Pytanie. Jestem jednym z właścicieli mieszkania w budynku, który liczy 3 lokale mieszkalne. Jak powinniśmy dokonać wyboru zarządu i na jakich zasadach powinniśmy zarządzać budynkiem?
Odpowiedź. W omawianym przypadku zastosowanie będą miały przepis kodeksu cywilnego dotyczące współwłasności, można również uregulować te kwestie w umowie lub skorzystać z ustawy o własności lokali.
Uzasadnienie. Kwestie współwłasności uregulowane zostały w dziale IV ustawy z 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny (Dz.U. z 1964 r. nr 16 poz. 93, dalej: kc). Zgodnie z art. 198 kc każdy ze współwłaścicieli może rozporządzać swoim udziałem bez zgody pozostałych współwłaścicieli. Natomiast do rozporządzania rzeczą wspólną oraz do innych czynności, które przekraczają zakres zwykłego zarządu, potrzebna jest zgoda wszystkich współwłaścicieli. W przypadku braku takiej zgody współwłaściciele, których udziały wynoszą co najmniej połowę, mogą żądać rozstrzygnięcia przez sąd, który orzeknie mając na względzie cel zamierzonej czynności oraz interesy wszystkich współwłaścicieli (art. 199 kc).
W omawianym przypadku właściciele lokalu mogą skorzystać z trzech wariantów współpracy. Pierwszy zakłada określenie sposobu zarządu na podstawie umowy, regulującej sposób zarządu na przyszłość. Umowa może określać sposób i zasady zarządu rzeczą wspólną albo także sposób korzystania z niej przez współwłaścicieli inaczej, niż przewidują to przepisy ustawowe w art. 199–201 kc. Współwłaściciele mogą np. postanowić, że zarząd rzeczą wspólną będzie sprawował w imieniu wszystkich jeden z nich albo osoba trzecia. Mogą też określić rodzaj czynności prawnych lub faktycznych, do których dokonania potrzebna będzie zgoda wszystkich albo tylko większości współwłaścicieli. Należy jednak pamiętać, że umowa powierzająca wykonywanie zarządu jednemu ze współwłaścicieli wyłącza automatycznie uprawnienia pozostałych współwłaścicieli do sprawowania zarządu, określone w art. 199–202 kc (J. Gudowski, J. Rudnicka, G. Rudnicki, S. Rudnicki [w:] J. Gudowski, J. Rudnicka, G. Rudnicki, S. Rudnicki, Kodeks cywilny. Komentarz. Tom II. Własność i inne prawa rzeczowe, wyd. II, Warszawa 2016).
Drugi wariant zakłada, że właściciele nie będą regulowali kwestii zarządu w formie umowy i będą podejmowali decyzje na podstawie przepisów zawartych w art. 195–205 kc, czyli na podstawie zgodnych decyzji podejmowanych w zależności od sytuacji.
Trzeci wariant polega na odwołaniu się do przepisów ustawy o własności lokali, regulującej sposób zarządu nieruchomością wspólną w dużych wspólnotach – art. 20 ustawy z 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (Dz.U. z 2020 r. poz. 532). Na jego podstawie właściciele lokali mogą podjąć uchwałę o wyborze jednoosobowego lub kilkuosobowego zarządu, których członkami mogą być wyłącznie osoby fizyczne. Zarząd kierować będzie sprawami wspólnoty mieszkaniowej i reprezentować ją na zewnątrz oraz w stosunkach między wspólnotą a poszczególnymi właścicielami lokali. Wariant ten zakłada również, że posługiwanie się przepisami ustawy o własności lokali w pozostałych kwestiach związanych z zarządzaniem nieruchomością.
Mateusz Górski
prawnik