AI zadba o przeglądy, będzie sterować systemami wentylacji, klimatyzacji, oświetlenia. Pozwoli zarządcy, odciążając go z różnych obowiązków, skierować większą uwagę na sferę społeczną, na budowanie relacji, rozpoznawanie potrzeb mieszkańców budynku – mówi dr Tomasz Pardo, zarządca nieruchomości, prezydent Polskiej Federacji Stowarzyszeń Zawodów Nieruchomościowych.
Czy można jednocześnie działać w różnych segmentach rynku z sukcesem, czy raczej będzie to ślizganie się po nich? Chodzi mi o to, jak daleko posunęła się dziś specjalizacja w branży zarządzania nieruchomościami?
Nie znam zarządcy, który posiada wiedzę na temat wszystkich obszarów związanych z zarządzaniem nieruchomościami. W moim przekonaniu, sukces odnosi się budując zespół specjalistów z różnych dziedzin. Jeden zarządca nie jest w stanie opanować wszystkich obszarów. Dlatego, oprócz zespołu, zarządcy korzystają z zewnętrznego wsparcia w formie outsourcingu. Zarządca nie musi być księgowym, ale powinien znać się na rachunkowości zarządczej. Powinien mieć umiejętność oceny wyników i wyciągania z nich wniosków. Działać jednocześnie na rynku komercyjnym i mieszkaniowym można wtedy, gdy odpowiednio zorganizujemy procesy. Zarządzanie nieruchomościami skupia różne obszary wiedzy i umiejętności, począwszy od tych miękkich, interpersonalnych, skończywszy na specjalistycznej wiedzy technicznej. Drugi warunek to ustawiczne dokształcanie się, lifelong learning. Wiedza ulega przedawnieniu i z tego wszyscy powinniśmy zdawać sobie sprawę. Z badań naukowych wynika, że to przedawnienie następuje po około dwóch latach, z wielu powodów: zapominania, popadania w rutynę lub obalenie jej przez pojawienie się nowych informacji.
Dzisiaj nie ma obowiązku odbywania szkoleń ani kształcenia ustawicznego…
Tak, to prawda. Z przykrością i niepokojem patrzę na to, że wielu zarządców nie pogłębia wiedzy. Tłumaczą się brakiem czasu, wysoką ceną szkoleń, ale moim zdaniem powodem jest także czyste lenistwo. Owszem, szkolenia drożeją, ale to nie jest dobry argument. Jako przedstawiciel federacji zachęcam i namawiam przynajmniej do udziału w spotkaniach branżowych, konferencjach, kongresach. Gdy w trakcie jakiejś rozmowy zarządca pyta mnie, jak ma zainwestować w rozwój swojej firmy i nowe technologie, skoro nie ma pieniędzy na inwestycje, to odpowiadam: przyjdź na konferencję, dostaniesz odpowiedź na swoje pytanie, na rynku dostępnych jest szereg instrumentów dedykowanych właśnie tobie, tylko o nich nie wiesz. Nie tylko je poznasz, ale jeszcze zyskasz bezpośredni kontakt ze specjalistą, który dopasuje produkt finansowy na miarę twoich możliwości. Zauważam też u zarządców pewną cechę – lęk przed zmianami i przed nowościami. Dlatego przy każdej okazji tłumaczę: przecież na co dzień masz kontakt ze sztuczną inteligencją, tylko się nad tym nie zastanawiasz. Łączysz się z bankiem, a zgłasza się Max, przeglądasz Internet, a wyszukiwarka pozycjonuje ci informacje zgodnie z twoimi zainteresowaniami, czy szereg aplikacji w smartfonach opartych na AI.
AI wykorzystywana jest już do zarządzania nieruchomościami w Polsce?
