Pytanie. Na terenie wspólnoty posiadamy bramę wjazdową z siłownikiem. Proponowaliśmy, aby każdy z właścicieli otrzymał jednego pilota do bramy wjazdowej bezpłatnie (byłyby one opłacone ze środków wspólnoty), natomiast każdy kolejny pilot byłby indywidualnie opłacony przez właściciela lokalu. Niestety jeden z członków zarządu wymaga, aby każdy pilot był opłacany indywidualnie przez właściciela lokalu. Czy możemy zmuszać właścicieli lokali do zakupu pierwszego pilota do bramy? Czy jeżeli właściciel odmówi zakupu pilota, to możemy ograniczyć mu dostęp do części wspólnych? Czy sytuacja, w której administrator daje możliwość zakupu pilota do bramy, chroni nas jako administratora przed zaskarżeniem przez właściciela lokalu, że ograniczamy jego korzystanie z nieruchomości wspólnej?
Odpowiedź. W ważnych sprawach, a więc decyzji takich jak wydatkowanie określonych sum pieniędzy wspólnoty na określony cel (np. zakup pilotów do bramy, kluczy kodujących do klatek, czy też wodomierzy), podniesienie opłat na pokrycie kosztów zarządu czy też zaliczek może być podjęte tylko i wyłącznie przez wspólnotę w drodze uchwały, a nie na podstawie arbitralnej decyzji zarządu, zarządcy czy administratora nieruchomości.
Uzasadnienie. Ustawa z 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (Dz.U. z 2020 r. poz. 532 ze zm., dalej: uwl) przewiduje dwa sposoby podejmowania decyzji we wspólnotach, uzależniając je od charakteru czynności, jaka ma być podjęta. Zgodnie z treścią art. 22 ust. 1 uwl czynności zwykłego zarządu podejmuje zarząd samodzielnie. W tym miejscu należy podkreślić, że chodzi o zarząd jako całość (chyba że zarząd jest jednoosobowy), a nie poszczególnych jego członków. Natomiast wszelkie czynności przekraczające zwykły zarząd zgodnie z art. 22 ust. 2 uwl wspólnota mieszkaniowa zawsze podejmuje na podstawie uchwały.
Uwl w ogóle nie definiuje, co jest czynnością zwykłego zarządu, a co już taką czynnością nie jest. W związku z powyższym takim bliższym zdefiniowaniem pojęcia czynności zwykłego zarządu zajęły się sądy podczas rozpoznawania różnych sporów. I tak, na podstawie orzecznictwa sądów powszechnych, ale także Sądu Najwyższego, przyjmuje się, że czynnościami zwykłego zarządu są: bieżące naprawy, drobne remonty związane ze zwykłą eksploatacją rzeczy, czynności organizacyjne zapewniające sprawne i prawidłowe funkcjonowanie nieruchomości, czynności podejmowane przed organami administracji w zakresie dotyczącym nieruchomości, zawarcie umów z pracownikami, których praca w nieruchomości jest konieczna, zawarcie umowy ubezpieczenia nieruchomości.
Natomiast jeśli chodzi o czynności przekraczające zwykły zarząd, to art. 22 ust. 3 uwl zawiera ich przykładowy katalog. Nie jest on zbiorem zamkniętym, ponieważ w ustawie zostało użyte sformułowanie „w szczególności”. W związku z powyższym należy przyjąć, że wszystkie inne czynności ważne dla właścicieli lokali lub dla stanu i przeznaczenia nieruchomości również będą zaliczane do kategorii czynności przekraczających zwykły zarząd. Ponadto ustawa także nie wyklucza takiej sytuacji, w której właściciele lokali w drodze uchwały, ewentualnie umowy, samodzielnie określą, jakie czynności, inne niż wskazane w art. 22 ust. 3 uwl, w ich wspólnocie mieszkaniowej będą zaliczane do czynności przekraczających zwykły zarząd. W związku z powyższym należy wskazać, że do czynności przekraczających zwykły zarząd zaliczamy m.in.: ustalanie, w wypadkach nieuregulowanych przepisami, części kosztów związanych z eksploatacją urządzeń lub części budynku służących zarówno do użytku poszczególnych właścicieli lokali, jak i do wspólnego użytku właścicieli co najmniej dwóch lokali, które zaliczane będą do kosztów zarządu nieruchomością wspólną (np. zakupu bądź wymiany domofonów, wodomierzy, pilotów do bramy wjazdowej na teren wspólnoty, czy też kluczy z kodami do domofonów).
Magdalena Kosińska-Petecka
adwokat