Właściciel platformy garażowej powinien samodzielnie ponosić koszty jej utrzymania, w tym wszelkich napraw. Osoby, które nie posiadają miejsca parkingowego w hali garażowej, nie powinny być tymi kosztami obciążane.
Z aktu notarialnego wynika, że osoba posiadająca miejsce na platformie parkingowej nie jest jej właścicielem, posiada jedynie prawo do jej wyłącznego użytkowania. Z dokumentu wynika również, że posiada udział części lokalu niemieszkalnego, stanowiącego odrębną nieruchomość, którą jest garaż. Z własnością taką związany jest udział w części nieruchomości wspólnej, którą stanowi grunt oraz części budynku i urządzenia, które nie służą wyłącznie do użytku właścicieli lokali. Nabywając miejsce na platformie, nabywa się udział we współwłasności, z którym związane jest prawo do wyłącznego korzystania z miejsca postojowego, odpowiada to ułamkowi określonemu liczbą miejsc postojowych w takim garażu. Jak powinny być rozliczne opłaty za użytkowanie takiej platformy? Czy na koszt jej użytkowania powinni się składać wszyscy użytkownicy garażu, którzy mają tam wykupiony udział?
Forma nabycia
W wielorodzinnym budownictwie miejsca postojowe są najczęściej zlokalizowane w podziemnej kondygnacji obiektu. Wydzielone stanowiska samochodowe formalnie funkcjonują jako garaż, który może zostać udostępniony w ramach kilku form prawnych. W zależności od modelu organizacji hala garażowa jest klasyfikowana jako nieruchomość wspólna lub wyodrębniony lokal. Z uwagi na oszczędności miejsca wśród deweloperów popularne stało się montowanie w halach garażowych platform umożliwiających pomieszczenie większej liczby samochodów niż na płaskiej powierzchni. W najprostszym ujęciu platforma parkingowa jest urządzeniem, które pozwala zaparkować dwa lub więcej samochodów na powierzchni jednego standardowego miejsca parkingowego.
Odpowiadając na powyższe pytanie. na wstępnie należało by omówić „formy prawne nabycia” miejsc postojowych w garażach podziemnych. Kupując miejsce postojowe w garażu podziemnym, mamy do czynienia z dwoma rodzajami transakcji.
Pierwsza z nich to kupno mieszkania i podpisanie umowy tzw. quoad usum, dającej prawo do wyłącznego korzystania z danego miejsca postojowego. W tym przypadku garaż stanowi część nieruchomości wspólnej, nie ma wyodrębnionej księgi wieczystej i do zarządu tą częścią stosuje się przepisy ustawy o własności lokali. Osoby kupujące mieszkanie nie nabywają prawa własności pojedynczego miejsca postojowego, a jedynie prawo do korzystania z niego z wyłączeniem innych członków wspólnoty.
W przypadku wskazanym powyżej garaż traktowany jest tak samo jak winda czy klatka schodowa, dlatego też jest utrzymywany przez całą wspólnotę. Na koszty zarządu nieruchomością wspólną składają się w szczególności wydatki na remonty i bieżącą konserwację. To wspólnota w drodze uchwał podejmuje decyzję dotyczącą ponoszenia kosztów na utrzymanie garażu, jego remontów, czy też utrzymania czystości. Platformy garażowe są jedynie urządzeniem, które zostały zamontowane na części wspólnej i służą tylko tym członkom wspólnoty, którym przysługuje prawo do wyłącznego korzystania.
Zasadą rozliczania kosztów utrzymania części wspólnej jest ponoszenie tych wydatków i ciężarów odpowiednio do przysługujących członkom wspólnoty udziałów (art. 12 ust. 2 ustawy z 24 czerwca 1994 r. o własności lokali, Dz.U. z 2021 r. poz. 1048 ze zm., dalej: uwl). Wydaje się jednak niezasadne, by każdy członek wspólnoty partycypował w kosztach utrzymania platform garażowych w takiej samej wysokości zgodnie ze swoim udziałem w nieruchomości wspólnej, w sytuacji gdy nie posiada miejsca postojowego czy też posiada więcej niż jedno miejsce. Koszty generowane przez użytkowanie platform garażowym mogą być bowiem bardzo wysokie.
Odstępstwo od reguły
W literaturze przyjmuje się, że art. 12 ust. 2 uwl ma charakter bezwzględnie obowiązujący. Wobec tego nie jest dopuszczalna modyfikacja reguł partycypacji w wydatkach i ciężarach związanych z nieruchomością wspólną. Pogląd taki dominuje w orzecznictwie. Jednocześnie w judykaturze można znaleźć stanowisko, że zmiana reguł partycypacji w wydatkach i ciężarach jest dopuszczalna w razie dokonania podziału quoad usum (wyrok Sądu Najwyższego z 16 września 2015 r., sygn. akt III CSK 446/14, wyrok Sądu Apelacyjnego w Szczecinie z 3 marca 2016 r., sygn. akt I ACa 988/15). Artykuł 12 ust. 1 i 2 uwl ma charakter dyspozytywny, a zatem dopuszczalne jest zawarcie między współwłaścicielami umowy o podziale nieruchomości wspólnej quoad usum, zmieniającej zasady korzystania z tej nieruchomości określone w art. 12 ust. 1 uwl oraz zasady udziału w pożytkach i przychodach, jak również w podziale wydatków i ciężarów, zmieniającej reguły określone w art. 12 ust. 2 uwl. Podstawę prawną takiej umowy stanowią art. 206 ustawy z 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny (Dz.U. z 1964 r. Nr 16 poz. 93, dalej kc) i art. 207 kc w związku z art. 1 ust. 2 uwl i może być ona zawarta w każdej wspólnocie mieszkaniowej, z tym że jedynie w odniesieniu do odrębnych pomieszczeń wspólnych, które dadzą się podzielić i z których korzystanie nie łączy się ściśle z korzystaniem z lokalu. Dopuszczalne jest w drodze umowy przekazanie nieruchomości wspólnej podzielonej quoad usum do korzystania tylko niektórym właścicielom lokali, z wyłączeniem od korzystania pozostałych, za ich zgodą.
