Członkowie wspólnoty w trakcie głosowania powinni mieć możliwość zdecydowania, czy chcą, aby reprezentowały je osoby zadłużone we wspólnocie lub będące w sporze ze wspólnotą, w tym w sporach sądowych. Przyjęte jednak rozwiązanie nie może być za bardzo daleko idące, a wobec niezachowania odpowiedniej formy uchwały – niedopuszczalne.
Zaskarżone uchwały zostały podjęte zgodnie z art. 23 ust. 1 ustawy z 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (Dz.U. z 2021 r. poz. 1048, dalej: uwl) drogą hybrydową – w drodze indywidualnego zbierania głosów oraz przez zamknięty system telekomunikacyjny. Z uwagi na bezpieczeństwo, wysoki poziom indywidualizacji i prywatności głosowania poprzez system telekomunikacyjny było ono w ocenie sądu prawidłowym sposobem na przeprowadzenie wyborów we wspólnocie. Ponadto taki sposób oddawania głosów został usankcjonowany wcześniejszą uchwałą właścicieli lokali.
Sąd przychylił się też do argumentacji pozwanej wspólnoty co do legalności zbierania głosów nie tylko przez zarząd, ale także przez administratora. Zaznaczył, że powództwo o stwierdzenie nieistnienia uchwały wspólnoty mieszkaniowej przysługuje tylko w razie wyjątkowo rażącego naruszenia prawa, które prowadzi do ustalenia, że uchwała nie istnieje, chociaż wspólnota i zarząd traktuje ją jako wiążącą. Powód jednak okoliczności takich nie udowodnił. Kluczowe dla ustalenia słuszności roszczenia powoda było rozstrzygnięcie, czy zarząd miał prawo skorzystać z uchwał, które określały procedurę zgłaszania kandydatur do zarządu oraz zobowiązywały potencjalnych kandydatów do wypełnienia oświadczenia, w którym należało podać informację o nieposiadaniu sumarycznych zaległości wobec wspólnoty wyższych niż kwota jednego czynszu w przeciągu ostatnich 12 miesięcy, charakterze użytkowania lokalu (zamieszkanie albo prowadzenie działalności gospodarczej) oraz o charakterze i statusie relacji ze współlokatorem.
W ocenie sądu uchwały te nie mogły jednak stanowić podstawy w wyborach, ponieważ zostały przyjęte w niewłaściwej formie wynikającej z art. 18 uwl. Przepis ten dopuszcza możliwość modyfikowania ustawowych zasad wykonywania zarządu nieruchomością wspólną. Właściciele lokali mogą mieć uzasadniony interes, aby ukształtować obowiązujące ich reguły wykonywania takiego zarządu w sposób, który ogranicza możliwość reprezentowania wspólnoty np. przez osoby spoza ich grona. Jednakże, jak wynika z art. 18 ust. 1, 2 i 2a uwl, ograniczenie takie musi zostać wprowadzone w drodze umowy notarialnej wszystkich właścicieli lub w drodze uchwały większości zaprotokołowanej przez notariusza. Rozwiązanie to wynika z faktu, że takie postanowienie stanowi zmianę obowiązującego sposobu zarządu, polegającą na częściowej modyfikacji reguł wynikających z ustawy. Takie stanowisko zajął np. Sąd Apelacyjny w Warszawie, wskazując w uzasadnieniu wyroku z 28 kwietnia 2017 r. (sygn. akt I ACa 329/16), że do naruszenia art. 20 ust. 1 uwl prowadzi uchwała wspólnoty, w której zdolność do piastowania funkcji członka zarządu została ograniczona ze względu na kryterium podmiotowe – w ten sposób, że wybrany na tę funkcję mógł zostać wyłącznie właściciel lokalu.
Przedstawione stanowisko doktryny i orzecznictwa dotyczy pozbawienia biernego prawa wyborczego osób nie będących członkami wspólnoty, jednak określa szerszą zasadę obejmującą swym zakresem każdą próbę ingerencji w ustawową regulację o tym, że członkiem zarządu może być każda osoba fizyczna. Mając powyższe okoliczności na uwadze, sąd uznał, że przedmiotowe uchwały naruszały dyspozycję art. 18 ust. 1 i 3 uwl z uwagi na niezachowanie formy, jaka jest wymagana dla modyfikacji ustawowych regulacji zarządu nieruchomością wspólną. W ocenie sądu wprowadzenie przez wspólnotę dodatkowych ograniczeń przy kandydowaniu do zarządu, jak wynikało to z zeznań świadków, miało wpływ na samo głosowanie, bowiem część osób nie została w ogóle dopuszczona do kandydowania, część nie chciała podać żądanych danych, a część w ogóle zrezygnowała z kandydowania pomimo zakwalifikowania ich przez komisję weryfikacyjną. Niewątpliwie mogło też budzić wątpliwości właścicieli branie udziału w pracach tej komisji członków zarządu, którzy ponownie starali się o wybór. Sąd zaznaczył przy tym, że rozumie problem, który stał u podstaw wprowadzenia ograniczeń przy kandydowaniu na członka zarządu, jednak przyjęte rozwiązanie było bardzo daleko idące, a wobec niezachowania odpowiedniej formy uchwały – niedopuszczalne. To członkowie wspólnoty w trakcie głosowania powinni mieć możliwość zdecydowania, czy chcą, aby reprezentowały je osoby zadłużone we wspólnocie (co wobec braku działań nowego zarządu może prowadzić np. do przedawnienia roszczeń) lub będące w sporze ze wspólnotą, w tym w sporach sądowych. Wydaje się, że do tego wystarczające byłyby mniej ingerujące rozwiązania, np. ustalenie, że takie informacje o kandydacie zostaną przekazane osobom biorącym udział w głosowaniu. Na podstawie powyższych wywodów sąd ustalił, że zaskarżone uchwały były sprzeczne z przepisami prawa z przyczyn formalnych – z uwag na sposób ich podjęcia. W związku z tym podlegały one uchyleniu.
Wyrok Sądu Okręgowego w Warszawie z 4 lipca 2024 r., sygn. akt I C 2275/21
Oprac. PB