Deweloper nie może utożsamiać swojego interesu przedsiębiorcy ze swoim interesem członka wspólnoty, które to interesy mogą być całkowicie przeciwstawne. Uchwały mogą godzić w interes spółki jako dewelopera odpowiedzialnego względem wspólnoty za ewentualne wady budowlane.
W pozwanej wspólnocie było 17 członków – właścicieli lokali oraz spółka z ograniczoną odpowiedzialnością, która zrealizowała jako deweloper budowę budynku. Spółka ta zachowała w nieruchomości wspólnej niewielki udział w wysokości 1,84 proc., który nie był związany z prawem do jakiegokolwiek lokalu. Wniosła ona o uchylenie dwóch uchwał wspólnoty, podnosząc, że pierwszą z nich właściciele lokali podjęli decyzję o wynajęciu rzeczoznawcy wykonującego ekspertyzy dotyczące wad budowlanych i usterek, a przewidywany koszt jego usług miał być sfinansowany z funduszu remontowego. Drugą uchwałą wspólnota zdecydowała o wynajęciu prawnika i udzieleniu mu pełnomocnictwa do reprezentowania jej przed sądem w sprawie wad i usterek na nieruchomości wspólnej.
Pierwszej uchwale spółka zarzuciła, że przewidziano w niej dysponowanie środkami z funduszu remontowego w sposób niezgodny z jego przeznaczeniem, a drugiej – charakter blankietowy, cedujący na zarząd uprawnienie do podjęcia czynności przekraczających granice zwykłego zarządu. Spółka oświadczyła, że obie uchwały naruszają obowiązujące przepisy, naruszają jej interes jako członka wspólnoty, a także interes całej wspólnoty, a ponadto podjęte zostały z celowym pominięciem spółki w procedurze indywidualnego zbierania głosów. Sąd uznał, że spółka posiadała legitymację czynną wynikającą z członkostwa we wspólnocie, choć nie wykazała, by była właścicielem jakiegokolwiek wyodrębnionego lub niewyodrębnionego lokalu – czego wymaga art. 25 ustawy z 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (Dz.U. z 2021 r. poz. 1048, dalej: uwl). Legitymację spółki należało jednak w ocenie sądu uznać na podstawie art. 1 ust. 2 uwl w zw. z art. 209 ustawy z 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny (Dz.U. z 1964 r. Nr 16 poz. 93) jako wynikającą z istoty współwłasności.
Oceniając zarzuty formalne pozwu, sąd zwrócił uwagę, że zarówno w judykaturze, jak i w doktrynie utrwalił się pogląd, iż zarzuty tego rodzaju mogą stanowić podstawę uchylenia uchwały tylko wówczas, gdy zarzucana wadliwość miała lub mogła mieć wpływ na treść uchwały. Wynika to z tego, że nadmiernie sformalizowana interpretacja przepisów dotyczących działania wspólnoty mogłaby prowadzić do ograniczenia właścicieli lokali w wykonywaniu prawa własności i wprowadzałoby istotne utrudnienie funkcjonowania wspólnot, w szczególności tam, gdzie występuje duża liczba właścicieli, a ich część nie wykazuje zainteresowania sprawami wspólnoty lub dotarcie do nich napotyka na poważne przeszkody. Z tego punktu widzenia istotne było, czy mimo ewentualnego uchybienia przepisom proceduralnym ustawy osiągnięty został cel, którego realizacji uchwały miały służyć. Na gruncie uwl pogląd taki wyrażony został w wyroku Sądu Najwyższego z 16 października 2002 r. (sygn. akt IV CKN 1351/00).
Sąd uznał, iż wbrew sugestii powódki procedura głosowania miała charakter prawidłowy, przewidziany jako jeden ze sposobów w art. 23 ust. 1 uwl. Za podjęciem uchwał wypowiedziało się znacznie więcej właścicieli niż wymagana większość (art. 23 ust. 2 uwl), a spółka została prawidłowo poinformowana o treści uchwał (art. 23 ust. 3 uwl). Spółka nie wykazała przy tym, że pominięcie jej w procesie zbierania głosów mogło mieć jakikolwiek wpływ na wynik głosowania. Ponadto pominięcie to nie było efektem celowego, intencjonalnego działania, lecz obiektywnych okoliczności faktycznych – spółka nie posiadała lokalu w budynku wspólnoty. W ocenie sądu żadna z zaskarżonych uchwał nie była też sprzeczna z prawem i każda z nich mieściła się w ramach uprawnień współwłaścicieli do decydowania o majątku wspólnym. Wbrew zarzutom spółki nie było prawnych przeszkód do finansowania ekspertyzy budowlanej ze środków pochodzących z funduszu remontowego, zwłaszcza w przypadku, gdy ekspertyza ta miała się odnosić się do części wspólnych, których utrzymanie i remont było finansowane właśnie w ramach tego funduszu. Nie ma też żadnego zakazu, aby wspólnota nie mogła wyrazić w formie uchwały woli zaangażowania prawnika na wypadek konieczności dochodzenia roszczeń na drodze sądowej. Wydaje się to wręcz działaniem zgodnym z interesem wspólnoty, której członkowie chcieliby umocować wspólnotę do dochodzenia roszczeń w sposób kompleksowy. Uchwała taka miała przy tym w ocenie sądu charakter opiniotwórczy, bowiem w przypadku dochodzenia tego rodzaju roszczeń zachowawczych przez wspólnotę decyzja o ustanowieniu pełnomocnika należy do zarządu jako mieszcząca się w ramach czynności zwykłego zarządu nieruchomością wspólną. Żadna z zaskarżonych uchwał nie naruszała też zdaniem sądu interesów spółki w rozumieniu interesów członka wspólnoty. Uchwały te można było uznać za godzące w interes spółki, ale jako dewelopera odpowiedzialnego względem wspólnoty za ewentualne wady budowlane. Spółka nie mogła jednak utożsamiać swojego interesu przedsiębiorcy ze swoim interesem członka wspólnoty, które to interesy były w tym przypadku całkowicie przeciwstawne. Reasumując, sąd stwierdził, że zaskarżone uchwały nie uchybiały żadnym przepisom prawa. Uchwały te nie tylko nie były sprzeczne, ale wręcz realizowały zasadę prawidłowego zarządzania nieruchomością wspólną. Nie naruszały też żadnych uzasadnionych interesów spółki w rozumieniu interesów członka wspólnoty. Zarzuty spółki okazały się nieuzasadnionymi dywagacjami, względnie próbą ochrony swoich interesów jako dewelopera zagrożonego roszczeniami ze strony wspólnoty.
Wyrok Sądu Okręgowego w Gliwicach z 14 lutego 2024 r., sygn. akt I C 844/23
Oprac. PB