Biorąc powyższe pod uwagę, z pewnością należy wykluczyć możliwość zmiany zasad partycypacji w ciężarach i wydatkach w drodze uchwały właścicieli lokali. Nie należy natomiast wykluczyć zmiany zasad uczestnictwa w wydatkach i ciężarach w drodze umowy zawartej między właścicielami wszystkich lokali. Wydaje się, że na tej podstawie właściciele mogliby ustalić sposób ponoszenia kosztów utrzymania platform garażowych tak, by osoby, które nie mają przydzielonego miejsca parkingowego w hali garażowej, nie były z tego tytułu obciążane bądź wszyscy nie ponosili kosztów napraw pojedynczych platform.
Odrębna nieruchomość
Z kolejnym sposobem nabycia prawa do korzystania z miejsca postojowego mamy do czynienia w sytuacji, gdy garaż stanowi odrębną nieruchomość. W tym przypadku garaż ma założoną oddzielną księgę wieczystą, a każda osoba, która zdecyduje się na kupno garażu, nabywa udział we współwłasności wraz z prawem do korzystania z konkretnego miejsca postojowego. Garaż w takim przypadku nie stanowi części wspólnej nieruchomości i o kosztach jego utrzymania nie może decydować wspólnota mieszkaniowa, a wszyscy współwłaściciele. Nie mają zastosowania przepisy wynikające z ustawy o własności lokali, tylko przepisy Kodeksu cywilnego.
W myśl art. 207 kc współwłaściciele zgodnie z przypadającymi im udziałami pobierają pożytki i inne przychody oraz ponoszą wydatki i ciężary. Reguła ta może zostać zmieniona na mocy umowy zawartej przez wszystkich współwłaścicieli. Zmiana zasady proporcjonalności może być konsekwencją podziału do korzystania tzw. podziału quoad usum, poprzez uzgodnienie, że współwłaściciel ponosi samodzielnie koszty związane z tą częścią nieruchomości, z której faktycznie wyłącznie korzysta (wyrok Sądu Okręgowego we Wrocławiu z 13 kwietnia 2018 r., sygn. akt XII C 1063/18). Prowadzi to w konsekwencji również do przyjęcia, że każdy ze współwłaścicieli, używając fizycznie wydzielonej części, ponosi wszystkie wydatki związane z eksploatacją tej części.
Właściciele powinni więc wspólnie podjąć decyzję w zakresie zasad korzystania z garażu, jak i kosztów jego utrzymania, w tym uwzględnić opłaty stałe związane z administrowaniem, sprzątaniem czy zużyciem energii elektrycznej bądź przeglądami. Powinni ustalić również, kto ponosi koszty i w jakim zakresie za utrzymanie platform garażowych, które są w dyspozycji konkretnych osób, np. jak rozliczne będą koszty napraw pojedynczej platformy.
Umowa o podziale rzeczy quoad usum może być zawarta także w sposób dorozumiany przez utrwalony między współwłaścicielami sposób korzystania z części rzeczy wspólnej. Nie muszą być w niej określone zasady podziału korzyści i dochodów oraz wydatków i ciężarów. Dokonując takiego podziału, strony umawiają się również w sposób dorozumiany, że ciężary i wydatki dotyczące zajętej części rzeczy ponosi tylko ten, kto z niej korzysta z wyłączeniem innych (wyrok Sądu Najwyższego z 19 października 2012 r. sygn. akt V CSK 526/11).
Pamiętać dodatkowo należy, że w przypadku gdy garaż jest odrębną nieruchomością, zarząd nieruchomości może zostać upoważniony do reprezentowania właściciela nieruchomości, a w przypadku nieruchomości będącej przedmiotem współwłasności jej współwłaścicieli. Upoważnienie zarządu do działania w interesie współwłaścicieli wynika nie z podjętej przez wspólnotę uchwały, a przez udzielenie pełnomocnictwa przez każdą osobę będącą współwłaścicielem części garażu.
Biorąc pod uwagę powyższe oraz zasady słuszności, należy uznać, że właściciel, który samodzielnie korzysta z miejsca na platformie garażowej, powinien ponosić samodzielnie koszty jej utrzymania, w tym wszelkich napraw. Osoby, które nie posiadają miejsca parkingowego w hali garażowej, nie powinny być tymi kosztami obciążane.
Magdalena Miechowska-Ostatek
adwokat