Oczywiście że tak, zarówno w obiektach komercyjnych, jak i nowo oddawanych budynkach mieszkalnych. Nie zastępuje człowieka, ale pomaga zarządzać procesami. Inteligentna technologia znacząco wpływa na zatrzymanie starzenia się nieruchomości. Ja twierdzę, że budynek starzeje się tylko funkcjonalnie, a nie fizycznie. Starsze obiekty można rewitalizować i sprowadzać do nowoczesnych standardów, niekiedy bez przeprowadzania gruntownych remontów. Podam przykład: właściciel budynku, może nim być wspólnota mieszkaniowa, domaga się wypracowania oszczędności w poborze energii. Skorzystanie z usług firmy specjalizującej się w systemach zarządzania energią pozwala wyposażyć nieruchomość w czujniki i oprogramowanie, które zacznie gromadzić dane o zachowaniach użytkowników i właścicieli nieruchomości. Inteligentny system będzie analizował ruch na klatce schodowej, w garażu, przed budynkiem, na tej podstawie zacznie tak zarządzać ogrzewaniem części wspólnych, wentylacją, oświetleniem, aby ograniczyć pobór energii w takich godzinach, kiedy można to zrobić bez obniżania komfortu życia. Co więcej, będzie generował raporty, co pozwoli porównywać dane, aby wypracować optymalny model funkcjonowania budynku. Sztuczna inteligencja ma wiele zastosowań, pozwala też nadzorować sprawność instalacji, lokalizować nieszczelności zanim dojdzie do większej awarii. AI niewątpliwie spełni swoją rolę w systemach kontroli dostępu, zapewni spersonalizowany klimat w pomieszczeniach, zoptymalizuje oświetlenie w częściach wspólnych. Nie mówiąc o zrównoważonym rozwoju czy ochronie środowiska – technologia może zmniejszyć ślad węglowy w starszych zasobach. Na wykładach mówię słuchaczom, że niewidzialne zmiany projektowania budynków zmieniają nasze życie, pracę i rozrywkę. W tej chwili dla architektów materiałem nie są już tylko beton i stal, materiałem są nasze zachowania, przestrzeń, a to ogromne wyzwanie. Ich zadaniem jest tak zaprojektować nieruchomość i wyposażyć ją w takie systemy, by nie tylko gwarantowała komfort użytkownikom, ale też generowała jak najmniejsze koszty zarządzania.
Nowe budynki naszpikowane są zaawansowanymi technologiami. To wymusza na zarządcach znajomość obsługi coraz bardziej zaawansowanych systemów. Czy rynek szkoleń nadąża za tymi zmianami?
Ze smutkiem muszę powiedzieć, że z tym nie jest najlepiej. Jako Polska Federacja Stowarzyszeń Zawodów Nieruchomościowych podjęliśmy problem na ostatnim kongresie. Mieliśmy kilka bloków związanych z nowymi technologiami, w tym jeden poświęcony sztucznej inteligencji. Spotkały się z dużym zainteresowaniem. Powstają studia podyplomowe, my również jako federacja uruchamiamy studia MBA, żeby studenci nauczyli się poruszać w świecie nowoczesnych technologii, ale patrząc na rynek całościowo, takich ofert nie ma wiele. Zresztą, zainteresowanie też nie jest jeszcze duże. Ciężko przekonać zarządców, szczególnie mających starsze nieruchomości, do kształcenia się w tym kierunku, bo panuje przekonanie, że wyposażanie istniejących budynków w nowe technologie jest drogie. Zarządcy nie mają świadomości, że to pozwoliłoby wygenerować oszczędności, a spłata kredytu zaciągniętego na inwestycję może odbywać się właśnie z oszczędności poczynionych w ten sposób. Co więcej, jeśli w budynku znajdują się lokale użytkowe na wynajem, to takie inwestycje podnoszą ich wartość, pozwalają pozyskać lepszych najemców szukających lokali o wyższym standardzie i wyposażeniu.
Czy przyjdzie moment, że technologie z algorytmami sztucznej inteligencji zastąpią zarządców?
Budynki będą same się zarządzać jeśli chodzi o technikę, choć oczywiście do pewnego stopnia. Sztuczna inteligencja nie wymieni gniazdka elektrycznego. Moim zdaniem, AI nie wyeliminuje zawodów kreatywnych, na przykład prawnika – AI nie obroni kogoś w sądzie i nie doradzi dobrze niezależnie od ilości algorytmów, bo na końcu zawsze jest człowiek; lekarza – rozmowa jest nieodłącznym elementem stawiania diagnozy; a także zarządcy nieruchomości – bo zarządzanie to nawiązywanie i utrzymywanie kontaktu z ludźmi, odpowiadanie na ich potrzeby, stawianie czoła ich emocjom. W zarządzaniu nieruchomościami potrzeby są głównym stymulatorem aktywności podmiotów, stymulują zwłaszcza formułowanie celów. Inne cele są w sytuacjach i warunkach normalnych, inne w kryzysowych. Czy sztuczna inteligencja pomoże pokonać lęk, strach, niepokój? Zagorzali zwolennicy AI twierdzą, że tak, ja myślę, że nie. Mieszkańcy czy najemcy potrzebują kontaktu z człowiekiem, nie z algorytmem. AI zapewni zarządcom ogromne wsparcie, będzie gromadzić dane do analiz, podsunie rozwiązania, ale nie rozwiąże konfliktu w budynku, nie poprowadzi zebrania wspólnoty mieszkaniowej.
