Urząd Dozoru Technicznego z wizytą w budynku

Jak zarządca powinien przygotować się na wizytę inspektora Urzędu Dozoru Technicznego? Kiedy urządzenie w budynku zostaje wyłączone z eksploatacji? Jak zapobiegać uchybieniom? Na pytania odpowiadają eksperci UDT: Tomasz Ługowski*, Robert Fabiański** i Jarosław Kozłyk***

Jak powstaje plan kontroli urządzeń grzewczych w budynkach wspólnot mieszkaniowych?

Tomasz Ługowski: W naszej terminologii używamy określenia kotły, zaliczane są one do urządzeń ciśnieniowych. Inspektorzy badają kotły zgodnie z harmonogramem kontroli oraz na wniosek eksploatującego. Każde urządzenie podlegające dozorowi technicznemu, objęte formą dozoru technicznego pełnego, musi posiadać decyzję zezwalającą na eksploatację. Taką decyzję otrzymuje po badaniu odbiorczym – odbywa się ono na wniosek eksploatującego. Tak więc nasze pierwsze działanie następuje z inicjatywy wspólnoty mieszkaniowej bądź osoby posiadającej stosowne upoważnienie. Dopiero kolejne badania to badania planowane, realizujemy je zgodnie z planem przyjętym dla danego urządzenia.

W przypadku kotłów centralnego ogrzewania jak często inspektorzy UDT muszą pojawiać się w budynku?

Tomasz Ługowski: To zależy od rodzaju urządzenia, które jest dozorowane. W przypadku kotłów cieczowych o temperaturze dopuszczonej poniżej 110 stopni C, okres badań wynosi dwa lata. Oczywiście nie wszystkie kotły montowane w kotłowniach podlegają dozorowi technicznemu. Zgodnie z rozporządzeniem w sprawie warunków technicznych dozoru technicznego dla niektórych urządzeń ciśnieniowych podlegających dozorowi technicznemu, które weszło w życie w styczniu tego roku, dozorowi technicznemu pełnemu, który wymaga uzyskania decyzji zezwalającej na eksploatację, podlegają kotły paleniskowe o mocy powyżej 70 kW oraz kotły kondensacyjne o mocy powyżej 100 kW, a także elektryczne i gazowe pojemnościowe podgrzewacze wody użytkowej o temperaturze dopuszczalnej poniżej 100 st. i pojemności powyżej 300 l.

Omówmy teraz pokrótce zasady dotyczące dźwigów osobowych w budynkach. Powszechnie nazywane są windami i należą do urządzeń ogólnodostępnych. Czy to wpływa na szczególne podejście do nich?

Robert Fabiański: Tak, kryteria kontroli są nieco inne niż w przypadku kotłów. Badanie okresowe dźwigów osobowych wykonywane jest raz w roku. Oddział UDT przypomina eksploatującemu o terminie wykonania badania okresowego. Oczywiście są też przypadki, że to eksploatujący zgłasza potrzebę wykonania badania kontrolnego, bo jest zaniepokojony stanem technicznym urządzenia. Czasem mieszkańcy zgłaszają obawy do administratora, a on przekazuje je do UDT – badania wykonujemy więc także na wniosek eksploatującego. Dotyczy to również urządzeń dla osób niepełnosprawnych, których w szybkim tempie przybywa – badanie okresowe tych urządzeń wykonywane jest co dwa lata.

Badanie okresowe ma na celu stwierdzenie, czy:

1. zrealizowano zalecenia zamieszczone w protokole z poprzedniego badania UTB (urządzenia transportu bliskiego),
2. nie powstały uszkodzenia lub zmiany stanu UTB mające wpływ na bezpieczeństwo jego eksploatacji,
3. UTB jest wyposażone w niezbędne urządzenia zabezpieczające i urządzenia ochronne, które pracują prawidłowo,
4. umieszczone na UTB napisy ostrzegawcze, informacje i instrukcje są czytelne,
5. UTB wymaga przeprowadzenia naprawy,
6. zostały przeprowadzone pomiary, o których mowa w rozporządzeniu eksploatacyjnym.

