli razem, wypłata w ramach konkretnej transzy odbywa się na konto jednego z nich. Ponadto wszystkie faktury związane z pracami remontowymi są wystawiane na jedną uprawnioną osobę. W kolejnych transzach osoba ta może się jednak zmieniać.
Tą osobą może być zarządca?
Procedury dotyczące premii kompensacyjnej nieustannie się zmieniają. Przynajmniej raz na trzy miesiące pojawia się nowy wzór wniosku. Na dziś – jestem w stanie tak poprowadzić cały proces, aby rozliczenie premii kompensacyjnej odbywało się przez zarządcę, ale musiałby on występować imiennie, a nie jako podmiot zarządzający nieruchomością. Zdecydowanie lepiej i przejrzyściej jest, gdy premia trafia na konto jednego z wnioskodawców.
Premia może być elementem montażu finansowego jakiegoś większego projektu remontu budynku?
Oczywiście, może w całości lub części stanowić wkład własny do innego projektu. W niektórych miastach, np. w Krakowie, można pozyskać dofinansowanie od miasta np. na remont elewacji, gdzie istotną rolę odgrywa wielkość wkładu własnego – im wyższy, tym więcej punktów w procesie wyboru projektu do dofinansowania. Premia kompensacyjna jest tu idealnym elementem, gdyż traktowana jest jako wkład własny inwestora, czyli pieniądze właściciela nieruchomości.
Rozmawiał: Sławomir Bukowski
*makler papierów wartościowych, licencjonowany zarządca nieruchomości, biegły sądowy