Kwestie rozliczenia kosztów centralnego ogrzewania we wspólnocie często budzą kontrowersje i są źródłem konfliktów pomiędzy właścicielami lokali. Jak prawidłowo rozliczyć CO w częściowo ocieplonym budynku?
Przenikalność termiczna ścian i stropów oraz liczne, zwłaszcza w starszym budownictwie, mostki termiczne powodują przepływ ciepła od lokali, w których panuje wyższa temperatura, do lokali chłodniejszych. Skutkuje to tym, że właściciele tych pierwszych muszą zwiększyć ogrzewanie dla utrzymania temperatury niezbędnej do zachowania komfortu cieplnego (np. mocniej odkręcając termoregulatory na grzejnikach CO), co przekłada się na wyższe koszty eksploatacji ich lokali.
Różnice temperatur
W wielu przypadkach możemy mieć do czynienia z użytkownikami lokali bardzo oszczędnymi lub wyjątkowo zimnolubnymi, którzy utrzymują relatywnie niską temperaturę (np. 16–17 stopni) w swoich lokalach, jak też z osobami ogrzewającymi lokal tylko przez część doby (np. traktujący mieszkanie wyłącznie jako sypialnię czy korzystający z lokalu usługowego jedynie przez kilka godzin dziennie). Takie sąsiedztwo nie jest szczególnie uciążliwe, ponieważ gradient temperatury między takim lokalem a lokalami sąsiednimi z reguły nie przekracza 4–6 stopni.
Znacznie gorzej wygląda sytuacja, w której: właściciele lokali traktują mieszkania wyłącznie jako lokatę kapitału, przyszłe lokum dla małoletnich obecnie dzieci lub kiedy deweloper ma w budynku wiele niesprzedanych lokali. W każdej z powyższych sytuacji właściciele, chcąc redukować koszty, mogą całymi miesiącami, a nawet latami nie ogrzewać swoich lokali lub co najwyżej ogrzewać je w stopniu minimalnym (np. ustawiając termoregulatory w pozycji „gwiazdki”, co gwarantuje ochronę przed zamarznięciem wody w grzejnikach – w pomieszczeniach utrzymywana jest wówczas temperatura 4–5 stopni). Wówczas gradient temperatury między sąsiednimi lokalami może wynosić nawet 20 stopni, co przekłada się na bardzo duże straty ciepła, a co za tym idzie również pieniędzy.
Minimalna wartość zużycia
W takich przypadkach wspólnota może podjąć decyzję o ustaleniu minimalnej wartości zużycia ciepła, a co za tym idzie minimalnej kwoty opłaty za ogrzewanie lokalu, nawet jeśli zapisy ciepłomierza lokalowego wskazują na zużycie energii cieplnej mniejsze niż ustalona granica. Taki warunek może zostać przyjęty w formie odrębnej uchwały lub jako postanowienie w regulaminie rozliczania energii cieplnej, do przyjęcia którego obliguje wspólnotę, której budynek wyposażony jest w system centralnego ogrzewania, art. 45a ust. 10 ustawy z 10 kwietnia 1997 r. – Prawo energetyczne (Dz.U. z 1997 r. Nr 54 poz. 348, dalej: upe).
Ustalona kwota powinna być ekwiwalentem ilości energii cieplnej niezbędnej do utrzymania w lokalu minimalnej temperatury (np. 17–18 stopni). Parametr ten określi opinia biegłego rzeczoznawcy (audyt energetyczny) albo metoda porównawcza polegająca na określeniu takiej ilości ciepła dla lokalu o identycznej lub zbliżonej kubaturze i zastosowaniu współczynników korekcyjnych uwzględniających położenie lokali, szacowanego i wzorcowego, w bryle budynku. Tego typu regulacja powinna skutecznie zniechęcić „oszczędnych” właścicieli do absorbcji ciepła od sąsiadów, ponieważ nawet nie ogrzewając swoich lokali, będą oni ponosili koszty adekwatne do właściwego, czy choćby minimalnego, ustalonego przez wspólnotę, poziomu ogrzewania.
Piotr Brogowski
Całość tekstu w numerze 05/2020 „Wspólnoty Mieszkaniowej”