Za to jeszcze bardziej zdemotywuje do uczestnictwa w szkoleniach.
Sztuczna inteligencja zadba o bezpieczeństwo, przeglądy, będzie sterować systemami chłodzenia, wentylacji, klimatyzacji, przez to, faktycznie, może spowodować pewne rozleniwienie. Ale to tak jak z jazdą samochodem 30 lat temu i dziś. Komputer pokładowy wyszukuje i podsuwa informacje, ale to kierowca podejmuje decyzje, jak jechać. Tanie i dostępne dla każdego pojazdy autonomiczne to wciąż technologia odległej przyszłości. W zarządzaniu nieruchomościami AI pozwoli zarządcy, poprzez odciążenie go z różnych obowiązków, skierować większą uwagę na sferę społeczną, na budowanie relacji, rozpoznawanie potrzeb użytkowników i mieszkańców budynku i przygotowywanie dedykowanych im rozwiązań. Myślę, że z upływem czasu będzie narastać zapotrzebowanie na rozwój kompetencji miękkich, aby zarządca potrafił wypracować i utrzymać dobre relacje ze wspólnotą mieszkaniową, z najemcami, co zapewni mu stabilizację zawodową i finansową. Zarządzanie to nieustanny kontakt z człowiekiem, dlatego trzeba nauczyć się zarządzać emocjami i radzić sobie ze stresem. A do tego służą specjalistyczne kursy. Tym sposobem znów wracamy do szkoleń i konieczności inwestowania w siebie.
Na rynki dominują dziś zarządcy niezrzeszeni w stowarzyszeniach. Takie wolne elektrony. Jak do nich dotrzeć i przekonać, by zaczęli się szkolić?
Rok 2013 rozmontował rynek obsługi nieruchomości. Ustawodawca deregulując zawód zarządcy i pośrednika w obrocie nieruchomościami nie zdawał sobie sprawy, że w rękach zarządcy spoczywa majątek życia mieszkańców budynków. Że odpowiada on za bezpieczeństwo tych ludzi. Na rynek zaczęły wchodzić osoby niemające kwalifikacji, które próbując znaleźć sobie jakieś zajęcie postanowiły zabrać się za zarządzanie i w wielu przypadkach funkcjonują do dziś, choć ich praca polega na przekładaniu papierów i korzystaniu z usług „pana złotej rączki” od wkręcania żarówek i doraźnego usuwania awarii. Deregulacja zepsuła rynek, zniosła obowiązkowe egzaminy, zlikwidowała komisję odpowiedzialności zawodowej. Dzisiaj jedynym regulatorem rynku mogą być stowarzyszenia i federacje. Staramy się przywrócić pewne standardy, organizujemy szkolenia, zachęcamy zarządców, żeby się kształcili, ale możemy ich tylko namawiać, nie możemy kazać. Ja mam 1 procent pewności i 99 procent nadziei, że w końcu nam się uda. A kluczem do sukcesu jest wzbudzenie zaciekawienia zarządców, że mogą pracować mniej, ale równie efektywnie.
Skoro wciąż trudno namówić zarządców do zrzeszania się i szkoleń, to czy nie grozi im wypadnięcie z rynku, bo wejdą na niego duże firmy oferujące właścicielom budynków, wspólnotom mieszkaniowym, zaawansowane technologie i nowoczesne metody zarządzania i zaczną przejmować nieruchomości?
Duży podmiot, a może inaczej – znaczący na rynku to taki, który ma kapitał, ale nie finansowy, a intelektualny, know-how. Dlatego nie podzielam myślenia, że duże podmioty, posiadające milionowe aktywa, mają monopol na najnowsze rozwiązania technologiczne. Przewagę na rynku może dziś zagwarantować pomysł na innowacje. Oczywiście, wdrożenie tego pomysłu to już inna sprawa.
Zarządcy działający jako wolne elektrony w pewnym momencie sami dojdą do wniosku, że muszą coś ze sobą zrobić, bo stracą klientów. Zapewne wtedy przypomną sobie o stowarzyszeniach i federacjach. To dla rynku pozytywna perspektywa, choć szkoda, że dopiero zewnętrzny przymus nakłoni zarządców do zainwestowania w siebie, a nie zakodowana w głowie chęć do samokształcenia. Jednego jestem pewien: zawód zarządcy nie zniknie, sztuczna inteligencja go nie wyeliminuje, spowoduje jednak, że znacząco się on zmieni.
Rozmawiał: Sławomir Bukowski