Zarządca nieruchomości, działając w imieniu wspólnoty, miał prawo opróżnić strych z nieoznaczonych rzeczy właścicieli lokali, aby przywrócić mu pierwotną funkcję suszarni. Brak zgody wspólnoty na zajmowanie części wspólnej i brak oznaczeń własności usprawiedliwiały przekonanie, że pozostawione przedmioty zostały porzucone.
Wyrokiem z 27 sierpnia 2020 r. (sygn. akt III Ca 2301/19) Sąd Okręgowy w Łodzi oddalił apelację właściciela lokalu od wyroku sądu rejonowego oddalającego jego powództwo przeciwko zarządcy nieruchomości wspólnej o wydanie rzeczy przechowywanych przez właściciela na strychu, ewentualnie o zapłatę 20 tys. zł jako równowartości tych rzeczy.
Sąd ustalił, że właściciel lokalu przechowywał swoje przedmioty, przede wszystkim księgozbiór, na strychu stanowiącym część nieruchomości wspólnej. Nie był on przy tym jedyną osobą wykorzystującą strych jako magazyn prywatnych rzeczy. Żadna z tych osób nie uzyskała też zgody wspólnoty mieszkaniowej lub zarządcy na zajęcie części wspólnej.
Powód nie mieszkał w swoim lokalu. Mieszkała tam natomiast jego matka z opiekunką i jej córką. Część właścicieli lokali żądała przywrócenia pierwotnej funkcji strychu, tj. suszarni. Dlatego zarządca nieruchomości umieścił na klatce schodowej, w gablocie na ogłoszenia, polecenie usunięcia ze strychu do 14 lutego 2014 r. wszystkich rzeczy ruchomych. Polecenie to zostało zdjęte 30 maja 2014 r. jednocześnie z usunięciem przedmiotów zalegających na strychu, które zostały wywiezione przez zarządcę do kontenera na śmieci.
Sąd uznał, że właściciel lokalu nie wykazał swojego roszczenia ani co do zasady, ani co do wysokości. Tylko nieliczne z rzeczy przechowywanych na strychu potrafił zindywidualizować w sposób umożliwiający ich wycenę przez biegłego. Pracownicy zarządcy nie popełnili w ocenie sądu czynu zabronionego, a tym samym zarządca nie odpowiada za szkodę właściciela rzeczy (art. 430 ustawy z 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny; Dz.U. 1964 nr 16 poz. 93; dalej: kc). Wbrew zarzutom skargi sąd nie przyjął domniemania, że właściciel porzucił swoje rzeczy na strychu z zamiarem wyzbycia się ich własności. Uznał, że rzeczy te w chwili usunięcia nadal pozostawały własnością powodowego właściciela i nie zastosował art. 180 kc (właściciel może wyzbyć się własności rzeczy ruchomej poprzez porzucenie jej, pod warunkiem świadomego zamiaru pozbycia się własności tej rzeczy; jest to czynność prawna wymagająca zarówno fizycznego aktu pozostawienia rzeczy, jak i wyraźnego zamiaru właściciela, aby rzecz stała się niczyja). Wyjaśnił jednak, że wobec braku jakichkolwiek oznaczeń na rzeczach (np. wskazania numeru lokalu) usprawiedliwione było przekonanie pracowników zarządcy, że są to rzeczy porzucone, a tym samym osobom tym nie można przypisać winy. Podkreślił, że właściciele lokali nie mogą samodzielnie zmieniać przeznaczenia pomieszczeń wspólnych. Nawet więc, jeśli to nie powód jako pierwszy rozpoczął używanie strychu jako magazynu prywatnych rzeczy, to zarządca działający w imieniu wspólnoty ma prawo przywrócenia pierwotnego przeznaczenia strychu na suszarnię. Termin 3,5 miesiąca od wywieszenia na tablicy ogłoszeń polecenia zabrania rzeczy do ich faktycznego usunięcia był, w ocenie sądu, wystarczający i działanie takie nie powinno zaskoczyć właścicieli. Podkreślił też, iż obowiązkiem właściciela niemieszkającego w swoim lokalu jest zobowiązanie najemcy lub używającego mieszkania w oparciu o inny tytuł do sprawdzania tablicy ogłoszeń i przekazywania na bieżąco ich treści właścicielowi. Uznał, że brak oznaczeń na rzeczach usprawiedliwiał brak ich odrębnego spakowania i przechowania do czasu upewnienia się, że właściciel ich nie porzucił. Opróżniając wspólny strych z nieoznaczonych rzeczy pozwany, zarządzający w imieniu wspólnoty mieszkaniowej pomieszczeniami wspólnymi (art. 18 ust. 1 ustawy z 24 czerwca 1994 r. o własności lokali; Dz.U. z 2021 r., poz. 1048), działał w zakresie swoich uprawnień i nie naruszył prawa własności właścicieli lokali. Wprost przeciwnie – to niektórzy członkowie wspólnoty, przez wykorzystywanie strychu jako magazynu, naruszyli prawa pozostałych właścicieli do korzystania z tego pomieszczenia zgodnie z zasadami ustalonymi przez wspólnotę lub zarządcę w imieniu wspólnoty.
Sąd stwierdził, że założenie istnienia obowiązku zarządcy przechowywania usuniętych rzeczy do czasu, kiedy zgłoszą się po nie ich właściciele, oznaczałoby, że zarządca zobowiązany jest większej dbałości o mienie pozostawione na poddaszu, niż sami właściciele tego mienia.
Wyrok Sądu Najwyższego z 3 lipca 2025 r., sygn. akt II CNPP 13/23
Oprac. PB