Zakres badania okresowego obejmuje:

1. sprawdzenie:
   • księgi rewizyjnej i dziennika konserwacji UTB,
   • protokołów pomiarów, o których mowa w rozporządzeniu eksploatacyjnym,
   • zaświadczeń kwalifikacyjnych konserwującego lub obsługującego UTB,
2. oględziny UTB w miejscach dostępnych,
3. przeprowadzenie prób funkcjonowania UTB w zainstalowanej wersji montażowej z obciążeniem wystarczającym do stwierdzenia, że sterowanie i ruchy robocze UTB, mechanizmy, urządzenia zabezpieczające i urządzenia ochronne działają prawidłowo.

Coraz powszechniejsze staje się użytkowanie samochodów osobowych elektrycznych. Czy punkty ładowania dla takich samochodów, zlokalizowane w budynkach, podlegają UDT?

Jarosław Kozłyk: Punkty ładowania nie podlegają badaniom UDT, ale już stacje ładowania – tak. Punkt ładowania instaluje właściciel samochodu dla własnych potrzeb, stacja ładowania natomiast świadczy usługę ładowania innym użytkownikom pojazdów elektrycznych i hybrydowych. Niedawno, 24 grudnia 2021 r., weszła w życie nowelizacja ustawy o elektromobilności, która określiła zasady funkcjonowania punktów ładowania m.in. w budynkach mieszkalnych. Są one opisane w art. 12b. Zgodnie z tym artykułem w budynkach wielorodzinnych, w których liczba samodzielnych lokali mieszkalnych jest większa niż trzy, punkt ładowania instaluje się i eksploatuje po uzyskaniu zgody zarządu wspólnoty lub spółdzielni, lub osoby sprawującej zarząd nad daną nieruchomością. Zgodę wydaje się na wniosek osoby posiadającej tytuł prawny do lokalu w tym budynku i stanowisko postojowe do wyłącznego użytku. W przypadku wspólnoty mieszkaniowej wydanie zgody na instalację i eksploatację punktu ładowania o mocy mniejszej niż 11 kW stanowi czynność zwykłego zarządu. Wnioskodawca zobowiązany jest do pokrycia wszelkich kosztów związanych z instalacją punktu ładowania, w tym kosztów zakupu i montażu tego punktu.

Punkty ładowania, czyli ładowarki wykorzystywane na potrzeby własne, nie wymagają badania technicznego przeprowadzanego przez UDT, natomiast trzeba mieć na uwadze fakt, że ich użytkowanie powinno być zgodne z instrukcją eksploatacji dostarczaną wraz z ładowarką. Instrukcja taka powinna określać m.in. wymagania instalacyjne, w tym wymagania w zakresie ochrony przed uszkodzeniem, ochrony przeciwporażeniowej czy ochrony przeciwpożarowej, a także wskazywać okresy wykonywania przeglądów serwisowych, pomiarów elektrycznych oraz prób funkcjonalnych.

Również wspólnota mieszkaniowa może zainstalować ładowarkę – ale wtedy będzie to stacja ładowania, a w zależności od charakteru użytkowania może być ogólnodostępna bądź nie (czyli dostępna wyłącznie dla określonej grupy użytkowników, np. dla członków wspólnoty). Takie urządzenie już podlega badaniom technicznym UDT. Stacja ładowania od punktu ładowania różni się tym, że świadczy usługi ładowania bez znaczenia czy płatnie, czy bezpłatnie. Zasady badań technicznych stacji ładowania oraz kontroli są dokładnie opisane w ustawie o elektromobilności, dlatego odsyłam do niej zainteresowanych zarządców.

Ustawy i rozporządzenie w sprawie warunków technicznych dozoru technicznego opisują obowiązki zarządców związane z zapewnieniem bezpieczeństwa urządzeń zainstalowanych w budynkach. Jednak w praktyce inspektorzy UDT nie zawsze wydają decyzje dopuszczające urządzenia do eksploatacji. Jakie problemy najczęściej występują w przypadku kotłów?

Tomasz Ługowski: Obecnie wspólnoty zlecają montaż urządzeń profesjonalnym firmom, więc uchybień nie ma dużo, niemniej jednak się zdarzają. Głównie są to przypadki niewłaściwego montażu, na przykład automatyka zabezpieczająca kocioł zostaje podłączona nieprawidłowo. Zdarzył się nawet przypadek, że zawór bezpieczeństwa został zamontowany w odwrotnej pozycji. Natomiast w trakcie eksploatacji kotłów najczęstsze powody wydawania decyzji negatywnych to usterki osprzętu ciśnieniowego i zabezpieczającego kotły, w tym również automatyki zabezpieczającej.

