Prawo
Koszty administrowania nieruchomością a przychody z najmu dachu pod antenę telefonii komórkowej
15.07.2019
Autor: Wspólnota Mieszkaniowa

Wspólnota Mieszkaniowa ponosi koszty gospodarowania zasobami mieszkaniowymi, m.in. administrowanie nieruchomością, konserwacje, remonty, utrzymanie czystości części wspólnej, które finansowane są zarówno z wpłat właścicieli, jak i przychodów uzyskanych z wynajmu dachu. Obecnie przeprowadzone zostały remonty kominów oraz dachu. Czy, skoro przychody z najmu dachu podlegały opodatkowaniu podatkiem CIT, to mogą być one pomniejszone o koszty ich uzyskania, tj. o poniesione wydatki na remont dachu i znajdujących się na nim kominów (w pełnej wysokości) oraz część kosztów administrowania nieruchomością (w części wyznaczonej przy zastosowaniu proporcji zgodnie z art. 15 ust. 2 i 2a ustawy o CIT)?

 

Wspólnoty mieszkaniowe jako jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej, zgodnie z art. 1 ust. 2 ustawy o CIT są podatnikami podatku dochodowego od osób prawnych.
Przedmiotem opodatkowania podatkiem dochodowym jest dochód stanowiący sumę dochodu osiągniętego z zysków kapitałowych oraz dochodu osiągniętego z innych źródeł przychodów (…) (art. 7 ust. 1 zdanie pierwsze ustawy o CIT). Dochodem ze źródła przychodów (…) jest nadwyżka sumy przychodów uzyskanych z tego źródła przychodów nad kosztami ich uzyskania, osiągnięta w roku podatkowym. Jeżeli koszty uzyskania przychodów przekraczają sumę przychodów, różnica jest stratą ze źródła przychodów (zob. art. 7 ust. 2 ustawy o CIT).

Przy ustalaniu dochodu (…) stanowiącego podstawę opodatkowania nie uwzględnia się m.in.:

- przychodów ze źródeł przychodów położonych na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej lub za granicą, jeżeli dochody z tych źródeł nie podlegają opodatkowaniu podatkiem dochodowym albo są wolne od podatku (zob. art. 7 ust. 3 pkt 1 ustawy o CIT)

- kosztów uzyskania przychodów, o których mowa w art. 7 ust. 3 pkt 1 i 2 ustawy o CIT (zob. art. 7 ust. 3 pkt 3 in principio ustawy o CIT).

Ustalony dochód może być przedmiotem zwolnienia z opodatkowania, na podstawie art. 17 ust. 1 pkt 44 ustawy o CIT, w myśl którego przepisu, wolne od podatku są dochody m.in.  wspólnot mieszkaniowych uzyskane z gospodarki zasobami mieszkaniowymi - w części przeznaczonej na cele związane z utrzymaniem tych zasobów, z wyłączeniem dochodów uzyskanych z innej działalności gospodarczej niż gospodarka zasobami mieszkaniowymi.

Zatem związane z pomieszczeniami, obiektami i urządzeniami (wchodzącymi w skład zasobów mieszkaniowych wspólnoty) opłaty – oraz sfinansowane z nich koszty stanowią przychody i koszty gospodarki zasobami mieszkaniowymi. Stanowią one jednocześnie przychody i koszty podatkowe w rozumieniu ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych (art. 12 ust. 1 pkt 1 oraz art. 15 ust. 1, z uwzględnieniem art. 16 ust. 1 ustawy o CIT). Dochód powstały z tego tytułu, w myśl art. 17 ust. 1 pkt 44 ustawy o CIT, wolny będzie od podatku dochodowego, o ile przeznaczony zostanie na cele związane z utrzymaniem zasobów mieszkaniowych.

Natomiast, w analizowanej sprawie, opodatkowaniu podatkiem CIT podlega dochód z działalności gospodarczej innej niż gospodarka zasobami mieszkaniowymi, bez względu na cel, na jaki zostanie przekazany. Działalnością taką jest np. wynajmowanie miejsc na dachach pod anteny satelitarne oraz telefonii komórkowej (zob. interpretacja indywidualna Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej z 4 grudnia 2017 r., 0111-KDIB1-1.4510-144.2017.1.SG).

