Odpowiedni stan techniczny jest kluczowy dla zapewnienia komfortu użytkowania budynku oraz bezpieczeństwa jego mieszkańców. Oznacza on, że budynek jest w dobrym stanie pod względem konstrukcji, instalacji, wyposażenia oraz ogólnego funkcjonowania. Przepisy Prawa budowlanego szczegółowo opisują, co kryje się pod tym pojęciem oraz na kim ciąży obowiązek jego utrzymania.
Artykuł 61 ustawy z 7 lipca 1994 r. – Prawo budowlane (t.j. Dz.U. z 2023 r. poz. 682, dalej: ustawa) nakłada na właściciela lub zarządcę obiektu budowlanego obowiązek utrzymywania i użytkowania tego obiektu zgodnie z jego przeznaczeniem i wymaganiami ochrony środowiska, w należytym stanie technicznym i estetycznym, nie dopuszczając do nadmiernego pogorszenia jego właściwości użytkowych i sprawności technicznej.
Przez utrzymywanie obiektu budowlanego w należytym stanie technicznym można rozumieć niezbędność zapewnienia jego właściwości użytkowych i sprawności technicznej na poziomie umożliwiającym jego pełną przydatność do sposobu jego użytkowania wskazanego w projekcie budowlanym lub zgłoszeniu. Obejmuje to regularne konserwacje, naprawy oraz modernizacje, które mają na celu zachowanie lub poprawę wydajności, bezpieczeństwa oraz zgodność z aktualnymi standardami budowlanymi i przepisami regulującymi jego funkcjonowanie. Ponadto utrzymanie należytego stanu technicznego obiektu budowlanego może obejmować także monitorowanie jego stanu oraz wczesne reagowanie na ewentualne defekty czy uszkodzenia w celu uniknięcia poważniejszych problemów technicznych lub zagrożeń dla użytkowników i otoczenia.
Nie tylko przepisy techniczno-budowlane
Należyty stan techniczny jest pojęciem ustawowym i niedookreślonym. Jego istotą jest ochrona obiektu przed nadmiernym pogorszeniem jego właściwości użytkowych i sprawności technicznej, co jednoznacznie wskazuje, że dla określenia zakresu obowiązków właścicielskich związanych z użytkowaniem budynku nie bez znaczenia jest stan wyjściowy obiektu. Należytego stanu technicznego nie można więc sprowadzać do prostego zestawienia stanu budynku z obowiązującymi w chwili kontroli przepisami techniczno-budowlanymi. Ocena budynku w tym zakresie nie może bowiem abstrahować od uwarunkowań, jakie towarzyszyły jego powstaniu, i stanu, w jakim kiedyś został oddany do użytku. (Wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego we Wrocławiu z 9 stycznia 2020 r., sygn. akt II SA/Wr 404/19).
Jak wskazuje Naczelny Sąd Administracyjny w wyroku z 2 lutego 2022 r. (sygn. akt II OSK 141/19), organ nadzoru budowlanego może uznać obiekt za będący w nieodpowiednim stanie technicznym wówczas, gdy stwierdzony stan tego obiektu narusza wymagania lub zasady wiedzy technicznej wynikające z obowiązujących przepisów techniczno-budowlanych. Niemniej nie można pominąć i tego, jaki był standard budowlany przedmiotowego budynku. Należy wziąć również pod uwagę czy wszystkie nałożone na jego współwłaścicieli roboty stanowią uzyskanie odpowiedniego stanu nieruchomości czy też nie stanowią ulepszenia tegoż budynku.
Nieodpowiedni, nienależyty stan techniczny obiektu budowlanego odnosi się więc do sytuacji związanych ze zużyciem technicznym obiektu budowlanego lub nagłych zdarzeń występujących po jego oddaniu do użytku. W kontekście oceny zgodności stanu technicznego obiektu budowlanego z przepisami technicznymi i budowlanymi istotne jest badanie stanu technicznego, który został zaaprobowany w decyzji o pozwoleniu na budowę. Nakazy przewidziane w art. 66 ust. 1 ustawy, tj. nakaz usunięcia stwierdzonych nieprawidłowości, ma de facto ma celu dokonanie naprawy zniszczonych elementów, przywrócenie do stanu poprzedniego, a nie ulepszenie nieruchomości.
Z powyżej przedstawionymi tezami należy się zgodzić, ponieważ niejednokrotnie wiele starszych budynków, nawet w stanie pierwotnym, nie spełniałoby obecnych wymagań. Wiele rozwiązań w budynkach chociażby z lat 80. nie odpowiada współczesnym normom. Budynki te charakteryzuje mniejszy komfort mieszkania oraz niższy poziom standardów dotyczących ochrony zdrowia. Taki stan rzeczy wynika wprost z daty ich powstania, niezależnie od aktualnego stanu technicznego. W obowiązującym stanie prawnym brak jest ogólnej normy nakazującej właścicielom takich obiektów dostosowanie ich do współczesnych wymogów techniczno-budowlanych.
