Mimo braku obowiązku posiadania licencji bezwzględnie konieczne jest wprowadzenie przepisów obligujących do uzupełniania wiedzy oraz systemu weryfikacji jakości pracy zarządców – mówi Marek Urban, prezes zarządu Krajowej Izby Gospodarki Nieruchomościami.
Krajowa Izba Gospodarki Nieruchomościami nie jest instytucją powszechnie znaną wśród zarządców nieruchomości. Jaką rolę pełni?
KIGN powstała na początku 2014 r. Nieprzypadkowo właśnie wtedy. Jej powołanie było reakcją podmiotów rynkowych na delegalizację zawodów nieruchomościowych…
Delegalizację?
Oczywiście mam na myśli deregulację, ale celowo użyłem takiego sformułowania, bo doszło do delegalizacji pewnych działań, a z drugiej strony do zalegalizowania innych. Zarządcą i pośrednikiem mógł od tego momentu zostać każdy, kto doszedł do wniosku, że chciałby ten zawód wykonywać, choć wcześniej nie chciał, a może nawet nie mógł zdobyć licencji. KIGN powstała w wyniku inicjatywy około 200 przedsiębiorców, aby w naturalny sposób stać się kontynuatorem działań w zakresie sprawowania funkcji edukacyjnych i kontrolnych na rynku zarządzania i pośrednictwa nieruchomości. Aby być strażnikiem standardów zawodowych, których przyszłość w momencie deregulacji stała się zagrożona.
W jaki sposób Izba tę rolę postanowiła wypełniać?
Naszym podstawowym zadaniem jest podejmowanie wszelkich możliwych działań na rzecz przedsiębiorców oraz osób fizycznych związanych z zarządzaniem nieruchomościami oraz pośrednictwem w ich obrocie, w obszarach organizacyjnym, szkoleniowym, technicznym, gospodarczym, ekonomicznym, ustrojowym i prawnym. A mówiąc wprost, naszym celem jest tworzenie sprzyjających warunków dla rozwoju przedsiębiorczości, ułatwianie prowadzenia działalności gospodarczej, kształtowanie państwa przyjaznego przedsiębiorcom, ochrona podstawowych praw i wolności przedsiębiorców. Dziś Krajowa Izba Gospodarki Nieruchomościami zrzesza ponad 300 podmiotów z całego kraju, zatrudniających kilka tysięcy osób związanych bezpośrednio z rynkiem nieruchomości. My tych ludzi reprezentujemy.
Czy kształcenie ustawiczne jest dziś, pana zdaniem, potrzebne? Czy zarządca jest w stanie świadczyć usługi bez uczestnictwa w specjalistycznych szkoleniach?
Kształcenie ustawiczne to jedno z najlepszych rozwiązań. Zarządca jest zobligowany do składania coraz większej ilości oświadczeń pod rygorem odpowiedzialności materialnej bądź karnej. Są to na przykład oświadczenia dotyczące efektywności energetycznej, zużycia ciepła, prądu, wysokości czynszów itp. Zarządca, aby realizować te obowiązki, musi na bieżąco śledzić zmiany w przepisach. Kluczowe obszary podnoszenia wiedzy to prawo budowlane, prawo energetyczne, przepisy ochrony środowiska. Dużą rolę odgrywają dziś też umiejętności z zakresu obsługi klienta i radzenia sobie w stresujących sytuacjach. Otoczenie prawne jest niestabilne, duża dynamika zmian dotknęła na przykład obszary finansowo-podatkowe. Zarządca nieruchomości reprezentując wspólnotę czy też bezpośrednio właścicieli lokali zobligowany jest do znajomości przepisów wynikających z ustawy o podatku dochodowym, o podatku VAT, kodeksu pracy czy regulacji ZUS-owskich. Nawet jeśli usługi finansowo-podatkowe powierzy firmie zewnętrznej, to musi pamiętać, że to on ponosi odpowiedzialność za prawidłowe stosowanie prawa. Musi mieć większą niż podstawowa wiedzę w tych obszarach.
