Pytanie. Właściciel lokalu planuje zmienić sposób ogrzewania. W ramach zmiany planuje wpiąć do przewodu kominowego urządzenia grzewcze. Czy zmiany te będą stanowiły czynność przekraczającą zwykły zarząd? Czy podjęta powinna zostać uchwała w tym zakresie, czy może wystarczy zgoda zarządcy?
Odpowiedź. Uchwała wspólnoty mieszkaniowej będzie konieczna, ponieważ wpięcie do przewodu kominowego urządzeń grzewczych przekracza zakres zwykłego zarządu.
Wyjaśnienie. Zgodnie z art. 18 ust. 1 ustawy z 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (Dz.U. z 2021 r. poz. 1048, dalej: uwl) właściciele lokali mogą w umowie o ustanowieniu odrębnej własności lokali albo w umowie zawartej później w formie aktu notarialnego określić sposób zarządu nieruchomością wspólną, a w szczególności mogą powierzyć zarząd osobie fizycznej albo prawnej. Zarządca wybrany w ten sposób działa jako oddzielny podmiot obsługujący zarząd wspólnoty mieszkaniowej, a jego działania nie muszą wywoływać skutków w sferze prawnej wspólnoty (pod uwagę należy wziąć jednak w tym przypadku postanowienia umowne). W myśl art. 33 uwl w przypadku powierzenia zarządu osobie fizycznej lub prawnej, w trybie przewidzianym w art. 18 ust. 1 uwl, w braku odmiennych postanowień umowy, stosuje się przepisy zawarte w rozdziale 4 uwl. W rozdziale 4 w art. 21 w ust. 1 wskazane zostało, że zarząd kieruje sprawami wspólnoty mieszkaniowej i reprezentuje ją na zewnątrz oraz w stosunkach między wspólnotą a poszczególnymi właścicielami lokali. Czynności zwykłego zarządu podejmuje zarząd samodzielnie (art. 22 ust. 1 uwl). Natomiast do podjęcia przez zarząd czynności przekraczającej zakres zwykłego zarządu potrzebna jest uchwała właścicieli lokali wyrażająca zgodę na dokonanie tej czynności oraz udzielająca zarządowi pełnomocnictwa do zawierania umów stanowiących czynności przekraczające zakres zwykłego zarządu w formie prawem przewidzianej. W art. 22 ust. 3 pkt 5 uwl wskazane zostało, że czynnością przekraczającą zakres zwykłego zarządu jest udzielenie zgody na nadbudowę lub przebudowę nieruchomości wspólnej, na ustanowienie odrębnej własności lokalu powstałego w następstwie nadbudowy lub przebudowy i rozporządzenie tym lokalem oraz na zmianę wysokości udziałów w następstwie powstania odrębnej własności lokalu nadbudowanego lub przebudowanego. Prace budowlane polegające na wpięciu do przewodu kominowego urządzeń grzewczych będą niewątpliwie ingerowały w nieruchomość wspólną, a to z kolei uzasadnia podjęcie uchwały dotyczącej omawianych kwestii. Jak wskazał Wojewódzki Sąd Administracyjny w Opolu w wyroku z 24 czerwca 2010 r. (sygn. akt II SA/Op 471/09), „w orzecznictwie sądów administracyjnych utrwalone zostało stanowisko, co do tego, iż wykonywanie robót budowlanych na częściach wspólnych stanowi czynność przekraczającą zwykły zarząd, a zgoda właścicieli na dokonanie czynności przekraczających zakres zwykłego zarządu musi być bezsporna”.
Mateusz Górski
prawnik