Naruszono interes właścicielki podejmując uchwałę, która jednostronnie i wstecznie określała jej obowiązki finansowe, choć rozstrzyganie takich sporów należy wyłącznie do sądów. Wspólnota może dochodzić roszczeń za bezumowne korzystanie, ale nie może sama kreować wiążących obowiązków w indywidualnej sprawie.
We wspólnotach mieszkaniowych, oprócz interesów poszczególnych właścicieli lokali, występuje także interes wspólnoty jako ogółu właścicieli. Niekiedy interesy poszczególnych właścicieli są ze sobą sprzeczne bądź interes indywidualnie oznaczonego członka wspólnoty jest sprzeczny z interesem wspólnoty jako całości. Dokonując zatem oceny wystąpienia tej przesłanki sąd rozstrzygający sprawę musi wyważyć interes właściciela lokalu z uwzględnieniem interesów pozostałych członków wspólnoty. Nie można tego jednak czynić w oderwaniu od konkretnych okoliczności danej sprawy i nie można z góry zakładać, że interes ogółu zawsze przeważa nad interesem jednostki ani odwrotnie.
W omawianej sprawie sąd stwierdził, że zaskarżoną uchwałą doszło do naruszenia interesu powódki. W ocenie sądu już sama jej treść oraz charakter winny skutkować jej uchyleniem, choć niekoniecznie ze wszystkich przyczyn przytoczonych przez powódkę. Nie sposób bowiem było, zdaniem sądu, zgodzić się z argumentacją dotyczącą tego, że wspólnota działała w sposób intencjonalny na szkodę powódki, wszczynając postępowania i domagając się wydania powierzchni wspólnych, bowiem takie czynności wpisują się w działania właścicielskie o charakterze zachowawczym, w istocie porządkujące zgodność stanu prawnego ze stanem faktycznym w zakresie korzystania z nieruchomości wspólnej. Nie było też podstaw dla odmowy wspólnocie jako takiej, aby ta w stosunkach cywilnoprawnych kontraktowych, jak np. przy umowie, co do zasady nie mogła wyrazić w formie uchwały własnej, wiążącej strony oceny dotyczącej tego, jakich stawek czynszu będzie domagała się w razie zawarcia umowy, w ramach swobody kontraktowej stron. Taka uchwała działająca na przyszłość, jeżeli miałaby charakter ogólny i abstrakcyjny, a zatem nie byłaby wymierzona wprost w konkretnego właściciela, czy nie dotyczyła konkretnego lokalu, lecz odnosiła się do każdej osoby lub podmiotu, który zechce umownie korzystać z części nieruchomości wspólnej i z założenia traktowała wszystkich w sposób jednakowy w zakresie czynszu najmu części wspólnych – byłaby w ocenie sądu dopuszczalna.
Natomiast w tym konkretnym przypadku należało wskazać na formę i treść zaskarżonej uchwały, które wskazywałyby, że wspólnota miała kreować przejaw swoistego wiążącego prawa „wewnątrzwspólnotowego” w tym sensie, że w sposób wiążący i arbitralny chciała obciążać konkretną osobę korzystającą z powierzchni wspólnych określonymi opłatami i to za okres wsteczny. Uchwała ta stanowiła zatem wyraz próby władczego i wiążącego rozstrzygnięcia o prawach i obowiązkach majątkowych członka wspólnoty w jednostkowej sprawie, co w istocie stanowiło surogat władczego rozstrzygnięcia sporu o charakterze typowej sprawy cywilnej i to w istocie we własnej sprawie. Takie zaś rozstrzyganie spraw przypisane jest konstytucyjnie i ustawowo wyłącznie sądom. Ewentualna zapłata z tytułu bezumownego korzystania może być dochodzona jedynie na ogólnych zasadach w oparciu o przepisy powszechnie obowiązujące i wtedy też stawka wyznaczona przez wspólnotę za takie korzystanie nie wiąże, bowiem wiązałaby o tyle, o ile zostałaby na jej warunkach zawarta umowa. Sąd Apelacyjny w Warszawie w wyroku z 18 września 2019 r. (sygn. akt I ACa 604/18) stwierdził, iż wspólnota mieszkaniowa ma uprawnienia do dochodzenia należności z tytułu bezumownego korzystania z części nieruchomości wspólnej, nie ma jednak uprawnienia do samodzielnego ustalania obowiązków właściciela ani osoby trzeciej z tego tytułu, w sposób wiążący tę osobę. Kompetencje wspólnoty mieszkaniowej do samodzielnego decydowania o czynnościach zwykłego zarządu lub przekraczających zwykły zarząd nieruchomością wspólną nie mogą być rozumiane w ten sposób, że wspólnota może w sprawach nieuregulowanych w ustawie o własności lokali lub umowie właścicieli ustalać jednostronnie warunków bezumownego korzystania z nieruchomości wspólnej, wiążąco dla zobowiązanych właścicieli lokali lub osób trzecich. W przepisach brak jest umocowania wspólnoty mieszkaniowej do samodzielnego, władczego kształtowania wynagrodzenia za bezumowne korzystanie z nieruchomości wspólnej przez właściciela lokalu, z którym toczony jest spór. W związku z powyższym sąd zaskarżoną uchwałę uchylił.
Wyrok Sądu Okręgowego w Olsztynie z 19 marca 2025 r., sygn. akt I C 455/21
Oprac. PB