Nie istnieje żaden obowiązek prawny nakazujący właścicielowi lokalu utrzymywanie w nim określonej temperatury, a w szczególności obowiązku takiego nie tworzy przywoływane przez pozwaną rozporządzenie. Nie ma też, w ocenie sądu, żadnych powodów do obciążania właściciela lokalu wynikającymi ze strat ciepła kosztami ogrzania lokali sąsiednich.
Wspólnota mieszkaniowa może w drodze uchwały zwiększyć obciążenia właścicieli lokali użytkowych związane z utrzymaniem nieruchomości wspólnej, jeżeli uzasadnia to sposób korzystania z tych lokali. Zwiększenie obciążeń właścicieli lokali użytkowych uzależnione jest od dwóch przesłanek: sposobu korzystania z lokali i związanego z nim zwiększenia kosztów utrzymania nieruchomości wspólnej. Są to zarazem wyłączne podstawy uprawniające wspólnotę do zwiększenia obciążenia właścicieli lokali użytkowych. Funkcją art. 12 ust. 3 ustawy z 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (Dz.U. z 2021 r. poz. 1048, dalej: uwl) jest kompensacja przez właściciela lokalu użytkowego wzrostu nakładów finansowych na nieruchomość wspólną. Natomiast wzrost uciążliwości korzystania z pozostałych lokali nie może być podstawą do zwiększenia obciążeń względem lokalu użytkowego. Sąd podkreślił, że zwiększenie obciążenia właścicieli lokali użytkowych nie może następować arbitralnie, ale musi mieć uzasadnienie w kosztach utrzymania nieruchomości wspólnej. W tej sytuacji trafny w ocenie sądu okazał się zarzut powódki dotyczący niezgodności zaskarżonej uchwały z art. 12 ust. 3 uwl. Poza sporem pozostawało bowiem, że uchwała ta podjęta została nie tylko w związku z koniecznością utrzymania nieruchomości wspólnej, ale także z uwagi na koszt dostawy energii cieplnej do innych wyodrębnionych lokali, w szczególności lokali sąsiadujących z lokalami użytkowymi. Wyliczenia zwiększonego obciążenia (opłaty ustalonej uchwałą) dokonano w taki sposób, aby wyrównać koszty dostawy energii nie tylko do części wspólnych nieruchomości, ale także do poszczególnych lokali. Naliczona opłata nie znajdowała zatem oparcia w przesłankach wymaganych art. 12 ust. 2 uwl. Sąd zaznaczył, że nie istnieje żaden obowiązek prawny nakazujący właścicielowi lokalu utrzymywanie w nim określonej temperatury, a w szczególności obowiązku takiego nie tworzy przywoływane przez pozwaną rozporządzenie Ministra Infrastruktury. Nie ma też, w ocenie sądu, żadnych powodów do obciążania właściciela lokalu wynikającymi ze strat ciepła kosztami ogrzania lokali sąsiednich. Niemal w każdym budynku znajdują się lokale lepiej lub gorzej usytuowane z punktu widzenia rozmaitych walorów użytkowych i technicznych, w tym również z punktu widzenia kosztów ogrzewania. Nie upoważnia to jednak ich właścicieli do żądania wyrównania im przez pozostałych współwłaścicieli nieruchomości wspólnej kosztów, jakie w związku z tym ponoszą. Podobnie niekorzystne usytuowanie lokalu, jakim jest jego położenie bezpośrednio nad lokalem użytkowym, nie upoważnia właściciela lokalu do żądania od właściciela lokalu użytkowego partycypowania w kosztach jego utrzymania poprzez nałożenie takiego obowiązku uchwałą członków wspólnoty. Takie żądanie nie znajduje żadnego uzasadnienia w uwl. W związku z powyższym sąd orzekł, iż zaskarżona uchwała jako obciążająca powódkę opłatą, uwzględniająca obok kosztów utrzymania nieruchomości wspólnej również koszty utrzymania lokali mieszkalnych, była sprzeczna z art. 12 ust. 3 uwl i jako taka podlegała uchyleniu w oparciu o art. 25 uwl.
Wyrok Sądu Okręgowego w Gliwicach z 21 listopada 2023 r., sygn. akt I C 898/23
Oprac. PB