Prawo
Zerwanie umowy najmu lokalu użytkowego
29.03.2016
Autor: Wspólnota Mieszkaniowa

Czy najemca lokalu użytkowego może wypowiedzieć umowę zawartą na czas oznaczony przed upływem terminu jej wygaśnięcia? Jak w tej sytuacji może bronić się wspólnota?

Stan faktyczny przedstawia się następująco. Wspólnota mieszkaniowa Z. zawarła umowę najmu lokalu użytkowego na czas określony 5 lat. Strony nie przewidziały możliwości wcześniejszego wypowiedzenia umowy z zachowaniem terminu wypowiedzenia. Do umowy nie wprowadzono także zapisów dotyczących kar umownych za przedterminowe jej rozwiązanie, a także postanowień przewidujących rozwiązanie umowy za obopólną zgodą stron. Wynajmujący chce wypowiedzieć umowę przed upływem okresu, na jaki została zawarta. Czy obowiązujące przepisy chronią wspólnotę mieszkaniową przez zerwaniem umowy przez wynajmującego? Jakie roszczenia przysługują wspólnocie wobec wynajmującego?

Umowa najmu na czas oznaczony

Do najmu lokali użytkowych zastosowanie znajdą przepisy ustawy Kodeks cywilny [dalej: „kc”] dotyczące najmu lokali (art. 680–692), a w kwestiach nieuregulowanych w tych przepisach także ogólne zasady dotyczące najmu (art. 659–679). Zgodnie z treścią art. 659 kc najem może być zawarty na czas oznaczony lub nieoznaczony.

Uregulowania dotyczące wypowiedzenia umowy najmu zawartej na czas oznaczony zostały określone w art. 673 § 3 kc. Przewiduje on możliwość wypowiedzenia umowy najmu przez strony w wypadkach określonych w umowie. Umowy zawarte na czas określony mają zatem co do zasady charakter trwały, co przemawia za brakiem możliwości ich wcześniejszego wypowiedzenia. Odnosząc się do wprowadzonych przez ustawodawcę wyjątków, w doktrynie zostały zgłaszane wątpliwości związane z rozumieniem słowa „wypadek”, którym powinno być jakieś zdarzenie dające się nazwać, z którym ma się wiązać przyczyna usprawiedliwiająca skrócenie czasu trwania umowy terminowej (wyrok SN z 21 stycznia 2015 r., sygn. akt: IV CSK 208/14). Wystarczy ogólne oznaczenie tych okoliczności.

W orzecznictwie zdania są podzielone, zgodnie z uchwałą Sądu Najwyższego zamieszczenie w umowie najmu zawartej na czas oznaczony klauzuli zezwalającej na wypowiedzenie bez określenia, z jakich przyczyn można taką umowę wypowiedzieć, powinno być oceniane w świetle art. 58 kc. W ocenie SN takie postanowienie należy uznać za sprzeczne z naturą stosunku zobowiązaniowego umowy najmu zawartej na czas oznaczony, a tym samym z art. 3531 kc, co skutkuje jego nieważnością (por. uchwała 7 sędziów SN z 21 grudnia 2007 r., sygn. akt OSN rok 2008, 9, poz. 95).

Orzecznictwo rozszerzyło pojęcie „wypadek” na ogólną klauzulę zawartą w umowie najmu. Istnieją zatem orzeczenia, zgodnie z którymi strony mogą zawrzeć w umowie postanowienia określające „ważne przyczyny” czy też „szczególne przypadki” uzasadniające wypowiedzenie umowy, które ujawnią się dopiero w trakcie jej obowiązywania.

Należy podkreślić, że chodzi o sytuacje nadzwyczajne, których nie dało się przewidzieć i które odbiegają od zwykłego, typowego rozwoju wypadków, dlatego jest to szczególny, nadzwyczajny przypadek (por. wyrok SA w Łodzi z 20 lutego 2013 r., sygn. akt: I ACa 1183/12).

Mając na uwadze powyższe, wypowiedzenie umowy zawartej na czas oznaczony może nastąpić z przyczyn ogólnie określonych w umowie jako ważne, bez podawania konkretnych okoliczności. Jednak wprowadzenie takiego zapisu może skutkować powstaniem sporu między stronami umowy. Ocena prawidłowości wypowiedzenia będzie w takim przypadku należała do sądu, który po przeprowadzeniu interpretacji celu zawartej umowy wskaże o istnieniu bądź braku istnienia ważnych powodów wypowiedzenia umowy. Za słuszne należy zatem uznać określanie przez strony przyczyn uzasadniających wypowiedzenie umowy w sposób wyraźny i niebudzący wątpliwości. (...)

 

Autor: Karolina Brzezińska, aplikantka adwokacka

Cały artykuł dostępny w numerze 3/2016.