Jakie są wtedy konsekwencje dla zarządcy?

Tomasz Ługowski: Eksploatujący musi zdemontować niewłaściwe elementy i usunąć uchybienia, tylko wtedy otrzyma decyzję dopuszczającą urządzenie do eksploatacji. Bez takiej decyzji urządzenia nie można eksploatować, gdyż groziłoby to odpowiedzialnością prawną. Zgodnie z art. 63 ustawy o dozorze technicznym, kto eksploatuje bez decyzji dopuszczającej urządzenie do eksploatacji albo wbrew decyzji wstrzymującej eksploatację, podlega karze grzywny lub ograniczenia wolności. Na szczęście wspólnoty mieszkaniowe oraz administratorzy są świadomi tego, że kupując kocioł, należy jego montaż oraz serwis eksploatacyjny powierzyć profesjonalnej firmie. Z tym wiąże się też gwarancja na urządzenie.

Z praktyki wiem, że zarządcy spotykają się z wyzwaniami innego rodzaju. W mniejszych lokalizacjach zdarza się, że instalatorzy zostawiają eksploatującego z problemem zgłoszenia urządzenia do UDT w celu uzyskania decyzji, a to oznacza konieczność złożenia dokumentacji. Eksploatujący musi przedłożyć, jako jeden z elementów dokumentacji, opis techniczny urządzenia, tymczasem nie zawsze dysponuje wystarczającą wiedzą w tym zakresie. Stąd moja rada dla zarządców: warto od instalatorów wymagać przygotowania dokumentacji dozorowej niezbędnej do zgłoszenia urządzenia do UDT.

Panie Robercie, z jaką największą niespodzianką spotkał się Pan podczas kontroli dźwigów?

Robert Fabiański: W jednym z budynków odkryłem brak podszybia. Podszybie to przestrzeń od dolnej krawędzi przystanku do dna szybu. Okazało się, że mieszkańcy mieli problemy z przesiąkaniem wód gruntowych, w szybie gromadziła się woda. W efekcie uznano, że najlepszą metodą będzie… zabetonowanie go. Dla mnie było ogromnym zaskoczeniem, że można do naprawy budynku zastosować metodę „zaklejania plastrem”.

Jakie były tego skutki dla wspólnoty?

Robert Fabiański: Dotkliwe, ponieważ problem dotyczył czterech dźwigów, a wszystkie zostały zatrzymane. Wspólnota zatrudniła profesjonalną ekipę specjalizującą się w lokalizowaniu i usuwaniu nieszczelności budynków, usunięto też beton z podszybia, aby odzyskało ono prawidłowe parametry. Po pół roku od kontroli dźwigi można było znów uruchomić. Ale to był ekstremalny przypadek. Zazwyczaj do czynienia mamy z typowymi usterkami powodującymi wydanie decyzji o wstrzymaniu eksploatacji. Inspektor każdorazowo sprawdza, czy urządzenie jest kompletne. W nowych dźwigach każde nieautoryzowane otwarcie szybu powoduje automatyczne zatrzymanie urządzenia i wezwanie serwisu, ale starsze urządzenia takich systemów nie mają. Drugim aspektem kontroli UDT jest sprawdzenie systemów bezpieczeństwa – chwytaczy, hamulców, zaworu zabezpieczającego przed skutkami pęknięcia przewodu hydraulicznego łączącego agregat hydrauliczny z siłownikiem odpowiedzialnym za ruch kabiny dźwigu hydraulicznego, ogranicznika prędkości. Bywają one niesprawne. Takich przypadków nie ma wiele, ale się zdarzają.

Ujawniane są też przypadki zużycia eksploatacyjnego elementów dźwigu?

Robert Fabiański: Ujawniane są nawet świadome przekroczenia terminów wymiany rozmaitych elementów. Przekładnie, cięgna nośne czy ogranicznik prędkości wymagają wymiany, jeżeli ich zużycie eksploatacyjne określone w instrukcji zostanie przekroczone. Jeśli zarządca tego nie dopilnuje, to konsekwencją podczas kolejnego badania jest zatrzymanie urządzenia – inspektor UDT ma obowiązek wydać decyzję wstrzymującą eksploatację dźwigu. Gdy uchybienia zostaną usunięte, wspólnota składa wniosek o ponowne badanie doraźne eksploatacyjne i po jego przeprowadzeniu inspektor UDT może wydać nową decyzję zezwalającą na eksploatację dźwigu osobowego.