Zatrzymajmy się na chwilę przy licencjach, które KIGN wydaje zarządcom. Z jednej strony rynek sygnalizuje, że jest to pożądany dokument, a wspólnoty mieszkaniowe poszukując administratora niejednokrotnie wymagają udokumentowania posiadanych kwalifikacji. Z drugiej strony w Polsce z sukcesem działają setki podmiotów nieposiadających licencji. Czy taki dokument jest dziś zarządcy rzeczywiście potrzebny?
Po deregulacji zawodów nieruchomościowych otworzyły się drzwi do działalności w tej branży dla każdego zainteresowanego. Przynależność do regionalnych stowarzyszeń przestała być obowiązkowa. Na rynku zapanowała swoboda w zakresie sposobu wykonywania pracy jako zarządca, interpretacja przepisów dotyczących zarządzania nieruchomościami odbywa się w subiektywny sposób, a jedynym organem właściwym do zgłaszania nieprawidłowości działania zarządcy stał się sąd powszechny. Sprawy rozpatrywane są jednak z ogromnym opóźnieniem, często przez sędziów, którzy nie specjalizują się w danej dziedzinie.
Podczas gdy wykonywanie zawodu rzeczoznawcy, radcy prawnego, biegłego rewidenta obwarowane jest koniecznością posiadania konkretnych kwalifikacji, a także przynależnością do instytucji weryfikujących poziom wiedzy swoich członków, zawód zarządcy pozbawiony jest prawnych gwarancji dotrzymywania standardów uczciwości i rzetelności. Z tego powodu wydaje się, że licencje to jeden ze skuteczniejszych systemów dających rękojmię wykonywania zawodu w sposób profesjonalny.
Czy należałoby zatem przywrócić system licencji obowiązkowych?
Zdecydowanie tak, nie jestem jednak przekonany czy musiałyby to być licencje ministerialne. Znacznie lepszym sposobem na usprawnienie i uporządkowanie rynku byłaby izba zawodowa wzorem innych samorządów zawodowych, typu Izba Architektów, Inżynierów Budownictwa czy Radców Prawnych. Oprócz istniejącego niegdyś obowiązku posiadania licencji zawodowej istniała również komisja odpowiedzialności zawodowej. Miała skuteczne narzędzia prawne do egzekwowania od zarządcy wykonywania zawodu w sposób zgodny z przepisami. Obecnie zarówno wśród zarządców, jak i pośredników, odczuwalny jest brak instytucji tego typu. KIGN stoi na stanowisku, że pomimo braku obowiązku posiadania państwowej licencji bezwzględnie konieczne jest wprowadzenie przepisów obligujących do podnoszenia kwalifikacji, do uzupełniania wiedzy. Jesteśmy również przekonani o potrzebie istnienia systemu umożliwiającego weryfikację jakości pracy zarządcy oraz jego działań w zgodzie z uregulowaniami prawnymi.
Podkreśla pan problem odpowiedzialności prawnej zarządcy. Czy współczesny zarządca może się w tym zakresie skutecznie zabezpieczyć?
To właśnie jeden z praktycznych celów funkcjonowania KIGN. Oferujemy naszym członkom kompleksowe wsparcie prawne. Współpracujemy z wieloma prawnikami, jak również zatrudniamy zewnętrzną kancelarię. Wykupując abonament za około 60 zł miesięcznie każdy członek Izby otrzymuje usługę 24-godzinnej konsultacji prawnej. Gdy pojawia się problem, zarządca opisuje go, przesyła na dedykowany adres e-mail, a następnego dnia otrzymuje zestaw rekomendacji, jak go rozwiązać.
Co musi zrobić zarządca, żeby utrzymać się na rynku?
Przede wszystkim powinien dbać o podejmowanie działań w sposób profesjonalny, podnosić wiedzę i kompetencje interpersonalne. Powinien zapewnić sobie dopływ aktualnych informacji i możliwość odbywania konsultacji. Jednym z rozwiązań jest aktywne współdziałanie z podmiotami funkcjonującymi na rynku, w tym z organizacjami zrzeszającymi zarządców, takimi właśnie jak Krajowa Izba Gospodarki Nieruchomościami.
Rozmawiał Sławomir Bukowski