Zatem, skoro Wspólnota prowadzi zarówno działalność w zakresie gospodarki mieszkaniowej (wolnej od podatku, przy spełnieniu warunku określonego w art. 17 ust. 1 pkt 44 ustawy o CIT), jak i inną działalność gospodarczą (podlegającą opodatkowaniu podatkiem dochodowym), obowiązana jest, stosując przepisy art. 12 ustawy o CIT, podzielić przychody na te pochodzące z gospodarki zasobami mieszkaniowymi, jak i z pozostałej działalności.

W związku z powyższym, koniecznym jest prowadzenie ewidencji księgowej w zakresie przychodów i kosztów w ten sposób, aby możliwe było rozróżnienie dochodów pochodzących z gospodarki zasobami mieszkaniowymi od dochodów z innych działalności.

Zgodnie bowiem z art. 9 ust. 1 ustawy o CIT, podatnicy są obowiązani do prowadzenia ewidencji rachunkowej, zgodnie z odrębnymi przepisami, w sposób zapewniający określenie wysokości dochodu (straty), podstawy opodatkowania i wysokości należnego podatku za rok podatkowy, a także do uwzględnienia w ewidencji środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych informacji niezbędnych do obliczenia wysokości odpisów amortyzacyjnych zgodnie z przepisami art. 16a−16m ustawy o CIT.

Niezwykle ważne jest też określenie prawidłowych wielkości kosztów uzyskania przychodów.

Stosownie do art. 15 ust. 1 zdanie pierwsze ustawy o CIT, kosztami uzyskania przychodów są koszty poniesione w celu osiągnięcia przychodów ze źródła przychodów lub w celu zachowania albo zabezpieczenia źródła przychodów, z wyjątkiem kosztów wymienionych w art. 16 ust. 1 ustawy o CIT.

Podatnik może więc zaliczyć do kosztów uzyskania przychodów wszelkie wydatki, pod warunkiem, że wykazany zostanie ich związek z prowadzoną działalnością, a ich poniesienie ma lub może mieć wpływ na wielkość osiągniętego przychodu oraz nie zostały one ujęte w negatywnym katalogu kosztów. Następnie, prawidłowo ustalone koszty uzyskania przychodów należy przypisać do przychodów odnoszących się do poszczególnych źródeł. Dotyczy to kosztów, które jednoznacznie można przypisać do danego źródła kosztów.

Natomiast, w stosunku do pozostałych kosztów, których przyporządkowanie do osiągniętych przychodów z poszczególnych źródeł nie jest możliwe, zastosowanie znajduje art. 15 ust. 2 i 2a ustawy o CIT.

Jeżeli podatnik ponosi koszty uzyskania przychodów ze źródeł, z których dochody podlegają opodatkowaniu podatkiem dochodowym, oraz koszty związane z przychodami ze źródeł, z których dochody nie podlegają opodatkowaniu podatkiem dochodowym lub są zwolnione z podatku dochodowego, a nie jest możliwe przypisanie danych kosztów do źródła przychodów, koszty te ustala się w takim stosunku, w jakim pozostają osiągnięte w roku podatkowym przychody z tych źródeł w ogólnej kwocie przychodów. Przepis art. 7 ust. 3 pkt 3 ustawy o CIT stosuje się odpowiednio (art. 15 ust. 2 ustawy o CIT). Zasadę, o której mowa w art. 7 ust. 2 ustawy o CIT, stosuje się również w przypadku, gdy podatnik ponosi koszty uzyskania przychodów ze źródeł, z których część dochodów nie podlega opodatkowaniu podatkiem dochodowym albo jest zwolniona z tego opodatkowania; w takim przypadku przepis art. 7 ust. 3 pkt 3 ustawy o CIT stosuje się odpowiednio (art. 15 ust. 2a ustawy o CIT).