Jako ciekawostkę mogę podać jeszcze przykład niewłaściwej eksploatacji, która może zakończyć się wyłączeniem przez inspektora UDT. Zdarza się, że wspólnota zmienia aranżację kabiny, np. zastępuje wykładzinę podłogową posadzką kamienną. W praktyce oznacza to zmianę stosunku masy kabiny do przeciwwagi. Pojawiają się wtedy problemy z ciernością lin nośnych i koła ciernego, a elementy zużywają się szybciej niż przewidział producent.

Czyli dostrzega pan tutaj winę po stronie zarządców wspólnot?

Robert Fabiański: Moim zadaniem nie jest rozstrzyganie o winie, tylko kontrola sprawności wszystkich elementów urządzenia. Gdy znajduję uchybienie, wydaję decyzję o wyłączeniu go z eksploatacji. Zarządcom mogę jedynie zalecić pilnowanie terminów przeglądów konserwacyjnych określonych przez producentów i konsultowanie wszystkich prac z ekspertami.

Najnowsze dźwigi sprawiają zarządcom znacznie mniej problemów, gdyż zazwyczaj mają funkcję zdalnego monitoringu, wykonują testy samoczynnie albo przez centrum serwisowe w godzinach nocnych. Posiadają też zaawansowane systemy kontroli, np. jeśli na danym przystanku czas zamknięcia drzwi wydłuża się w stosunku do zaprogramowanego, to znaczy, że jakiś zespół działa nieprawidłowo – automatycznie wysłany zostaje komunikat o błędzie, który nie jest krytyczny i nie pociąga za sobą unieruchomienia dźwigu, ale wymaga wizyty konserwatora. Systemy monitorujące pracę dźwigu dostarczają dane o bieżącym stanie urządzenia 24/h, 7 dni w tygodniu. Zawsze dostępne, aktualne informacje umożliwiają zapobieganie usterkom, przewidywanie przyszłych, możliwych napraw urządzenia oraz lepsze planowanie prac konserwacyjnych. Przeglądy konserwacyjne współczesnych dźwigów mogą być wykonywane rzadziej niż przeglądy na starszych urządzeniach.

Panie Jarosławie, wspomniał Pan, że punkty ładowania samochodów elektrycznych nie podlegają badaniom UDT, ale stacje ładowania – już tak. Czy wspólnoty mieszkaniowe są tego świadome?

Jarosław Kozłyk: Z praktyki wiem, że ze znajomością nałożonych ustawą obowiązków bywa problem. Świadczą o tym prośby o interpretacje przepisów, jakie otrzymujemy. Od grudnia 2021 r. eksploatacja stacji ładowania bez badania technicznego UDT podlega karze finansowej 20 tys. zł.

Takie kary były już nakładane?

Jarosław Kozłyk: Jeszcze nie, ale niewykluczone, że będą się pojawiać. Zaczynają już napływać informacje, że gdzieś na parkingu wybudowano stację ładowania i mieszkańcy proszą o sprawdzenie, czy ma badanie techniczne UDT. Stacje ładowania podlegają wielu wymaganiom, m.in. muszą być zabezpieczone przed najechaniem, muszą zostać wydzielone miejsca postojowe w liczbie równej liczbie złącz, musi być także zapewniony dostęp dla osób niepełnosprawnych. Proces odbioru nowo wybudowanej stacji ładowania składa się z dwóch etapów. Pierwszy to weryfikacja dokumentacji. Drugim jest badanie na miejscu: oględziny, weryfikacja zgodności z dokumentacją, wyrywkowe pomiary elektryczne, próby funkcjonalne i obciążeniowe. Zdarzają się przypadki, że inspektor otrzymał dokumentację techniczną, zaakceptował ją, jednak na miejscu okazało się, że stan faktyczny urządzenia jest inny. Zastosowano inne przekroje przewodów zasilających niż zapisano w dokumentacji, a w innym przypadku przewód ochronno-neutralny w ogóle nie został podpięty, zaś wynik pomiarów ochrony przeciwpożarowej dostarczony przez wykonawcę był pozytywny.