Adresaci obowiązków
Adresatem obowiązków określonych w art. 61 ustawy jest właściciel lub zarządca obiektu budowlanego. Zarządcą obiektu budowlanego jest podmiot posiadający wynikający z ustawy, umowy lub decyzji administracyjnej tytuł prawny do władania nieruchomością, np. użytkownik wieczysty, użytkownik, podmiot sprawujący trwały zarząd, wspólnota mieszkaniowa sprawująca zarząd nad nieruchomością wspólną czy też spółdzielnia mieszkaniowa sprawująca zarząd nad mieniem spółdzielni. Za zarządcę obiektu budowlanego może być również uznany syndyk masy upadłościowej lub likwidator.
Przyjęta przez ustawodawcę kolejność podmiotów, na których ciąży obowiązek, nie jest przypadkowa, lecz wynika z precyzyjnego rozważenia ich roli, uprawnień oraz odpowiedzialności w kontekście danego zagadnienia prawno-administracyjnego. Wskazał na to Naczelny Sąd Administracyjny w wyroku z 5 października 2007 r. (sygn. akt II OSK 1310/06), uznając, że prawo własności jest prawem dającym najszersze władztwo nad rzeczą i wobec tego do właściciela w pierwszej kolejności należy kierować nakazy z art. 66 ustawy. Dalej sąd stwierdził, że w art. 61 ustawy ustawodawca wskazał właściciela lub zarządcę, a więc posłużył się alternatywą, co oznacza, że obowiązki na podstawie art. 66 ust. 1 w zw. z art. 61 mogą być nałożone również na oba podmioty łącznie.
W doktrynie jednak pojawiają się poglądy odrębne, nie akceptujące powyższego stanowiska. Jako argumentację wskazują problemy z określeniem, jaki zakres obowiązków ciążyłby na właścicielu, a jaki na zarządcy. Zgodnie z tymi poglądami obowiązki te w żadnym razie nie powinny się na siebie nakładać. W przeciwnym razie komentowany przepis nie przyniósłby spodziewanego efektu, każdy bowiem z tych podmiotów – zarówno właściciel, jak i zarządca – opowiadałby się za tym, że to nie na nim ciąży dany obowiązek, a poza tym decyzja taka mogłaby być niewykonalna. Podsumowując, należy stwierdzić, że w przypadku gdy zarząd został ustanowiony prawnie, to na zarządcy, a nie na właścicielu, ciążą obowiązki, o których mowa w art. 61 ustawy. Podobnie wygląda sytuacja, gdy nieruchomość będąca własnością Skarbu Państwa lub gminy została przekazana w użytkowanie wieczyste innemu podmiotowi. Oczywiste jest, że w takim przypadku powyższe obowiązki ciążą na użytkowniku wieczystym, a nie na właścicielu (Plucińska-Filipowicz Alicja (red.), Wierzbowski Marek (red.), „Prawo budowlane. Komentarz aktualizowany”, opublikowano: LEX/el. 2023).
Nadzór nad stanem technicznym
Podmiot, obarczony obowiązkami zgodnie z art. 61 ustawy, nie tylko ma obowiązek zapewnić ciągły nadzór nad stanem technicznym obiektu w celu zapewnienia jego użytkowania, co obejmuje utrzymanie obiektu w niezmienionym stanie, ale również, w przypadku konieczności, dokonać jego naprawy. Fakt, że modernizacja, naprawa została przeprowadzona w sposób technicznie wadliwy, nie zwalnia zarządcy z obowiązku zapewnienia właściwego dokonania robót. Jednakże kwestia wadliwego ich wykonania lub braku należytego nadzoru budowlanego może stanowić podstawę do ewentualnych roszczeń cywilnoprawnych w celu rekompensaty za poniesione straty. Niemniej jednak nie wpływa to na zobowiązanie wynikające z art. 61 ustawy, które nadal ciąży na zarządcy obiektu budowlanego (wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego w Warszawie z 15 lutego 1999 r., sygn. akt IV SA 317/98).
Podsumowując, przepisy Prawa budowlanego, zwłaszcza art. 61 ustawy, nakładają obowiązki utrzymania budynków na właścicieli lub zarządców, wymagając zapewnienia odpowiedniego stanu technicznego i estetycznego budynków. Istniejące różnice interpretacyjne dotyczące zakresu obowiązków między właścicielami a zarządcami budynków mogą prowadzić do sporów, jednakże w praktyce nadzór nad stanem technicznym obiektu budowlanego spoczywa na zarządcy. Pomimo ewentualnych problemów z wadliwym wykonaniem modernizacji czy napraw obowiązek zapewnienia właściwego stanu technicznego pozostaje niezmienny dla zarządcy, a wszelkie szkody mogą podlegać roszczeniom cywilnoprawnym.
Magdalena Miechowska-Ostatek
adwokat