Zarządcy nieruchomości muszą też pamiętać, że w przypadku ogólnodostępnych stacji ładowania istnieje dodatkowy obowiązek dotyczący uzyskania tzw. numeru EIPA (Ewidencji Infrastruktury Paliw Alternatywnych) i wprowadzenia stacji do rejestru EIPA – za tym idzie wyświetlenie się stacji na mapie online pod adresem eipa.udt.gov.pl, a także zapewnienia w stacji odpowiednich złącz lub gniazd w zależności od tego, czy jest to stacja ładująca prądem przemiennym, czy stałym.

Dla przykładu, stacja ładowania na płatnym parkingu jest ogólnodostępna, jeżeli każdy użytkownik pojazdu elektrycznego czy hybrydowego może z niej skorzystać po uiszczeniu opłaty, ale już stojąca na zamkniętym terenie wspólnoty mieszkaniowej i przeznaczona wyłącznie dla właścicieli lokali oraz najemców – jest stacją ładowania nieogólnodostępną.

O czym zarządca budynku, w którym działa nieogólnodostępna stacja ładowania, powinien pamiętać?

Jarosław Kozłyk: O złożeniu do UDT wniosku o badanie techniczne wstępne. Na naszej stronie internetowej pod adresem www.udt.gov.pl w zakładce „Elektromobilność” został opisany szczegółowo proces odbioru stacji ładowania wraz niezbędnymi załącznikami, jakie należy złożyć wraz z wnioskiem o badanie. W przypadku stacji ładowania nie występuje obowiązek badań okresowych UDT, ale podobnie jak w przypadku punktów ładowania należy przestrzegać zapisów instrukcji eksploatacji, która określa m.in. częstotliwość przeglądów serwisowych i okresowych pomiarów elektrycznych i prób funkcjonalnych. Ponadto zarządca ma też obowiązek złożenia wniosku do UDT o badanie eksploatacyjne po każdorazowej modernizacji stacji ładowania bądź po naprawie wskutek poważnego uszkodzenia spowodowanego np. najechaniem przez samochód. Powyższe wynika z ustawy o elektromobilności. Podczas takiego badania eksploatacyjnego weryfikowane są m.in. obowiązki wynikające z zapisów instrukcji eksploatacji – inspektor sprawdza, czy stacja przechodziła okresowe przeglądy serwisowe, pomiary elektryczne oraz próby funkcjonalne.

Poproszę na koniec o kilka praktycznych porad dla zarządców nieruchomości, aby nie narażali się na ryzyko wstrzymania przez UDT eksploatacji urządzeń w budynkach.

Tomasz Ługowski: W przypadku kotłów niezmiernie ważne są przeglądy eksploatacyjne, których częstotliwość jest określona w instrukcji eksploatacji dostarczanej przez producenta. Instrukcja to absolutny elementarz – na czynnościach serwisowych nie należy oszczędzać.

Robert Fabiański: Zalecam korzystać z usług kompetentnych firm, które wiedzą, w jaki sposób konserwować dźwigi w budynkach, a do tego posiadająodpowiednie wyposażenie pomiarowo-kontrolne i testowe. Autoryzowane firmy mają pełny dostęp do wszystkich kodów i poziomów bezpieczeństwa, dają więc dużą gwarancję, że inspektor UDT podczas badania nie wykryje uchybień skutkujących zatrzymaniem eksploatacji dźwigu.

Jarosław Kozłyk: Warto, żeby zarządcy szczegółowo zapoznali się z zapisami najnowszej ustawy o elektromobilności, która nakłada na nich obowiązki w zakresie punktów ładowania instalowanych przez właścicieli pojazdów elektrycznych i hybrydowych – chodzi nie tylko o badania techniczne, ale i o inne wymogi związane z użytkowaniem. To podstawa bezpieczeństwa mieszkańców budynku.

Rozmawiał: Sławomir Bukowski

*Tomasz Ługowski – główny specjalista koordynacji inspekcji, Wydział Urządzeń Ciśnieniowych, Departament Techniki UDT

**Robert Fabiański – główny specjalista koordynacji inspekcji, Wydział Urządzeń Transportu Bliskiego, Departament Techniki UDT

***Jarosław Kozłyk – starszy specjalista ds. rozwoju elektromobilności, Wydział Elektromobilności i Nowych Technologii, Departament Techniki UDT